משכנתא לבניית בית הנו מוצר פיננסי זהה לזה שמקבלים רוכשי דירות מוכנות למגורים. אך, משכנתא לבניית בית שונה במאפייניו מעסקאות מקרקעין רגילות וזאת משום שיש סיכונים ומורכבויות שונים בקניית קרקע, ניהול עבודות ובניית בית פרטי בכוחות עצמכם. במדריך זה נעזור לכם להבין את הפרטים הבאים:
- מה ההבדלים בין משכנתא לבניית בית ומשכנתא רגילה?
- מה הם התנאים והמסלולים בהם ניתן לקבל משכנתא לבניית בית?
- איך מקבלים משכנתא לבניית בית חדש?
אנו ננסה לצייר עבורכם את התהליך כולו בצורה מסודרת ולפי שלבים ידועים מראש,
משכנתא לבניית בית
התגוררתם שנים רבות בדירה? שואפים לבית פרטי מוקף גינה עבור הילדים? תשמחו לדעת שזהו חלום נפוץ מאוד ורבים שואפים ביום מן הימים להגיע לבית פרטי בבעלותם. הדרך להגשמת חלום הבית הפרטי יכול להתגשם בשני דרכים עיקריות:
- קניית בית בנוי ומוכן לאכלוס – בדומה לעסקאות מקרקעין רגילות.
- קניית קרקע לשם בניית בית פרטי – על כך אנו נעסוק במדריך זה.
יש מספר סיבות לכך שנבחר לבנות לבד את ביתנו, חיסכון בכסף, התאמה אופטימלית לצרכים, וכן הלאה..
אך, בדומה לעסקאות רגילות, גם בבניית בית פרטי נדרש לרוב לאמצעי מימון שונים כאשר המוכרת והחשובה שבהן היא המשכנתא לבניית בית פרטי. מדובר בהלוואה ארוכת טווח על סכומי כסף גדולים במיוחד שצפויים לאפשר לנו להגשים צעד אחר צעד עד להגעה למועד אכלוס הבית החלומי!
מדריך לקבלת משכנתא לבניית בית פרטי:
אנו נחלק כעת את השלבים בנטילת משכנתא על פני שלושת השאלות עמם פתחנו את המאמר:
1. מה ההבדלים בין משכנתא לבניית בית ומשכנתא רגילה?
כאשר נוטלים הלוואת משכנתא רגילה, הבנק בעצם מעניק את ההלוואה על סמך משכון אמין במיוחד והוא כמובן הדירה הנרכשת. כלומר, במידה ולא תעמדו בהחזרים הבנק רשאי להעמיד את המשכון למכירה ולפצות כך על הכסף שנטלתם וכך בעצם הסיכון של הבנק יחסית קטן. לעומת זאת, כאשר נוטלים משכנתא לבניית בית פרטי, לפחות בשלבים הראשונים אין לבנק משכון יותר מידי חזק מאחר ובשלב ראשון יש ללווה רק חלקת קרקע שערכה נמוך משווי המשכנתא הרצויה שצריכה לכסות את מלוא הבניה של הבית.
המשמעויות לכך:
- משכנתא רגילה: סיכון נמוך = ריביות נמוכות.
- משכנתא לבניית בית: סיכון גבוהה = ריביות גבוהות.
כדי להתגבר על בעיה זו, המשיכו לשאלה הבאה:
2. מה הם התנאים והמסלולים בהם ניתן לקבל משכנתא לבניית בית?
כפי שסיכמנו בשאלה הראשונה, עלות משכנתא לבניית בית פרטי גבוהה ביחס לזו הרגילה בה אנו רוכשים דירה או בית מוכן לאכלוס. בדיוק מסיבה זו יש כמה נקודות שחייבים לדעת:
- משכנתא לבניית בית תהיה לרוב עד 60% (במקום 75%) מערך הנכס.
- משכנתא לבניית בית תועבר ללווים בשלבים בהתאם להתקדמות הבניה.
- משכנתא לבניית בית תינתן לרוב במסלולים ייחודיים וללא תמהיל משכנתא.
נסביר,
1. תקנות בנק ישראל, מאפשרות לבנקים להעניק הלוואת משכנתא עד לגובה 75% מערך הנכס שנרכש ואו נבנה. כאשר הבנק עדיין שומר לעצמו הזכות להחליט בכל מקרה לגופו בהתאם לרף הסיכונים הנראים בעיניו. הבנקים לא מציעים משכנתא בסכום העולה על 60% מערך הנכס הנבנה מאחר ויש סבירות גבוהה לחריגות בניה ואו עלויות נוספות שלא תוכננו ויש צורך לשמור על הון נוסף לשם כך.
2. הבנקים אינם מעניקים משכנתא לבניית בית במכה אחת אלא במספר פעימות ולפי קצב הבניה והעבודות בשטח. (על כך נרחיב בשאלה הבאה..) הסיבה לכך שאותן בנקים למשכנתאות מחלקות את מתן המשכנתא לשבלים נובע מכך שאת הכסף הבנק נדרש להעביר ישירות ללווה ולא כפי שנהוג בעסקאות מקרקעין רגילות, ישירות למוכר.. כך בעצם, הבנק חשוף לסיכון נוסף ולכן יש רצון לחלק את הכסף לפעימות בהתאם לשווי הנכס בפועל ולא לפי השווי העתידי עם סיום הבניה.
3. מאחר והכסף משוחרר בשלבים, הרי שלא באמת ניתן לבנות תמהיל משכנתא מסודר עבור כל ההלוואה. לכן, על הלווה לקבל החלטה לגבי מסלול המשכנתא הנבחר. ההמלצות של יועצי משכנתאות יהיו ברוב המקרים לחלק את ההלוואה לשניים:
חלק ראשון לקניית הקרקע: משכנתא בריבית קבועה ואו משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ).
חלק שני לבניית הבית: כל יתר המסלולים בריבית משתנה (פריים ואחרות – שמאפשרות מחזור משכנתא בעתיד)
כפי שניתן לראות, מדובר בהלוואה מעט יקרה ומורכבת יותר מזו המוכרת לכולם.
3. איך מקבלים משכנתא לבניית בית חדש?
כדי לענות על שאלה זו שבכותרת המאמר, יהיה עלינו לחלק את תהליך בניית בית פרטי לשלבים:
- רכישת קרקע לבניה – הלוואה ראשונה לקניית הקרקע בלבד ללא תלות בתכניות בניה.
- הכנת תכניות לבניית הבית – תידרשו לבחור אדריכל ומהנדס לתכנון הבית על הנייר.
- בחירת הקבלן ואנשי המקצוע – יש צורך לחתום מול קבלן, מפקח בניה ויתר אנשי המקצוע.
- הכנת אישורים לבנק – הצגת התכניות, אנשי מקצוע, קבלת היתר בניה לבניית בית ועוד..
- חישוב עלויות בניה – חישוב עלויות בניה, עלויות אנשי מקצוע, עלויות ההלוואה עצמה.
- הגשת בקשה למשכנתא – הגשת בקשה למשכנתא עד 60% מערך סך העלויות (ומרווח נוסף).
במידה ופעלתם בצורה מסודרת, במידה ואכן הוכחתם לבנק שיש בתכניותיכם לבנות בית פרטי על גבי הקרקע שנמצאת בבעלותכם, הרי שהבנק צפוי לאשר את מתן ההלוואה ולכם יינתן האור הירוק לצאת לדרך.
כמה נקודות חשובות מאוד לסיום:
קחו מרווח ביטחון:
רגע לפני שאתם מגישים בקשה, עברו שוב על המספרים ובדקו היכן צפויות חריגות בעלויות וקחו זאת בחשבון. עדיף לתכנן את עלויות הבניה מתוך הבנה שצפויות חריגות בעלויות בסדרי גודל של בין 10%-15% וזו גם הסיבה לכך שהבנק מוכן להעניק הלוואה עד 60% ולא עד 75% כפי שביכולתו לעשות.
הכינו תקציב מסודר לכל שלב:
הבנק מעביר את כספי המשכנתא בשלבים. כלומר, הבנק יבחן את עלויות הקרקע, עלויות בניית השלד, עלויות הגמר וכן הלאה.. לכן, בכל שלב הבנק צפוי להעביר לכם רק 60% מהכסף שנועד לכיסוי ומעבר לשלב הבא (בהתאם לאישור שמאי מקרקעין) וזה יראה בערך כך:
- קרקע בעלות של 500,000 ש"ח – הבנק יעביר 300,000 ש"ח.
- בניית שלד בעלות של 500,000 ש"ח – הבנק יעביר 300,000 ש"ח.
- גמר עבודות בעלות של 200,000 ש"ח – הבנק יעביר 120,000 ש"ח.
כלומר, עליכם לדאוג שיש לכם בכל שלב את יתר הכסף כי אחרת אתם תמצאו עצמכם נתקעים באמצע הבניה כאשר לכל עיכוב יש עלויות משמעותיות מאוד הן ברמת ההלוואה עצמה (ריביות) והן ברמת שכרם של אנשי המקצוע שמלווים את הפרויקט. לכן, חשוב מאוד לתכנן תקציב מסודר ואחראי.
חישבו גם על כלל ההוצאות הנלוות:
- מיסוי מקרקעין – מס רכישה, היטל השבחה, היטל פיתוח והוצאות אפשריות נוספות..
- אנשי מקצוע לעסקה – מתווך מקרקעין, שמאי מקרקעין, ערוך דין מקרקעין ועוד..
- עלויות משכנתא – עמלת פתיחת תיק, רישום בטאבו, רישום ברשם המשכונים ועוד..
אנו מאמינים שאם קראתם עד כאן, אתם מבינים שמדובר במשימה לא פשוטה במיוחד. יש צורך בתכנון נכון של כל פרט ופרט וכדאי להיעזר באנשי מקצוע מנוסים שיעזרו לכם בכך. במידה ואתם מעוניינים לקנות קרקע ולבנות בית פרטי, הרי שכדאי שתתייעצו עמנו קודם לכן. אנו נוכל לעזור לכם בליווי הכולל בפרויקט משלב איתור הקרקע עד לשלב קבלת המימון וניהול העבודות בשטח, השאירו פרטים להתייעצות חינם:
