משכנתא לדירה ראשונה זה דבר מפחיד! לחלק מהזוגות הצעירים מדובר בלא פחות מטראומה. קניית דירה ראשונה על ידי שימוש בכל החסכונות ובכל המשאבים שעומדים לרשותם ונטילת הלוואה לעשרות שנים קדימה בהחלט מלחיצה. בעוד ניתן לקרוא על התהליך לבחירה וקניית דירה ראשונה במדריך אחר שכתבנו. במאמר זה אנו ננסה להוריד את המשכנתא לשפת העם ולהסביר בצורה ידידותית ככל האפשר על ההלוואה הגדולה מכולם שאתם עומדים לקחת.
משכנתא לדירה ראשונה
מרבית הזוגות הצעירים ובטח אלו שלא למדו יותר מידי על פיננסים יתקשו להבין מה זה משכנתא? איך משתמשים בו? למה הבנק מוכן להעניק לנו משכנתא? וכן שאלות רבות אחרות. כדי להבין את הנושא נפתח בכמה הסברים קצרים של ערכים בהם עושים שימוש בנטילת הלוואת משכנתא:
- משכנתא = הלוואה + משכון (דירה)
- הון עצמי = סכום הכסף שאתם מביאים.
- תמהיל משכנתא = מסלול המשכנתא שבחרתם.
- ריבית = התשלום שתשלמו על ההלוואה.
בישראל פועלים 8 בנקים למשכנתאות ואילו שייכים לכל הבנקים הגדולים במשק הישראלי. ביום יום רבים מחזיקים בחסכונות, פיקדונות וכסף רב נמצא באופן וירטואלי בידי הבנקים השונים. מאחר וערך הכסף הולך ונשחק עם הזמן (אינפלציה) וגורר הפסדים לאלו שאינם משקיעים את הכסף על הבנקים לנסות ולמצוא דרכים לנצל את ההון שברשותם כדי שכסף זה ייצר להם כסף נוסף ואו ישמור על ערכו. בדיוק בגלל מצב זה הבנקים מוכנים להעניק לנו הלוואות מסוגים שונים ובכללם גם את הלוואת המשכנתא.
משכנתא היא הלוואה לכל דבר ועניין אך בשונה מהלוואה רגילה שניטלת לפרק זמן ידוע וברור שניתן לחזות מראש ולקבוע ריבית בטוחה, בהלוואת משכנתא שהחזריה נפרסים על פני עשרות שנים אין אדם שיכול לחזות ואו לזהות מה יילד יום ולכן הבנק נוקט במגוון דרכים בכדי להבטיח את הונו. הדרך הטובה ביותר עבור הבנק לבטח את כספו היא לדרוש מכם למשכן את הדירה שממש כעת אתם רוכשים לטובתו. כך, במידה ולא תעמדו בהחזרים הוא יוכל לקחת אותו מכם ואו להצמיד את ההלוואה למדד המחירים לצרכן שהנו בעצם מדד מדויק לערך הכסף ורמת החיים שמשקפת בצורה מדויקת את מצב השוק.
כאשר אנו מבקשים לקבל הלוואת משכנתא ראשונה עלינו להבין שהבנק אינו חבר או ידיד שלנו ותפקידו הוא אחת – להרוויח כמה שיותר כסף מכם. כאשור אנו נוטלים הלוואת משכנתא לא נראה תווי מחיר על המסלולים השונים ואו על המשכנתא ככלל ובעצם עלינו לנהל משא ומתן מול הבנק על המסלול הנוח והמשתלם ביותר עבורנו כאשר כל צד רוצה להרוויח או לחסוך ומושך לצידו. בדיוק לשם כך הבנק מחזיק ביועצי משכנתאות שגורמים לכם לבחור את התמהילים הנכונים ביותר עבור הבנק אך לא בהכרח נכונים עבורכם.
ככל שהבנה זו השתרשה עוד ועוד זוגות צעירים ונוטלי משכנתא ראשונה החלו לבקש ייעוץ וליווי של יועצי משכנתאות פרטיים שאינם חייבים דבר לבנק ובעצם אחראים לבנות עבורם תמהיל משכנתא אופטימלי לצרכים שלהם ולא של הבנק ולאחר מכן גם לקבל את אותה התמהיל מידי הבנק במחיר הנמוך ביותר.
נטילת משכנתא חדשה
כאשר אנו נוטלים משכנתא חדשה מהבנק, אנו עושים פעולה מאוד חשובה של מינוף כלכלי על חשבון עתידנו. במקום לשלם שכר דירה מידי חודש, במקום לחכות לצבירת ההון הנדרש לקניית דירה, במקום להתפשר, אנו בוחרים לקחת הלוואה גדולה ומשמעותית בגובה מאות אלפי שקלים על בסיס העתיד שלנו. בעצם אנו מתחייבים להחזיר הלוואה משמעותית מאוד בכסף שנכון ליום החתימה על החוזה להלוואת המשכנתא אין בידינו אך נכון יהיה להעריך שאכן יהיה בעתיד.
כדי ליטול הלוואת משכנתא לדירה ראשונה יש צורך בעבודה קבועה, הכנסה קבועה, תכניות ברורות לעתיד וזאת כדי שתוכלו לקחת על עצמכם מחויבות כה גדולה ולעמוד בה. בדיוק לשם כך בנק ישראל קבע שעליכם להביא הון עצמי בגובה 25% מערך הדירה (כלומר, 250,000 על כל מיליון) והבנקים יבקשו לראות שאכן אתם יציבים, מתוכננים ושניתן לסמוך עליכם עם הכסף שלהם. מאוד מפחיד לקחת הלוואת משכנתא חדשה וזאת מאחר ואין אדם שיכול לחזות את העתיד בטווח של יותר ממספר שנים קדימה ותמיד יש חשש שמחירי הדירות ירדו, שנאבד את מקום העבודה, שהמשפחה תתרחב וההוצאות יגדלו וכן הלאה..
כדי למנוע בעיות בעתיד חייבים לתכנן משכנתא לדירה ראשונה בחכמה. יש להתייעץ עם מומחי משכנתאות שיספרו לכם על התמהיל הנכון ביותר עבורכם בהתאם לנתונים שתספקו להם. יועץ משכנתאות מקצועי ובלתי תלוי יוכל לתכנן את המשכנתא עבורכם בצורה כזו שגם במידה ולא תוכלו לעמוד זמנית בהחזרי ההלוואה וגם במידה ותתרחבו בעתיד תוכלו לבצע מיחזור משכנתא ולשנות את תנאי ההלוואה כך שתשמרו על הבית שרכשתם בכל מחיר.
משכנתא לזוגות צעירים עם הון עצמי נמוך
איך מביאים הון עצמי כה משמעותי? איך בכלל זוכים למקום עבודה יציב ובטוח שגובה ההכנסה מאפשר עמידה בתנאי המשכנתא? צעירים רבים מתקשים להבין מהיכן הם יביאו את הכסף לרכישת דירה וחוששים מאוד מכך שלא יוכלו לעמוד במשימה המורכבת. כיום יש מספר פתרונות מוצעים שניתן להיעזר בהם. מצד אחד יש את משכנתא מחיר למשתכן שמחייב בהון עצמי נמוך של 100,000 בלבד לאלו שזוכים בהגרלות מחיר למשתכן (יש להנפיק תעודת זכאות מחיר למשתכן כדי להשתתף בהגרלות) לדירות מוזלות. וכמובן שניתן לנצל את רשימת מקורות ההון הבאים:
- חסכונות / פיקדון צבאי / פיקדונות בבנק.
- קרן השתלמות / פנסיה / קופת גמל – (הלוואה ע"ח הכסף המגיע לכם)
- משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא חדשה.
בסופו של דבר לרוב אכן ניתן להגיע להון העצמי הנדרש לרכישת דירה חדשה אך מדובר במשימה לא פשוטה ויש להיערך לקראתה בצורה מסודרת. כדי לעמוד בכבוד בהחזרי המשכנתא יש צורך לנסות ולפעול במסגרת המוכר והקיים לכם. במידה ואתם משלמים דמי שכירות חודשיים בגובה 4,000 ש"ח וודאו שגובה החזר המשכנתא יהיה זהה או נמוך יותר כך שלא תרדו ברמת החיים או תנסו לחיות מעבר ליכולת המוכחת שלכם ובעצם על ידי כך תבטיחו את יכולתכם לעמוד בהחזרי ההלוואה וזכייה בסופו של דבר בדירה בבעלותכם.
לבסוף הטיפ החשוב מכל הוא להתייעץ עם בעלי מקצוע, חברים וקרובי משפחה שנטלו משכנתא בעברם שיוכלו לייעץ ולעזור לכם לבחור נכון. תרגישו חופשי לפנות אלינו להתייעצות חינם:
