החיפוש אחר משכנתא ללא הון עצמי הפך בשנים האחרונות לדבר נפוץ יותר ויותר מכורח המציאות של עליית מחירים שסופה אינה נראית באופק וההבנה שעדיף לרכוש דירה כעת מלחכות שנים ולראות את חלום הדירה הולך ומתרחק. במאמר זה אנו לא נשפוט אתכם על עצם הרצון בהלוואת משכנתא ללא הון עצמי אלא נסביר לכם מה האפשרויות שעומדות ברשותכם בשנים 2017-2018. אנו נתייחס לכמה נקודות חשובות שיאפשרו לכם להחליט האם אכן משכנתא ללא הון עצמי זהו רעיון טוב או שמה ניתן לחשוב על דרכים לא פחות טובות להשקיע את הכסף.
רבים מחפשים בימים אלו 90 אחוז משכנתא, 100 אחוז משכנתא, דירה ב-100,000 ש"ח במחיר למשתכן, ועוד שלל ווריאציות של יעדים שחלקם אפשריים ואחרים לא. יש שיכולים להרשות לעצמם לקחת משכנתא גדולה ואחרים שפשוט יפשטו את הרגל במידה ויעשו זאת. כדי לסבר את האוזן ולפשט את הדברים הצגת התוכן במאמר זה פשוטה ועניינית.
האפשרויות לנטילת משכנתא ללא הון עצמי
- נטילת הלוואה למשכנתא – הלוואות להון עצמי בלבד.
- משכון דירת ההורים – משמש כביטחונות לבנק.
- רכישת דירה חלופית – השקעה זולה וברף היכולת.
- משכנתא מחיר למשתכן – לזכאי משרד השיכון.
מה חשוב לדעת כאשר נוטלים משכנתא ללא הון עצמי
- החזרים גבוהים מאוד!
- סיכון גבוהה במינוף יתר.
- מה קורה אם לא תעמדו בהחזרי המשכנתא..
כעת שהבנו אילו אופציות עומדות בפנינו ננסה לעבור אופציה אופציה וללבן אותה בהתבסס על הנקודות החשובות שהצגנו לאחר מכן. כפי שידוע כל הלוואה משמש בסופו של דבר למינוף פיננסי מסוג זה או אחר. אופן המינוף ואופן השימוש באותו זכות שניתנה לכם היא זאת שתקבע האם מדובר בעסקה מוצלחת או כושלת.
כעת נתחיל לעבור שלב שלב:
כדי שתוכלו להמשיך בקריאת המאמר תוך הבנה של המשמעויות הרבות בנטילת משכנתא ללא הון עצמי עליכם להיות כנים עם עצמכם ולבחון האם אתם חסכנים, מחושבים, יציבים כלכלית ותעסוקתית כך שתוכלו באמת לעמוד בהחזרי המשכנתא?. האם אתם יודעים להתנהל כלכלית?
במידה ואתם לא יכולים לענות על שאלות אלו או שהתשובה תהיה שלילית ניתן לומר די בוודאות שאנו לא ממליצים לכם לקחת משכנתא ללא הון עצמי מאחר ואתם רק תפסידו מהתהליך ותישארו ללא כסף וללא דירה וזאת במידה והבנק נתן לכם את ההלוואה מלכתחילה. אם התשובות היו חיוביות ואתם לא מחזיקים בהון עצמי כי אתם צעירים ואין לכם תמיכה מההורים הרי שכדאי מאוד שתמשיכו לקרוא את המאמר.
האם לקחת משכנתא ללא הון עצמי?
במידה ואתם שייכים לעשירונים הממוצעים. כלומר, אתם שייכים למעמד הביניים. כנראה שאתם מרוויחים די טוב אך מצד שני לא מספיק טוב. קשה לחסוך, קשה להתקיים, קשה לשלם שכירות, ואתם רוצים להגיע בכל זאת לדירה וחוסכים מעט כסף בכל שנה. לצורך ההדגמה אתם מצליחים לחסוך 50,000 ש"ח לשנה. ייקח לכם 6-7 שנים להגיע לסכום המינימלי שנדרש שיעמוד על כ-325,000 ש"ח (25-30% מערך הדירה ממוצעת במשק) הבעיה היא שמחירי הדירות עולים בשנים מסוימות במעל 100,000 ש"ח ובעצם לא רק שלא התקרבתם לחלום הדירה אלא אף התרחקתם.
לעומת זאת ההוצאה החודשית על שכר דירה בערך ממוצע של 4,000 ש"ח מידי חודש יחד עם גובה החיסכון בו אתם עומדים של 50,000 ש"ח לשנה (4,166 ש"ח לחודש) אתם יכולים לעמוד בהחזרי משכנתא די גבוהים של 8,000 ש"ח מידי חודש מבלי לפשוט את הרגל. כלומר, במקום לשלם שכירות תוכלו להגיע לדירה משלכם. מאחר ויש לבצע קיצור דרך משמעותי כדי ליהנות מיתרון זה עלינו לקחת משכנתא ללא הון עצמי גם במידה ומדובר במינוף גבוהה ובסיכון לא קטן שאנו נוטלים על עצמנו.
איך לוקחים משכנתא ללא הון עצמי?
1. נטילת הלוואות להון עצמי למשכנתא:
בנק ישראל מגביל את הבנקים בישראל בגובה המשכנתא שהם יכולים לתת לכם. הגבלה זו נועדה למנוע מינוף יתר בשוק הנדל"ן ובעצם הגדלת הסיכון של המשק כולו. ההגבלות הן: 70% מימון דירה ראשונה, 50% מימון דירה שנייה. כך בעצם הבנק מוודא שאתם יכולים ויודעים איך לחסוך, וכך יודעים שאתם כבר תסתדרו עם החזרי המשכנתא והסיכון ברמה סבירה עבור הבנק והמדינה. אך מה לעשות שרבים רוצים לרכוש דירה עם משכנתא ללא הון עצמי. לצורך כך הומצאו פתרונות שונים:
קבלת הלוואות קטנות לכל מטרה (עד גובה 200,000 ש"ח) ממספר בנקים או חברות אשראי וגופי פיננסים שמצידם לא מחויבים לבצע בדיקות מעמיקות ולהשוות בין הבנקים אלא רק לבחון האם החייב יוכל להחזיר להם. דבר שלרוב אינו בעייתי. איסוף כסף מכל הבנקים לא לוקח הרבה זמן והופ יש לכם את ההון העצמי שנדרש מכם וכל עוד הבנקים לא יסנכרנו נתונים הרי שפתרון זה ישים ומבוצע רבות.
הבנקים מצידם לא שואלים שאלות ומנסים לשמור על "ראש קטן" ללקוח ממוצע. אם יש לקוח בעייתי שיש חשש משמעותי ליכולת ההחזרים שלו הבנקים פתאום מגלים את הצורך להתעמק ולברר בהתאם לאינטרס של הבנק המלווה. חלק מהלווים כלל לא יצליחו להחזיר את ההלוואה וזאת מאחר ומדובר בקיצור דרך שאינו מתחבר למציאות בו מביאים ילדים לעולם ויש עלויות רבות, פיטורין ממקום העבודה ועוד שלל סיכונים אפשריים שמסבירים למה בבנק ישראל רוצים לראות שגובה המשכנתא אינו עובר את רף 30-40% מגובה ההכנסה הפנויה.
- החזרים גבוהים מאוד: עליכם להחזיר גם הלוואות רבות בריביות גבוהות וגם את המשכנתא בו זמנית!
- סיכון גבוהה במינוף יתר: במידה ויהיו שינויים במקום העבודה או במשק אתם תהיו הראשונים להיפגע.
- מה קורה אם לא תעמדו בהחזרי המשכנתא: הבת יילקח מכם ולכם אך עדיין תצטרכו להחזיר כוחות על ההלוואות שנטלתם.
קראו עוד:
הלוואה למשכנתא: מאיפה כדאי לקחת הלוואה למשכנתא?
הלוואת גישור: מתי נוטלים הלוואת גישור לדירה בצמוד למשכנתא?
הלוואת בלון: מתי רצוי לשקול נטילת הלוואת בלון לדירה?
ריבית פריים: מה זה ריבית פריים בהלוואה או משכנתא?
2. משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא ללא הון עצמי:
יש להורים שלכם דירה בבעלותם, דירה שלא ממושכנת או שכבר כיסו את רוב ההחזרים עליה? ביכולתכם למשכן את הדירה של ההורים בהסכמתם ולקבל הלוואת משכנתא בגובה 50% מערכה של דירת ההורים. כלומר במידה ומדובר בדירה ממוצעת בשווי 1.3 מיליון ש"ח אתם יכולים לקבל עד 650,000 ש"ח. הדבר כרוך בבדיקה נוספת של הבנק אודות ההורים ויציבותם הכלכלית אבל לרוב אין בעיה בכך.
סכום זה בידכם ויכול לשמש אתכם כ-הון עצמי למשכנתא עמו ניתן לקבל עוד משכנתא רגילה עד לגובה 70% מערך הדירה החדשה שאתם רוכשים. כך לשם הבנה ניתן ליטול משכנתא קטנה על סמך נכס של ההורים רק להון עצמי ובמקביל לקחת הלוואת משכנתא רגילה על יתרת הסכום. הבעיה בשיטה זו שבסופו של דבר אתם מחזיקים 2 משכנתאות בו זמנית בגובה 100% מערך הדירה. כלומר אתם חייבים סכומי עתק לבנק ועליכם לעמוד בהחזרים אלו מידי חודש גם במידה ואיבדתם את מקום העבודה או שערך הדירה ירד מכל סיבה שהיא.
ולמרות זאת, ולמרות שהתהליך מעט יותר ארוך ומסורבל מול הבנק, לרבים זוהי הדרך היחידה להגיע לדירה ולא בהכרח שזוהי בחירה גרועה ויש להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיוכל להכווין אתכם ולבצע הערכת סיכונים של כל הכרוך בדבר עם ראיה רחבה יותר לעתיד.
- החזרים גבוהים מאוד: עליכם לשלם שני משכנתאות בו זמנית. זה על החלק היחסי של דירת ההורים וזה הגבוהה שלכם.
- סיכון גבוהה במינוף יתר: אתם מסכנים לא רק את עצמכם אלא גם קרובי משפחה ולא תמיד ההורים מסכימים לכך.
- מה קורה אם לא תעמדו בהחזרי המשכנתא: לא רק אתם תאבדו את הדירה אלא גם ההורים יידרשו לשלם על עצמם או שהדירה שלהם תימכר.
קראו עוד:
90% משכנתא לדירות יד שנייה – מינוף גבוהה במשכנתא לכלל הציבור!
מינוף פיננסי: משכון דירה קיימת לטובת רכישת דירה שנייה
רישום משכון: תהליך משכון דירה לצורך הלוואה או משכנתא חדשה
משכנתא 90% מימון חוזרת לשולחן – האם יש לזה סיכוי?
3. רכישת דירה זולה יותר כחלופה:
כולנו רוצים להתגורר בסמיכות מסוימת לבית ההורים, בערים הגדולות, ליד מקומות העבודה וכן הלאה. במפתיע היכן שאנו רוצים לגור יקר! (לא באמת מפתיע שהרי כולם רוצים לגור שם ולכן יקר..) לפעמים אנו מכוונים ליעד בלתי אפשרי להשגה וכדאי לבחון אופציות נוספות. כך לדוגמה אם יש בידינו הון עצמי שאינו מספק לרכישת דירה בתל אביב זה לא אומר שעם הכסף שברשותנו לא ניתן לרכוש דירה בטבריה או בבאר שבע. ערים לדוגמה בהם מחירי הדירות זולים משמעותית מהמרכז ובעצם כך פתאום כבר אפשר ליטול משכנתא רגילה ולהתקדם בחיים.
ההתפשרות מתבקשת אך לא תמיד מדובר בטעות. ישנם מקרים בהם השקעה בדירות קטנות בעיר או בשכונה מרוחקת אך מבוקשת על ידי שוכרים מייצרת תשואה גבוהה יותר לכסף. עם דמי השכירות המתקבלים ניתן לשלם את המשכנתא כאשר במקביל אתם משלמים שכירות במיקום בו אתם באמת רוצים לחיות. כמובן שבמידה ואין לכם הון עצמי כלל אופציה זו מתחברת לאחרות וניתן ליטול הלוואת משכנתא על סכום קטן יותר ובתנאי החזר נוחים יותר עבורכם וכך בעצם להוריד את רמת הסיכון לרמה סטנדרטית והגיונית.
- החזרים גבוהים מאוד: אמנם ההחזרים גבוהים אבל מדובר בסכומים מחושבים בהם אתם יכולים לעמוד.
- סיכון גבוהה במינוף יתר: סיכון דומה למשכנתא רגילה שתמיד קיימת אך בהחלט ניתן לעמוד בה.
- מה קורה אם לא תעמדו בהחזרי המשכנתא: הדירה הזולה תילקח מכם ותישארו בדירה השכורה בה אתם גרים כיום.
קראו עוד:
דירה להשקעה: האם כדאי לקנות דירה להשקעה מבחינת רווח ומיסוי?
השכרת דירות כמקור הכנסה – איך בונים רווחיות בהשכרת דירות?
השקעות נדל"ן קטנות: האם להשקיע ברכישה והשכרת דירות?
חישוב תשואה: איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה?
4. משכנתא במימון גבוהה לזכאי מחיר למשתכן:
מי שמחזיק בידיו תעודת זכאות מחיר למשתכן ורשאי להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן גם זוכה בהטבה מיוחדת במינה מהמדינה. המדינה בעצם מאפשרת לבנקים להקל על נוטלי משכנתאות צעירים שזכאים לדירה על ידי כך שהיא מחשיבה את גובה ההנחה על הדירה כהון עצמי. ישנם מקרים בהם תאורטית לא צריך להביא כסף מהבית בכלל בגלל שגובה ההנחה עומד על 30% שבהם מחויבים נוטלי משכנתאות בחוק ולמרות זאת יש בכל זאת להביא 100,000 ש"ח מהבית כהון עצמי כהוכחת רצינות וזאת לאחר שבנק ישראל ומשרד האוצר הסכימו שהדבר נחוץ. על סכום זה יש להוסיף 10,000 נוספים דמי רצינות בזכייה בהגרלה.
בעצם, השגת סכום זה כבר אינה בשמיים ובמידה ושני הצדדים של בני הזוג מסייעים להם ונותנים כל אחד כמה עשרות אלפי שקלים יחד עם פיקדון השירות הצבאי, מענק השחרור ומעט עבודה אתם ממש שם וניתן לקחת הלוואה ולהתחיל בחיים. במידה וחסר מעט ניתן לקחת הלוואה קצרת מועד של כמה עשרות אלפי שקלים מבלי שהדבר יעלה באופן משמעותי את הסיכון מאחר וניתן לחזות קדימה שנה ואף שנתיים כך שלא צפויים משברים או טלטולים קשים מידי במשק או בחיים הפרטיים שלכם.
כמובן שהיצע הדירות במסגרת מחיר למשתכן אינו מספיק לכולם ולכן אנו ממליצים לבחון מקרוב את תקנון ההגרלות והוציא את כל האישורים הנדרשים כך שתוכלו להשתתף בכל הגרלה שתיפתח בשנים הקרובות ותקרב אתכם צעד אחד נוסף אל עבר החלום של דירה משלכם.
- החזרים סטנדרטים: גובה ההנחה משמש אתכם כהון עצמי כך שמדובר במינוף רגיל.
- סיכון גבוהה במינוף יתר: סיכון דומה למשכנתא רגילה שתמיד קיימת אך בהחלט ניתן לעמוד בה.
- מה קורה אם לא תעמדו בהחזרי המשכנתא: הדירה תילקח מכם ותימכר במחיר מלא על ידי הבנק.
קראו עוד:
משכנתא מחיר למשתכן: מה גובה ההון עצמי למשכנתא במחיר למשתכן?
תשלום על דירה במחיר למשתכן: מתי משלמים על דירה במחיר למשתכן?
מחיר למשתכן – תנאים וקריטריונים לזכאות לדירה ב100,000 ש"ח בלבד
מחיר למשתכן: איפה יש מכרזי מחיר למשתכן (דיור למשתכן)?
בשורה התחתונה:
אף פעם לא מומלץ לקחת משכנתא ללא הון עצמי, בטח שלא ב-100% מימון. אך במידה ואנו יודעים לחזות את עתידנו נכון ומקבלים את הייעוץ המקצועי הנכון הרי שמדובר בסיכון סביר ובמידה וזוהי הדרך היחידה להתקדם ננסה גם אותה. בדיוק מסיבה זו פתחנו בשאלה, האם אתם מתוכננים ויציבים – רק אם אתם יציבים כלכלית ומתנהלים נכון שהאופציה בכלל מונחת על השולחן. במידה ואתם פזרנים ולא יציבים כלכלית המלצתנו לכם להתרחק ממינוף יתר כמו מאש מאחר והסבירות להיפגע גבוה מאוד.
