לאחרונה, עוד ועוד משקיעים מתעניינים בנטילת משכנתא לדירה בחו"ל? ההבנה ששוק הנדל"ן הישראלי לא צפוי להציג תוצאות טובות כבעבר גורמת למשקיעים רבים לחפש אפשרויות השקעה מעבר לים. אך, משקיעים רבים נוטים להשקיע בעזרת הלוואות ומשכנתאות לצורך מינוף יכולת ההשקעה ונשאלת השאלה, האם ניתן לקבל משכנתא לדירה בחו"ל?
משכנתא לדירה בחו"ל – מדריך!
נטילת משכנתא לדירה בחו"ל יכולה להיעשות בשני דרכים:
- נטילת משכנתא לדירה בחו"ל מבנק במדינה בה אנו משקיעים.
- נטילת משכנתא לדירה בחו"ל מבנק בישראל.
כדי לקבל הלוואת משכנתא מבנק במדינה אחרת, יהיה על המשקיע להחזיק באזרחות מקומית. כך, ישראלי שמחזיק באזרחות אמריקאית בהחלט יכול לקבל הלוואת משכנתא לרכישת בית בארצות הברית. לעומת זאת, ישראלי שמשקיע במדינה בה אין לו אזרחות יכול לפנות אך ורק לבנקים בישראל ועל כך נדון כעת:
משכנתא לדירה בחו"ל מבנקים בישראל:
משכנתא, הנה הלוואה על בסיס משכון, המשכון בהלוואת משכנתא הנו כמובן הדירה שרוכשים. כאשר נוטלי משכנתאות אינם מצליחים לעמוד בהחזרי ההלוואה שנטלו, הבנק צפוי לפעול במסגרת החוק למכור את הדירה ולכסות על יתרת החוב בעזרת המשכון. כל זה בהחלט אפשרי כאשר מדובר בנכס המצוי בישראל, כאשר נכס מצוי במדינה זרה בה אין לבנק סוללת עורכי דין, שמאים, ייצוג הולם לטפל בפינוי הדייר ומכירת הנכס הרי שהבנק נותר עם משכון חסר תועלת ולכן לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא לדירה בחו"ל על סמך הדירה הנרכשת!
למרות זאת, בהחלט ניתן לקבל הלוואת משכנתא לדירה בחו"ל על ידי מינוף דירה בישראל. כלומר, במידה ואתם מתעניינים ברכישת דירה בארצות הברית ואו באירופה ואין ביכולתכם לממן את העלות מכיסכם, בהחלט ניתן לפנות לבנק ולבקש הלוואת משכנתא על סמך הדירה שכבר קיימת לכם במדינת ישראל ולפי כך אין לבנק מניעה להעניק לכם הלוואה גם על סכומים גדולים למדי..
כמה משכנתא לדירה בחו"ל ניתן לקבל?
נטילת משכנתא לדירה בחו"ל המבוססת על משכון נכס קיים בישראל תהיה דומה להלוואת משכנתא רגילה אך מוגבלת בכך שניתן לקבל הלוואה עד גובה 50% מערך הדירה הקיימת. לרוב, סכום זה יספיק מאחר וברוב העולם למעט בערים המרכזיות מחירי הדירות והבתים אינם גבוהים במיוחד וניתן לרכוש נכסים בטווחי מחירים של 50,000$-150,000$ במימון מלא במידה וממנפים נכס בעל ערך סביר במדינת ישראל.
הלוואה לצורך קניית דירה בחו"ל לא תיקרא משכנתא אלא "הלוואה לכל מטרה" על בסיס משכון נכס קיים. כלומר, הבנק אינו מבקש מכם לרכוש אך ורק נכסי נדל"ן בכסף אלא מאפשרים לכם לעשות ככל העולה על רוחכם וזאת מאחר וטיב השימוש בכסף אינו משפיע באופן כלשהו על הבנק. במקרים מסוימים, דירות נרכשות בטווחי מחירים של 40,000$-50,000$ וניתן לקבל את ההלוואה אף ללא צורך במשכון נכס וזאת במידה ויש ללווה הכנסה יציבה ויכולת החזר סבירה ויש לבדוק במקרים אלו מה עדיף עבור הלווה (ברמת הריביות ותנאי ההלוואה).
