מעלית חיצונית: התקנת מעלית בבניין קיים להעלאת ערך דירה!

התקנת מעלית חיצונית בבניין קיים (ישן) יכול להשפיע על מחירי הדירות בבניין ובעצם להעלות את ערך הדירה של כל אחד מדיירי הבניין. לעתים קרובות אנו נשאלים האם כדאי להתקין מעלית בבניין קיים? ניתן להתייחס לשאלה זו בהקשר לרמת החיים אך אנו ננסה לענות על שאלה זו בהתייחסות לכדאיות הכלכלית שבמהלך השקעה משותף של דיירי הבניין במעלית חיצונית.

התקנת מעלית חיצונית

בעבר בנו בישראל בניינים ללא מעלית. הסיבה לכך נעוצה בכך שבעבר בנו בניינים נמוכים יותר וניתן היה לעלות עד 4 קומות ללא מעלית. כיום החוק מחייב בכל בניין חדש מעל 4 קומות בהתקנת מעלית אך אינו מחייב בניינים קיימים להוסיף מעלית על הקיים. לרוב, בניינים ישנים תוכננו בצורה כזו שאין די מקום להתקנת מעלית פנימית בתוך חלל הבניין (אין מקום לפיר מעלית) ולכן בדרך כלל הוספת מעלית לבניין קיים תיעשה על ידי התקנת מעלית חיצונית לבניין.

כדי להתקין מעלית חיצונית לבניין קיים יש לעבור מספר משוכות:

1. החלטת 66% מהדיירים ומעלה על התקנת מעלית.
2. הגשת בקשה להיתר בניה להתקנת מעלית חיצונית.
3. התקנת מעלית חיצונית בלי לפגוע בחזות הבניין.

התקנת מעלית בבניין קיים להעלאת ערך דירה!

כאשר ניגשים לבחון את הכדאיות בהוספת מעלית חיצונית לבניין קיים. עלינו לנסות לענות על השאלות הבאות לפי סדרם:

• האם שווה להתקין מעלית בבניין ישן?
• עד כמה שווה להשקיע בהתקנת מעלית?
• האם צריך שכל הדיירים ישקיעו בכדי להפוך את העסקה לכדאית?

בעזרת שאלות אלו ניתן לקבל תמונת מצב והחלטה בנוגע לכדאיות הכלכלית שבמהלך ולכן אנו נענה כעת על שאלות אלו:

האם שווה להתקין מעלית בבניין ישן?

התשובה על שאלה זו תשתנה ממקום למקום. כלומר, השאלה האם שווה או לא שווה להשקיע תתבסס בין היתר על ערך הנכס לפני ואחרי הוספת המעלית החיצונית:

• אזורי הביקוש – באזורי ביקוש (מרכז הארץ) כמעט תמיד משתלם.
• יתר הארץ – באזורים אחרים (פריפריה) תלוי במספר הדיירים.

כלומר, ההשבחה של הדירה נעשית באחוזים וביחס לדירה עצמה. כך שככל שערך הדירה גבוהה יותר, כך גובה ההשבחה משמעותי יותר ומשכך ההוצאה על התקנת המעלית הופכת לשולית. לעומת זאת, באזורים בהם דירות אינם יקרות במיוחד, ערך התקנת המעלית תהיה בעיקר ברמת הנוחות ופחות ברמת התשואה על ההשקעה.

עד כמה שווה להשקיע בהתקנת מעלית?

בכדי לענות על שאלה זו עלינו להבהיר 2 נקודות:

1. עלות התקנת מעלית – 270,000 ש"ח – 350,00 ש"ח.
2. גובה עליית ערך לכל דירה – *10% בממוצע לדירה.

עלות מעלית 4 קומות תשתנה בהתאם למורכבות התקנת המעלית החיצונית. ישנם בניינים בהם התקנת המעלית יחסית פשוטה ויש מקום להתקנה ידידותית של מעלית לכלל הדיירים. לעומת זאת, ישנם קרים בהם עלות התקנת מעלית 4 קומות תתייקר משמעותית וזאת בגלל הצורך בפתרונות יצירתיים ויקרים.

ההשבחה של כל דירה ודירה תשתנה בהתאם לקומה. כלומר, קומת קרקע וקומה 1 פחות ייהנו  מעצם התקנת מעלית ולכן ערך הדירות של דיירים אלו צפוי להישאר דומה למצב הקיים. לעומת זאת, דיירי קומות 2,3,4 ייהנו מהשבחה יחסית ממוצעת של 10% כאשר ככל שהדירה בקומה גבוהה יותר כך גובה ההשבחה צפוי להיות משמעותי יותר.

כך, אם ניקח מספר דירות לדוגמה ונתקין בהם את המעלית היקרה יותר:

• דירה בשווי 800,000 ש"ח – ערך דירה יעלה ב-80,000 ש"ח.
• דירה בשווי 1,200,000 ש"ח – ערך דירה יעלה ב-120,000 ש"ח.
• דירה בשווי  1,600,000 ש"ח – ערך דירה יעלה ב-160,000 ש"ח.

עליית ערך זו מתבססת על עלייה בביקושים לדירות בקומות העליונות כעת שהן מתאימות לאוכלוסיות רבות יותר כדוגמת משפחות עם ילדים, זוגות מבוגרים, משפחות עם נכים וככל שהביקוש עולה כך המחירים מתאימים עצמם ומתייקרים.

*ישנם נתונים שמראים על 20%-40% השבחה כתוצאה מהוספת מעלית אך לצורך הכתבה בחרנו נתון בטוח ונכון לכל הבניינים באשר הם.
*ניתן לחשב את הנתונים לפי 10% השבחה לקומה שנייה, 15% השבחה לקומה שלישית ו-20% השבחה לקומה רביעית.

האם צריך שכל הדיירים ישקיעו בכדי להפוך את העסקה לכדאית?

לאחר שהבנו שאכן, התקנת מעלית חיצונית לבניין קיים משתלמת וכדאית. עלינו לבחון באילו מקרים מדובר בעסקה משתלמת ובאילו מקרים עדיף לוותר:

נתונים על כמאה אלף בניינים אשר אין בהם מעלית מאפשר לנו להסיק את הנתונים הבאים:

• גובה בניינים ללא מעלית: 3-4 קומות לרוב.
• מספר יחידות בבניין ללא מעלית: 10 דירות בממוצע (6-16 יחידות דיור)

במידה ואנו לוקחים מקרה סטנדרטי בו יש בבניין 10 דירות אשר רק חלק מהדיירים אכן רוצים במעלית ואו יכולים לעמוד בעלויות על התקנת מעלית, אנו נגלה שלרוב יש בין 2-4 דיירים שמאוד רוצים במעלית (דיירי הקומות 3-4) ולעומת זאת לעתים יש עוד מספר דיירים שיקבלו את המצב תחת מעט לחץ וישתכנעו אף הם.

לצורך חישוב כדאיות התקנת מעלית חיצונית לבניין קיים נצא מתוך הנחה שיש לנו רק 4 דיירים שמוכנים להשקיע מכיסם את העלות על המעלית. במילים אחרות, על כל דייר להוציא מכיסו כ-80,000 ש"ח. הרי שעדיין מדובר בעסקה משתלמת שתשפר את רמת החיים ולבסוף תספק תמורה בדמות השבחה מהותית לנכס.

ישנם מקרים מיוחדים כדוגמת דירות בערים תל אביב, הרצליה וירושלים אשר מיקום הבניין הופך כל דירה ליקרה במיוחד. במקרים אלו לעתים משתלם אף לדייר בודד להשקיע את מלוא עלות התקנת המעלית וזאת בכדי שקומת הפנטהואז שברשותו תעלה יותר בבוא העת למכירה.

נקודות נוספות על התקנת מעלית חיצונית בבניין:

• לעתים יש קושי בשכנוע דיירים המשכירים את דירתם לביצוע ההשקעה.
• לוקח יותר משנה לקבל היתר בניה להוספת מעלית  חיצונית לבניין.
• בניית מעלית חיצונית לבניין תיקח מספר חודשים בהתאם לסוג הפיר שנבחר:
  • יציקה של בור המעלית (קומה 0).
  • פיר מעלית בנוי (בניה במספר שבועות) או פירט מעלית מפלדה (בניה בימים בודדים)
  • התקנה של מנוע מעלית ודלתות לפיר בכל קומה.
  • התקנת המעלית עצמה.
  • התקנת מערכות פיקוד וחשמל.
  • הפעלה ראשונית ומעבר ביקורת חשמל.
• ישנם עלויות תפעול ותחזוקה שוטפת:
  • עלות חוזה שירות עם חברת תחזוקה.
  • עלויות חשמל המושתות על הדיירים למעט קומה 0.
• ניתן לבחון חלופות אחרות כדוגמת פינוי בינוי או תמ"א 38.

התקנת מעלית בבניין קיים עולה לא מעט כסף ומחייבת שיתוף פעולה סביר בין הדיירים. במידה ואתם רוצים בכך, כדאי מאוד לגשש מול השכנים בזהירות לגבי רצונם במעלית אך גם לגבי יכולתם הכלכלית להוציא עשרות אלפי שקלים. במידה ויש לכם מזל תזכו להיענות רבה וגובה ההשקעה להתקנת המעלית תקטן ועמה הכדאיות ליתר הדיירים עולה. לכן, ככל שתפעלו בצורה זהירה יותר ומחושבת יותר תוך שכנוע דיירי מפתח להצטרף ליוזמה כך חייכם יהיו קלים יותר לאחר מכן.

כפי שניתן לראות, מדובר בהשקעה אטרקטיבית במיוחד לבעלי היכולת הכלכלית לעמוד בכך. במידה ואתם מתגוררים בבניין אשר נמצא באזור מבוקש ויש התעניינות אפילו חלקית של דיירי הבניין בהתקנת מעלית חיצונית לרווחת הדיירים, בהחלט יש לבחון את הנושא בחיוב ולפנות לחברות מעליות אשר מתמחות בכך.

רוצים עזרה בהתקנת מעלית חיצונית לבניין שלכם? השאירו פרטים: