נטילת משכנתא חדשה אינה פשוטה. נטילת הלוואה על סכומי עתק לשנים רבות מרתיעה את כולם! למרות זאת, בעזרת מדריך זה בו אנו מפרטים את השלבים והתנאים המקדימים לקבלת משכנתא חדשה נוכל לעזור לכם להבין מעט יותר ולהגיע מוכנים יותר לשלב כה חשוב בחייכם. במדריך זה אנו נסדר את הפעולות שעליכם לעשות לפי סדר הדברים כך שתוכלו לדעת מה לעשות בכל שלב ובכדי שהתהליך יהפוך לשקוף וברור הרבה יותר. בעזרת מדריך זה תוכלו להתמקד בפרטים החשובים באמת ולבחור את תמהיל המשכנתא הנכון ביותר עבורכם.
משכנתא חדשה – משכנתא ראשונה
הצורך בהלוואת משכנתא חדשה (ראשונה) לרוב תעלה לקראת או לאחר נישואין. משכנתא, הנה הלוואה ארוכת טווח שתלויה ועומדת על משכון הדירה שאתם בוחרים לרכוש. רוב נוטלי המשכנתאות כלל לא מבינים את ההשלכות של הלוואה זו ולא מודעים לאפשרות להשפיע על גובה ההחזר לבנק ומסתמכים על עצת יועצי המשכנתאות בבנקים שאינם דורשים בטובתם אלא לטובת הבנק המלווה וכך בפועל בוחרים שלא במודע לשלם הרבה יותר כסף בטווח הארוך על אותה ההלוואה שיכלו לקבל בתנאים טובים בהרבה. קרי, חיסכון כספי של עשרות ואולי מאות אלפי שקלים.
מדריך נטילת משכנתא חדשה יכול לעזור לכם לקבל החלטות נכונות ומושכלות יותר ובכך לחסוך לכם כסף רב. במדריך זה אנו נעבור אתכם שלב שלב עד לקבלת הלוואת המשכנתא ונתייחס בין היתר לתנאים המקדימים של בנק ישראל והבנקים למשכנתאות בדרך להלוואה המבוקשת:
רשימת פעולות לקבלת משכנתא חדשה לפי סדר:
- עמידה בתנאים המקדימים לזכאות למשכנתא.
- בחירת תמהיל משכנתא הנכון עבורכם.
- בירור גובה המשכנתא המקסימלי שניתן לקבל.
- איתור דירה מתאימה לרכישה.
- הוצאת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק.
- הצגת מסמכים ואישורים למשכנתא.
- הצגת חוות דעת של שמאי מקרקעין על הדירה.
- קבלת הלוואת משכנתא בתנאים המבוקשים.
משכנתא חדשה – מדריך לקבלת משכנתא ראשונה
כעת נעבור שלב שלב בתהליך עד לקבלת הלוואת משכנתא ראשונה. אנו ננסה להסביר מה עושים בכל שלב ושלב ומה ההיגיון שעומד מאחורי דרישות אלו. כמובן שנתייחס בין היתר לאפשרויות שעומדות לרשותכם כדי שתוכלו לקבל בחירות נכונות ולחסוך כסף בטווח הארוך בהחזרים על ההלוואה.
1. תנאים לזכאות למשכנתא:
יש שני סוגי תנאים מקדימים לקבלת משכנתא חדשה. תנאי בנק ישראל שמחייבים הון עצמי למשכנתא בגובה 25% מערך הדירה למשכנתא ראשונה לצד גובה הכנסה פנויה שניתן להסתמך עליה לצורך החזר המשכנתא. ותנאים של הבנקים שמחמירים יותר ומשתנים מאדם לאדם כך שברוב המקרים הלווים נדרשים להציג הון עצמי של 30%-40% מערך הדירה. כדי שהבנק יסכים להעניק לכם הלוואה בחובתו לבדוק שגובה ההחזר לא יהיה גבוהה מ-50% מההכנסה הפנויה שבידכם. תנאים אלו נועדו כדי להגן על הבנקים ממינוף יתר ומכך סיכון למשק כולו וכמובן גם להגן על הלווים שלא ייקחו הלוואה שאינם יכולים לעמוד בה כך שמדובר בתנאים חיוניים מאוד לשני הצדדים לעסקה.
*רוכשי דירות במחיר למשתכן: גובה ההטבה מגולם כהון עצמי אך יש להציג מינימום של 100,000 ש"ח כדי ליטול משכנתא במחיר למשתכן.
2. בחירת תמהיל משכנתא:
תמהיל משכנתא הנה שילוב של מסלולי הלוואה שונים. ניתן להרכיב הלוואה בתנאים שונים בהתאם לגובה ההלוואה ומשך חיי ההלוואה. ככל שהתמהיל בנוי טוב יותר כך הסיכויים עומדים לצדכם שתשלמו פחות כסף בפועל על ההלוואה. כלומר, ישנם מקרים בהם הבנק מציע מסלולי משכנתא שאינם נכונים עבורכם ועולים יותר כסף וזאת כמובן מאחר והבנק הנו עסק כלכלי שדואג בראש ובראשונה לעצמו. מצד שני, אם מצטיידים ביועץ משכנתאות פרטי אשר דואג לאינטרסים שלכם, ביכולתכם להוזיל את עלות ההלוואה על ידי בניית תמהיל שמותאם בדיוק עבורכם ובהתאמה למצבכם הכלכלי וכך בעצם ניתן להשוואת תמהיל זה בין הבנקים השונים לקבלת התנאים הטובים ביותר וכך בעצם ליהנות גם מתנאי הלוואה מותאמים לכם וגם מגובה החזר נמוך יותר..
3. גובה משכנתא מקסימלי:
בהתאם לתמהיל הנבחר שמבוסס על מצבכם הכלכלי, יציבות כלכלית במשק, גובה ריבית משכנתא ועוד מגוון פרמטרים נוספים יקבע גובה משכנתא מקסימלית עבורכם. כלומר, אתם תוכלו לדעת מהו גובה ההלוואה שהבנקים מוכנים להציע לכם בהתאם להון העצמי הקיים לכם ולסיכון שרואה בכם הבנק. וכמובן תוכלו לבחון על איזה סוג הלוואה תצליחו להחזיר את הכסף כך שתיטלו רק מה שאתם אכן יכולים לעמוד בו ולא הלוואה שגדולה על מידותיכם ואו שהבנק אינו מציע לכם. כמו שבנק ישראל דואג שלא תמנפו את עצמכם לדעת, כך עליכם לדאוג לעצמכם ולחשב את ההכנסות וההוצאות ולבחון באילו תנאים תוכלו לעמוד גם במידה ותאבדו את מקום העבודה לפרק זמן מסוים וזאת כדי שלא תאבדו את הבית שעליו שילמתם לא מעט כסף..
4. רכישת דירה עם משכנתא:
ברגע שאתם יודעים פחות או יותר באיזה גובה הלוואה אתם יכולים לקבל ולעמוד בהחזרים, אתם יכולים לצאת לחפש את דירת החלומות. קניית דירה, אף היא משימה לא פשוטה ויש להצטייד בכושר שכנוע וביכולת ניהול משא ומתן וזאת כדי להוריד את המחיר של הדירה הנבחרת לרף שבו אתם יכולים לעמוד. בשלב זה עליכם להחליט האם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן או דירה יד שניה, עליכם לחשב לצורך כך את העלויות של אנשי המקצוע השונים כדוגמת מתווך דירות, עורך דין לקניית דירה, שמאי מקרקעין ואת הוצאות מעבר הדירה לצד רכישת ריהוט במידה ואין לכם.
הדירה שתבחרו חייבת להיבחר בקפידה מאחר ואין לכם הזדמנות שניה ומדובר בהוצאה גדולה במיוחד. עדיף להיות זהירים לפני הרכישה ואו להתמקח עם הקבלן לפני הקניה מאשר לאחר החתימה על חוזה מכר דירה ולמצוא עצמכם עם דירה אשר לא עונה על הצרכים שלכם בצורה המושלמת.
5. קבלת אישור עקרוני למשכנתא:
מצאתם דירה?! מזל טוב! כעת עליכם לבדוק מול הבנק שיש לכם אישור עקרוני למשכנתא. אמנם יש רבים שמבקשים אישור עקרוני בטלפון עוד בשלבים ראשונים אך אנחנו מעדיפים לבדוק את תנאי המשכנתא הרבה קודם לתהליך איתור הדירה בפועל. כאשר מוצאים דירה וחושקים בה יש לפנות לבנק באמצעות טופס מקוון או בטלפון כדי לקבל אישור עקרוני מהבנק שאכן הוא יתמוך בעסקה. בשיחה עם הנציג של הבנק אתם תספרו אודות הנכס, ערכו, גובה המשכנתא הנדרשת לכם ותצהירה על מגוון פרטים שיאפשרו לבנק להעניק לכם תוך מספר שעות את האישור העקרוני לרכישת הדירה. אישור זה מקנה לכם את היכולת להמשיך בתהליך משא ומתן עם בעל הדירה כדי להתחיל לסגור קצוות לקראת חתימה על החוזה לרכישת דירה.
6. מסמכים למשכנתא:
במידה וישבתם עם יועץ משכנתאות עוד קודם לכן, הרי שיש לכם את כלל האישורים הנדרשים בכדי לקבל את המשכנתא. בשלב בו אתם כבר סגורים על הדירה ועל גובה ההלוואה הנדרשת לכם עליכם להגיע לפגישה פיזית עם יועצי המשכנתאות של הבנק. לפגישה זו תידרשו להביא מגוון מסמכים למשכנתא. מסמכים אילו מהווים אישורים ליציבותכם הכלכלית וליכולת העמידה שלכם בהחזרי המשכנתא וזאת כדי שהבנק יוכל לבצע הערכה של גובה הסיכון שאתם מהווים עבורו. בהתאם לגובה הסיכון יקבע עבורכם ריבית שבה הבנק מוכן להעניק לכם את ההלוואה.
במידה והפרטים שמסרתם בטלפון אינם זהים למציאות האמיתית, הבנק יכול לסרב להעניק לכם הלוואה ולהשאיר אתכם באוויר. בגלל זה חשוב מאוד לשבת עם הבנק / יועץ משכנתאות הרבה קודם לאיתור הדירה בכדי שלא יהיו הפתעות לא נעימות בהמשך הדרך ורגע לפני שאתם חותמים על הדירה שעליה כה חלמתם. עדיף להגיע לעסקת הרכישה חכמים ובטוחים בעצמכם.
7. שמאי מקרקעין למשכנתא:
מצאתם דירה, הוכחתם שאתם יכולים לעמוד בהחזרים, עליכם להוכיח לבנק שהנכס שאתם רוכשים אכן שווה ערך לגובה ההלוואה שאתם נוטלים וזאת מאחר וזוהי הערובה של הבנק לכך שתחזירו את סכומי העתק שאתם לווים ממנו. כדי לבחון זאת ביכולתכם לבחור בין שימוש בשמאי מקרקעין של הבנק ואו שמאי מקרקעין פרטי שאתם תביאו. כמובן שהשמאי של הבנק זול יותר אך לרוב הערכת שמאי לדירה תהיה נמוכה משוויה האמיתי של הדירה וזאת מאחר והשמאי מעדיף "ללכת על בטוח" מול הבנק. רבים מבקשים להביא הערכת שמאי פרטית שאינה מול הבנק וכך בעצם יכולים לקבל את המימון לדירה שהם צריכים מבלי שיחסירו מערך הדירה בדרך דבר שמקשה לא אחת על יכולת המימון של הדירה. אנו ממליצים להשתמש בשמאי מקרקעין פרטי.
8. אופן קבלת משכנתא:
את המשכנתא אתם לא מקבלים אלא הכסף מועבר ישירות למוכרי הדירה. גם כסף זה מועבר לפי שלבים מסודרים ולא בבת אחת מאחר והעברת הכסף תלויה בהוספת הערת אזהרה ופרסום הדירה ברשם המשכונות. הכסף מועבר בשלבים כך שהבנק מחזיק בזכויות לדירה ומונע מכם את היכולת למכור את הדירה ללא רשותה וללא החזרת מלוא הכסף שלוויתם. לאחר החתימה על החוזה מול עורכי הדין, עורכי הדין מתנהלים עבורם מול הבנק ורושמים את הערות ואת כל הנדרש לפי סדר כך שזכויותיו של הבנק מוגנים ובעצם יש לכם שותף שקט לדירה ועליכם לפעול לשמירה ולתחזוקה על הנכס ובין היתר אתם נדרשים להתחייב לקחת ביטוח משכנתא שמהווה ביטוח רפואי על הלווה וכמובן על הדירה עצמה כך שהבנק יודע שכספו בטוח בכל עת.
לסיכום, זהו רק קצה הקרחון מאחר ויש מגוון רחב של נושאים נוספים עליכם יש צורך להתייחס כדוגמת נקודות יציאה בהלוואת משכנתא, עלויות פתיחת תיק משכנתא ועוד מגוון רחב של הוצאות נלוות למעבר דירה ולעדכון הרשויות על עצם הרכישה. מנגד יש נקודת אור ברכישת דירה ראשונה וזאת מאחר וברוב המקרים הרוכשים פטורים ממס רכישה ואף ממס שבח במועד מכירת הדירה לשם שיפור דיור או לכל סיבה אחרת.
רוצים להתייעץ עם יועץ משכנתאות? פנו אלינו:
