משכון בית יכול להישמע במחשבה ראשונה כדבר שלילי ומבשר רעות אך לא תמיד כך המצב. ישנם פעמים בהם משכון בית בעצם חוסך כסף רב ומאפשר מינוף של ההון הקיים לטובת הון חדש. במאמר זה אנו מתייחסים לשאלה הלא פשוטה האם אכן כדאי למשכן בית לטובת משכנתא או הלוואה? ואם כן איך עושים זאת נכון? לשאלות אלו יש משמעות אדירה עבור אנשים המתלבטים ואינם מצליחים להגיע למסקנה ברורה בנושא.
משכון בית
משכון בית הנו תהליך בו אנו מעניקים את הבית כמשכון לטובת הבנק ואו הלווה שמעניק לנו הלוואה כביטחונות להחזרים עליהם אנו מתחייבים. כאשר אנו נוטלים משכנתא חדשה אנו ממשכנים את הדירה החדשה שרכשנו לטובת הבנק כפיקדון וכאשר אנו רוצים לרכוש דירה נוספת ואו לקבל הלוואה משמעותית הבנק רוצה ביטחונות שיכסו את גובה ההלוואה ובדיוק לשם כך אנו יכולים במידת הצורך לנצל את הנכס שברשותנו וליהנות מתנאי הלוואה טובים כעת שהבנק בסיכון נמוך יותר.
כאשר דנים במשכון דירה יש חשיבות עליונה בהפרסה בין המקרים השונים:
- משכון לבית כנגד הלוואה.
- משכון בית לטובת משכנתא.
כלל הכלכלנים ממליצים שלא ליטול הלוואות כל עוד ניתן לחסוך זאת, מצד שני ישנם מקרים בהם אין לנו ברירה אלא לקחת הלוואה וזאת כדי למנף או להקים עסק ואו כדי לסגור חובות שהולכים וגדלים עם ריביות מנופחות כל העת. במקרים אלו אין לנו ברירה אלא לנסות להשיג כסף ומהר ובמקרים אלו ננסה לזהות את מקורות ההלוואה המשמעותיים ביותר אך מקורות אלו. כלומר, הבנקים. ידרשו את הביטחונות הראויים ואין ראוי יותר מנכס מקרקעין וייתכן תידרשו למשכן את הבית בו אתם מתגוררים לטובת הבנק.
מצד שני, כאשר מדובר במשכנתא לדירה נוספת ואו במשכנתא לדירה של הילדים הרי שמדובר בסיפור אחר לגמרי. פעמים רבות יש לילדים את היכולת הכלכלית לעמוד בהחזרי המשכנתא וההורים סמוכים ובטוחים בכך אך מאחר ותקנות בנק ישראל מחייבות במינימום הון עצמי למשכנתא והילדים רחוקים מסכום זה אין מנוס מלעזור להם. לעתים קרובות להורים אין את הכסף לסייע לילדים ובמקום זאת ביכולתם להעניק את האפשרות למשכון הבית שברשותכם לטובת הון עצמי לילדים.
על ידי מינוף נדל"ן שברשות ההורים הם יכולים להעניק יש מאין כסף לילדיהם. כיום ניתן לקבל עד 50% מערך הבית כהון במידה ובוחרים למשכן את הבית ובהחלט מדובר בסכום שמספיק לילד אחד או שניים בכדי להגיע לדירה משלהם מוקדם ככל האפשר ובמחירים שפויים.
האם משכון בית כנגד הלוואה או לטובת משכנתא משתלם?
משכון בית, משכון דירה, משכון נכס מקרקעין מכל סוג שהוא אינו דבר שנבחר בו מלכתחילה. בפעמים בהם אין לנו ברירה או שנרצה לעזור לילדינו אך אין לנו את ההון המבוקש, בהחלט ניתן לנצל את הערך של הרכוש שלנו ולהיעזר בבית לשם כך. כדי שמשכון בית ישתלם חשוב מאוד לתכנן בזהירות את הפעולות ואת גובה ההלוואה וההחזרים בכדי לוודא שאתם או נוטלי המשכנתא אכן תצליחו לעמוד בהחזרים מאחר ובמידה והכסף לא יושב לבנק יש זכויות בנכס בו אתם מתגוררים ומקום המבטחים שלכם בסכנה. אז מה עושים? עוברים ושואלים את השאלות הבאות:
- האם מטרת המשכון אכן ראויה ומחויבת המציאות?
- האם אכן חייבים ואין ברירה אחרת מלבד משכון בית?
- האם יש מקור מימון אחר מעבר למשכון בית?
- מה גובה הריבית על הלוואה או משכנתא במשכון בית?
- האם אתם או הלווים תצליחו לעמוד בהחזרים החודשיים?
- האם אתם סומכים עליכם ואו על הלווים בהחזר ההלוואה?
חשוב מאוד להטיל ספק ולשאול את כלל השאלות לפני שבוחרים לבצע משכון בית שמעבר לסיכון שכרוך בדבר עולה לא מעט כסף. כך לדוגמה, במידה וביצעתם משכון הדירה של ההורים לטובת משכנתא לילדים הרי שהילדים שלכם לא רק שיצטרכו לעמוד בהחזרים עבור הדירה שלהם אלא גם עבור הדירה שלכם. כלומר, גובה ההחזר החודשי של הילד כפול ויש לבדוק בזהירות הראויה האם אכן יש בידו היכולת לעמוד בכך.
ישנם מקרים בהם נבצע משכון בית לטובת רכישת בית נוסף, במקרים אלו אנו מבצעים מינוף פיננסי שמתוכנן היטב ובו אנו מקבלים 50% על חשבון הבית הקיים ומשתמשים בסכום זה בדיוק כהון עצמי לבית הבא. בסופו של תהליך אתם מחזיקים בשני בתים הממושכנים לטובת הבנק כאשר בסך הכל רכשתם בית שלם ללא הוצאה מכיסכם אך סיכנתם את עתיד הבית הקיים ולכן חשוב מאוד להיות זהירים במיוחד ולנסות לראות קדימה לפני שמבצעים פעולות מימון מורכבות שחייבות להיתמך במציאות.
בשורה התחתונה, משכון בית בהחלט נחשב לפתרון מצוין בשלל מקרים בחיים אך כדאי להיזהר ככל האפשר. במידה ואכן בוחרים להתקדם ולמשכן בית לטובת כל סיבה הגיונית הרי שראוי להתייעץ קודם לכן עם יועץ נדל"ן או יועץ משכנתאות בכדי לבדוק האם אתם אכן פועלים נכון ואיך ניתן לחסוך בעלויות הגבוהות לאורך השנים על ריבית משכנתא. צריכים עזרה וליווי בתהליך? פנו אלינו ונשמח לעזור!