לפני שניגשים לבנק, יש להכיר מספר פרמטרים שישפיעו על כדאיות ההשקעה והסכום שיידרש לכם:
- עלות ביקור בנכס – עלות טיסה ולינה לבדיקת הנכס להשקעה.
- עלות מתווך מקומי – עמלת מתווך משתנה בין מדינה ומדינה.
- עלות עורך דין מקומי – עמלת עורך דין שינהל עבורכם את העסקה.
- עלות חברת ניהול מקומית – עמלת ניהול חודשית שנגזרת מהרווחים.
- עלויות מיסוי – יש להכיר את חוק מיסוי מקרקעין במדינה בה משקיעים.
כדאי לחשב מראש את העלויות הללו לצד עלויות נוספות שסביר שתדרשו להוציא ולבחון נטילת הלוואה על מלוא הסכומים שנדרשים לכם. כך שדירה שעלותה 50,000$ וניתן באופן תאורטי לקבל בעבורה "הלוואה לכל מטרה" ללא צורך במשכון נכס תתפח לכ-60,000$ לערך ובעצם תדרוש מכם למשכן נכס קיים בכדי לקבל את ההון הנדרש ואו לבקש אישור חריג להלוואה בסדר גודל משמעותי זה.
איך לוקחים משכנתא לדירה בחו"ל?
ברגע שיודעים בדיוק כמה כסף צפוי לעלות התענוג שברכישת דירה בחו"ל, ניתן לחשב את גובה ההשקעה ביחס לגובה התשואה (בהפחתה של עלויות ניהול והחזקה) ובעצם להבין האם אכן מדובר בהשקעה נבונה ומשתלמת. במידה והתשובה על כך אכן שכדאי לבצע את ההשקעה, ניתן לגשת לבנק להתחיל בתהליכים לקבלת הלוואת משכנתא לדירה בחו"ל אך חשוב להכיר במספר הבדלים:
- הלוואה על בסיס מט"ח – ההלוואה תילקח במטבע בה אנו נקבל את שכר הדירה.
- הלוואה על בסיס תשואה – ההלוואה תילקח בפריסה המתאימה לגובה התשואה מהנכס.
יש מגוון סוגי משכנתאות, ישנם מסלולים שמתאים בדיוק לסוגי השקעות אלו ולעוסקים מול גורמים במדינות זרות ואילו הן משכנתאות שקליות אשר הוצמדו למטבע חוץ שמאפשרות ללווה להחזיר הלוואה לפי שער הדולר/אירו כל שיהיה התאמה בין גובה ההכנסה משכר דירה ובין ההחזר שנעניק לבנק.
יתרה מזאת, ניתן לפרוס הלוואות על פני שנים רבות בהתאם להסכמות בין הבנק והלווה ובהתאם ליכולותיו הכלכליות. בהלוואות לצורך ביצועי השקעות, אנו שואפים לפרוס את החזרי המשכנתא בצורה כזו שתאפשר לנו לממן את ההחזרים מתוך התשואה שאנו מקבלים מידי חודש. לכן, נבצע התאמה בין השכר דירה הצפוי בהפחתת עלויות ניהול ותחזוקה ובין החזרי ההלוואה כך שתוך מספר שנים בודדים נכסה את ההלוואה ונהנה מרווח נקי על השקעתנו.
לסיכום,
כדי להימנע מטעויות לא נעימות בביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל, כדאי מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי שתפקידו להגן על האינטרס האישי שלכם ובעצם לבחור את אפיק המימון הנוח והמתאים ביותר למצבכם הכלכלי והאישי ולבחון מי מהבנקים מציע את השירות הרצוי במחיר הטוב ביותר. מעבר לכך, מומלץ לבחון את ההשקעה היטב ולא לסמוך על אחרים לגבי התשואה הצפויה אלא לאמת זאת מול נתוני אמת מדירות ואו בתים אחרים בסביבה ולהתבסס על הכנסתם ולא זו המובטחת לכם לצורך חישובי ההלוואה ופריסתה לאורך השנים..
רוצים להתייעץ עם יועץ משכנתאות בנוגע לנטילת משכנתא לדירה בחו"ל? השאירו פרטים:
