משכנתא זולה: איך מקבלים הלוואת משכנתא זולה בטווח הקצר והארוך?

רוב רוכשי הדירות בישראל נעזרים בהלוואת משכנתא. משכנתא, הנה הלוואה ארוכת טווח שעולה לרוכשי הדירות הרבה מאוד כסף. השאלה שרבים שואלים ועליה אנו נענה במאמר זה, איך ניתן לקבל הלוואת משכנתא זולה?

איך מקבלים משכנתא זולה?

שאלה זו מעט יותר מורכבת ממה שנהוג לחשוב. השאלה הנכונה צריכה להיות: איך ניתן לקבל את אותו סכום הכסף, בפריסה על פני אותן כמות שנים, במחיר הנמוך ביותר? כדי לענות על שאלה זו יש לחלק את השאלה לשני אפשרויות:

1. איך ניתן לקבל משכנתא במחיר זול באופן מידי?
2. איך ניתן לקבל משכנתא במחיר זול בטווח הארוך?

במאמר זה, אנו ננסה לענות על שאלות אלו. בכך נסייע בידכם להגיע לתוצאות אופטימליות.

מדריך להוזלת מחיר המשכתנא:

כולם רוצים לחסוך במשכנתא בדיוק כפי שרוצים לחסוך בכל מוצר ושירות אחר שהם רוכשים. בעוד במוצרים פיזיים ואו בשירותים ייעודיים ניתן לבצע השוואת מחירים, בהלוואת משכנתא הדברים מעט שונים מאחר וכל לווה שונה במאפייניו ונוטל סכום אחר שמשמעותם נתונים שונים. לכן קיים קושי משמעותי במיקוח והוזלה.

למרות האמור, יש דרכים להוזיל משכנתא ועל כך נרחיב כעת:

משכנתא זולה בטווח הקצר:

זוג צעיר שבוחר לרכוש דירה ככל הנראה מקבל החלטה נכונה. זאת, מאחר ובכל מקרה יהיה עליהם להוציא כסף על שכירות ובטווח הארוך עדיף להם לרכוש בית ולהתקדם בכל חודש אל עבר בעלות מלאה על דירה. אך יש לזוגות צעירים בעיה לא פשוטה וזוהי העובדה שהם בתחילת דרכם ועדיין אינם מרוויחים די כסף במשותף.

לכן, יהיו לווים רבים שיתבססו על כך שבעתיד הם יתקדמו בסולם התפקידים וייהנו משכר שהולך וגדל עם השנים ובכך יוכלו להתמודד עם החזרים שהולכים וגדלים. לווים אלו ישאפו להוזיל את העלות של המשכנתא בטווח הקצר כך שלפחות בשנים הראשונות, יהיה ההחזר על המשכנתא בגובה השכירות הממוצעת ולא יותר.

כדי להשיג משכנתא זולה בטווח הקצר, יהיה על הזוגות הצעירים לעשות את הפעולות הבאות:

1. לבחור משכנתא בה 1/3 ראשון צמוד לריבית פריים.
2. להתמקח על הריבית המבוקשת על ידי הבנק.

כאשר הריבית במשק בשפל (בשנים 2016-17 גובה הריבית 0.1% בלבד), הרי שאין דבר טוב יותר מנטילת משכנתא שצמודה לריבית פריים הזולה מאוד ומאפשרת החזר קרן עם ריבית סבירה בהחלט. רק לאחר מכן, ניתן להיכנס לשלבים הנוספים בהם הריבית צפויה לעלות ולייקר בפועל את הלוואת המשכנתא אך זאת כאשר יהיו ללווים אמצעים נוספים לעמידה בהחזרים.

משכנתא זולה בטווח הארוך:

למרות האפשרות להוזיל עלות משכנתא בטווח הקצר, זוהי אינה האפשרות המועדפת. במידת האפשר נהוג לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית שיוזיל עלויות בטווח הארוך. כאשר רוצים משכנתא זולה בטווח הארוך. כלומר, משכנתא זולה בסך הכולל של הקרן והריביות לאורך כל חיי ההלוואה, יש לבצע את הפעולות הבאות:

1. לבצע הכנה מסודרת של נתונים ומסמכים עבור הבנק.
2. להכין ביטחונות שונים מלבד הדירה לטובת ההלוואה מהבנק.
3. לתכנן הלוואת משכנתא מותאמת אישית ליכולות שלכם.
4. לבקש את עזרתם של יועצי משכנתאות פרטיים.

כעת נסביר למה פעולות אלו חשובות כל כך:

כאשר ניגשים לקבל הלוואת משכנתא (בכל מסלול ותמהיל אפשרי..) הרי שהבנק מעניק את ההלוואה כנגד תשלום שמחוב בדמות הריבית על ההלוואה. בעוד הסכום שנדרש לנו נותר מקובע, ההחזר על הקרן ישתנה (הצמדה למדד) ועל הכסף שאנו חבים לבנק יוצמד תשלום (ריבית למשכנתא). בכך הבנק שומר על ערך הכסף ומקבל תשלום על כל חודש בו אתם מחזיקים בהלוואה באופן פעיל.

אחרי שהבנו זאת, עלינו להבין את המערכת:

• ככל שיש הוכחה ליציבות גבוהה יותר – הריבית יכולה לרדת.
• ככל שיש הוכחה להכנסה גבוהה יותר – הריבית יכולה לרדת.
• ככל שיש ביטחונות וערבויות טובים יותר – הריבית יכולה לרדת.
• ככל שההלוואה מתאימה למצבם ומצב השוק – הריבית יכולה לרדת.

תפקידנו כלווים יהיה לנסות להוכיח לבנק שהסיכון במשכנתא נמוכה מאוד. כדי לעשות זאת, עלינו לעשות עבודת רקע ולהציג את עצמנו בצורה המיטבית כך שהבנק ירגיש בנוח להיות מעט יותר גמיש איתנו. כך לדוגמה, במידה ואתם עובדי מדינה, הרי שהבנק יודע שיש לכם קביעות וניתן להוזיל לכם את העלויות. כך, במידה והוריכם ערבים למשכנתא, הרי שהבנק יכול להסתמך על יותר מקורות החזר ולכן ביכולתו להוזיל לכם עלויות וכן הלאה..

כדי לקבל משכנתא זולה בטווח הארוך, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע שזוהי התמחותם. יועץ משכנתאות פרטי יוכל להכין את התיק שלכם ברזלוציות גבוהות בהרבה ולאחר מכן לבצע מכרז משכנתאות בין מגוון בנקים למשכתאות ובכך להשיג עבורכם את התנאים הטובים ביותר להלוואה הנכונה ביותר.

להלן דוגמה 1:

במידה ואתם משפחה צעירה עם עבודה יציבה במקומות עבודה וותיקים ונחשבים, במידה ויש לכם יכולת חיסכון מרשימה ומידי חודש ההון העצמי שלכם גדל כתוצאה מכך שאתם מתנהלים כלכלית בצורה אחראית, הרי שכדאי לכם לקבע את הריבית הנמוכה במשק ולקחת הלוואה שמבוססת על ריבית קבועה שאמנם יקרה יותר בטווח הקצר אך לאחר כ-10 שנים, המגמה תתהפך ובעצם תעברו לחיסכון משמעותי ותוזילו את עלות המשכנתא.

להלן דוגמה 2:

במידה ואתם זוג צעיר אשר איננו מחזיק בעבודה יציבה ואו במקומות עבודה יציבים, במידה ואתם מצליחים לחסוך כסף אך מתקשים בכך מאחר ואתם נהנים לחוות את החיים וליהנות מהכסף עליו עבדתם קשות, הרי שכדאי לכם לקחת הלוואת משכנתא בריבית משתנה שזולה יותר בטווח הקצר אך גם להציג ביטחונות נוספים כדוגמת משכון דירת ההורים כנגד משכנתא ואו החתמת ההורים כערבים להחזרי המשכנתא. בכך אתם משכנעים את הבנק להעניק לכם הלוואה בתנאים עדיפים.

לסיכום,

דוגמאות אלו הן רק דוגמאות. כל מקרה נבחן לגופו וכל לווה צריך התאמה של המשכנתא לצרכיו ויכולותיו הכלכליות. לכן, האמת היא כזו: ככל שהמשכנתא מותאמת טוב יותר למידות שלכם, כך היא תהיה בסופו של דבר גם זולה יותר בטווח הקצר והארוך. במידה ולא מתכננים משכנתא, גם הזול בהתחלה יכול להפוך ליקר מאוד עם מימוש משכנתא מצד הבנק ונטילת הדירה שרכשתם מכם תוך הפסד כל מה שבניתם במשך שנים רבות.

במידה וברצונכם ללכת על בטוח, הרגישו חופשיים לפנות אלינו לקבלת ייעוץ משכתאות: