מקרקעין, הגדרה לכל נכס אשר אינו נייד (מטלטלין). כלומר, כל קרקע או נכס המחובר לקרקע בדרך קבע. מקרקעין ייחודיים בכך שערכם נובע ממיקומם. בארמית מקרקעין מכונים "נכסי דלא ניידי" או בכינוי המוכר יותר נדל"ן. להגדרת נכס כמקרקעין יש משמעות רבה בהיבטים רבים ועל כך אנו נפרט במאמר זה:
מקרקעין – נדל"ן
מקרקעין נתפסים כרכוש בעל משמעות רבה מכל נכס אחר ורבים שואפים להחזיק מקרקעין על שמם. אך, יש משמעויות לעסקאות מקרקעין ועליהם אנו רוצים להרחיב כעת. במאמר זה נענה על השאלות הבאות:
- מה זה מקרקעין?
- למי שייך המקרקעין בישראל?
- מי אוכף ומנהל את המקרקעין בישראל?
- אילו מסים יש לשלם על מקרקעין?
- אילו מקצועות מבוססים על ענף המקרקעין?
מדריך מקיף על המקרקעין בישראל:
רבים לא מבינים את ההבדל בין מקרקעין לבין מטלטלין. ההבדלים משמעותיים ואחרי שתזכו למענה על חמשת השאלות שהצגנו מעלה, תבינו מה גודל ההבדל ותוכלו לבחון עסקאות מקרקעין בצורה אחרת לגמרי,
מה זה מקרקעין?
יש מחלוקת משמעותית לגבי השאלה מה זה מקרקעין? מאחר ויש שני חוקים שמגדירים מקרקעין בצורה מעט שונה:
- חוק מקרקעין:
"מקרקעין" – קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה."
- חוק מיסוי מקרקעין:
"קרקע בישראל, לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע."
אמנם אין שאלה לגבי הגדרתן של קרקעות, דירות ובתים כמקרקעין. אך יש שאלות לגבי נכסים ניידים שמחוברים בדרך קבע לקרקע כדוגמת מבנה יביל. בית המשפט שדן בסוגיה זו קבע שלא ניתן להבין את החוקים כלשונן ויש לבחון כל מקרה בהתאם לשישה מבחנים שיעזרו לנו להבין האם מדובר במקרקעין או במטלטלין:
- מבחן הכוונה – האם מלכתחילה התכוונו להציב את הנכס כקבוע או כנייד?
- מבחן פיזי – האם ניתן לנתק את הנכס מבלי לפגוע בערכו ובייעודו?
- מבחן כלכלי – האם הנכס יאבד מערכו מעצם הפרדה בינו ובין הקרקע?
- מבחן זהות – האם כתוצאה מהניתוק מהקרקע הנכס יאבד את זהותו?
- מבחן ערך המקרקעין – האם המקרקעין יאבד מערכו מניתוק הנכס הקיים?
- מבחן השכל הישר – האם הנכס נתפס כנכס מקרקעין ואו נכס מטלטלין?
שאלות אלו יזכו לתשובות שונות בכל מקרה ומקרה. כך לדוגמה, הפיכתו של אוטובוס ישן לנכס למגורים לא תיחשב כמקרקעין. לעומת זאת, קיבוע מבנה קראוון על בטון מוצק על מנת להתגורר על גבי הקרקע בקביעות בהחלט יכולה להיחשב כמקרקעין..
למי שייך המקרקעין בישראל?
רוב המקרקעין בישראל שייכים למדינת ישראל ונמצאים באחריות מנהל מקרקעי ישראל, קק"ל וגופים נוספים שאמונים לנהל את קרקעות המדינה. אך החלוקה המדויקת יותר תהיה לפי הפרמטרים הבאים:
- קרקעות מדינה – 93% מהקרקעות בישראל בבעלות המדינה.
- קרקעות פרטיות – 7% מהקרקעות בישראל בבעלות פרטית בטאבו.
המדינה שומרת לעצמה את השליטה על הקרקעות על ידי כך שהיא איננה מוכרת את הקרקעות אלא מחכירה אותם לציבור לפרקי זמן של 99 שנה ואשר מוארכים בעת הצורך לתקופה נוספת במסגרת מה שקרוי "חכירה לדורות". יתרה מזאת, המדינה שומרת לעצמה את הזכות להפקיע קרקעות בעת הצורך לשימושי ציבור (עם פיצוי קבוע בחוק).
מי אוכף ומנהל את המקרקעין בישראל?
יש לחלק בין קרקעות שעדיין שייכות למדינה ובין ההתנהלות בשוק החופשי בביצוע עסקאות מקרקעין. אנו מתייחסים כעת לניהול ומעקב אחר הבעלות על נכסי מקרקעין,
האחריות לנהל את רישומי הזכויות במקרקעין בישראל נמצאת בידיה של אגף רישום והסדר מקרקעין של משרד המשפטים שאחראית על רישומי טאבו על ידי הפעלתם של 9 לשכות רישום מקרקעין. השיטה בה מנהלים רישומי עסקאות מקרקעין ובעלות על מקרקעין נקראת "שיטת טורנס" או בשפה ברורה יותר "שיטת מרשם זכויות" ובנוסף עליה יש רישום ציבורי לעסקאות מקרקעין וזאת לשם התייחסות למקרקעין לא מוסדרים:
- מקרקעין מוסדרים – 95% מהקרקעות בישראל מופיעים כרשומים עם גוש, חלקה, תת חלקה ושם בעליהם.
- מקרקעין לא מוסדרים – 5% מהקרקעות בישראל אינם רשומים לטובת אדם כלשהו ואו לא מוגדרים כהלכה.
איך עובדת שיטת מרשם זכויות:
בשונה ממרשם בשיטה הישנה של "שטרות מכר" בה מתעדים ושומרים את שטרות המכירה שמתארות חלקה לפי עצים ותיאורים מוגבלים שמשתנים עם הזמן, בשיטת מרשם הזכויות רושמים את הזכויות על הנכס על ידי הצבעה על גוש חלקה ותת חלקה בהתאם לצורך. זאת על ידי מיפוי מדויק של הקרקעות בישראל. וכך יש אפשרות לזהות בעלות על קרקע גם מבלי שנידרש להציג שטר מכר מקורי ולאמת אותו באמצעים שונים.
היתרונות בשיטה זו:
- שקוף – כולם יכולים לבדוק מי הבעלים של יחידות קרקעו ניתן למנוע הונאות.
- סופי – מה שרשום בטאבו הנו הבעלות המדויקת והמכריעה על הקרקע.
- אחריות – המדינה אחראית לפצות אדם שנפגע כתוצאה מטעות / הונאה ברישום.
לכן, כל מה שנדרש היום בקרקעות מוסדרות הנו נסח טאבו מקורי שעולה מספר שקלים באתר רשות המשפטים והתהליך לאימות בעלות על קרקע קצר במיוחד.
אילו מסים יש לשלם על מקרקעין?
כאשר מבצעים עסקאות נדל"ן יש לשלם מסים שונים למדינה בדומה למע"מ ומסים נוספים שמשלמים על מוצרים אחרים. ישנו חוק שמתייחס לנכסים המוגדרים כמקרקעין ואשר מפרטים את חובות המס שיהיה על מבצעי עסקאות לשלם למדינה:
- מס רכישה – מס שיש לשלם במועד רכישת נכס המוגדר כמקרקעין.
- מס שבח – מס שיש לשלם במועד מכירת נכס המוגדר כמקרקעין.
- מס על שכר דירה – מס שיש לשלם על רווחים מהשכרת נכס המוגדר כמקרקעין.
בנוסף יש לשלם מסים נוספים לרשות המקומית הרלוונטית במקרים מסוימים:
- היטל פיתוח – היטל שמשלמים על עבודות פיתוח בקרבת נכס המוגדר כמקרקעין.
- היטל השבחה – היטל שמשלמים על השבחת נכס המוגדר כמקרקעין.
המדינה רוצה נתח מהרווחים שייווצרו למשקיעים עם השנים ואו מרווחים שייווצרו כתוצאה מהשקעה בתשתיות ואו בהגדלת זכויות בניה ולכן, דורשת תשלום מסים על עסקאות נדל"ן. למרות זאת, במידה ומבצעי העסקה רוכשים ואו מוכרים את דירת מגוריהם היחידה, הם יזכו לפטור ממסים בהתאם לתקרה שמשתנה אחת לשנה בחודש ינואר..
אילו מקצועות מבוססים על ענף המקרקעין?
ענף המקרקעין הנו ענק משמעותי מאוד. יש רבים שעובדים במתן שירותים וביזמות בתחומי המקרקעין ומרוויחים כסף רב מפעילותם. אך יש מקצועות שמתבססות בעיקרן על ענף המקרקעין:
עבודה בליווי ובבדיקה של עסקאות מקרקעין מחייבת התמסרות מוחלטת ומקצועיות רבה וזאת מאחר ומדובר בעסקאות בעלות משקל רב מאוד על רוב משקי הבית בישראל. במידה ואתם מתעניינים בביצוע עסקאות בענף המקרקעין, כדאי שתבקשו את עזרתם של אנשי המקצוע שעיקר התמחותם ועיסוקם בענף וזאת מאחר ויהיו להם את הכלים לסייע לכם בצורה הטובה ביותר.
רוצים לפנות לקבלת ליווי בעסקאות בענף המקרקעין? רוצים לשאול את המומחים שאלה? השאירו פרטים:
