מס שבח: הקלה במיסוי מקרקעין לשטחים לבניית דירות מגורים

מס שבח, אחד המסים המעצבנים ביותר זוכה לתיקון שישמח רבים. וזאת במסגרת הוראת שעה בתוקף של הזכויות מה01.01.2016 ועד סוף שנת 2018. המטרה האמתית לתיקון זה הוא הגדלת היצע הדירות ולכן ההקלה במיסוי מקרקעין תהיה רק על קרקעות אשר מכירתן מיועדת לבנייה של דירות חדשות עם עדיפות לבנייה רוויה. התקווה היא שיותר ויותר בעלי קרקעות שממתינים להצעה גבוהה על הקרקע שברשותם ינצלו חלון זמן זה של שנתיים למכור את הנכס תוך חיסכון משמעותי במס שבח אותו עליהם לשלם. אז כמה משמעותית הקלה זו?

שיעורי מס שבח הנהוג על קרקעות:

כידוע מס שבח הנו מיסוי מקרקעין אותו אנו משלמים על הרווחים שגלומים בקרקע. כלומר, במידה ורכשנו חלקת קרקע בשווי חצי מליון ש"ח ומכרנו אותו לאחר עשור במיליון עלינו לשלם מס על חצי מליון ש"ח אותו הרווחנו מהעסקה כולה. אך על הסכום זה נוכל לנכות הוצאות שונות כך שנשלם מעט פחות. הוצאות שניתן לנכות: עורכי דין למקרקעין, שמאי מקרקעין, מתווך נדל"ן, וכל היטל או הוצאה שנדרשתם לשלם במהלך השנים ותרמו לכדי השבחת הקרקע.

מס שבח על קרקעות מחושב באופן הבא:
חישוב הרווח (שבח הקרקע) * רף המס שנקבע. אך על מס זה יש לנכות הוצאות שונות שנצברו עם השנים.
כלומר, יש לבחון את גיל הקרקע, את מאפייני הקרקע שבהתאם אליהם יקבע רף מס שבח שאותו נחשב:

• מקרקעין שנרכשו בין השנים 1961-2001: עד גובה 48% מס!!! (כגובה מס הכנסה)
• מקרקעין שנרכשו בין השנים 2001-2012: עד גובה 20% מס!!!
• מקרקעין שנרכשו בין השנים 2012 והלאה: גובה קבוע של 25% מס. (רפורמת טרכטנברג)

*כמובן שעל שימוש בקרקע לבניית בית מגורים עבור הבעלים ישנם פטורים שונים שיש לשבת עם רואה חשבון כדי ללבן את מאפייני המיסוי השונים. (תיקון 76 לדוגמא)

שיעורי מס שבח בהוראת שעה:

החל מה1.1.16 גם בעלי שטחים המחזיקים בקרקעות מזה עשורים יוכלו למכור את דירתם לפי מיסוי מקרקעין של מס שבח בגובה 25% בלבד וזאת רק כאשר הקרקע נמכרת מידיו של אדם פרטי, חברה משפחתית או שותפות פרטית וזאת לשם הקמת בניין דירות או 8 יחידות דיור לכל הפחות (אינו כולל עסקאות קומבינציה) אך זה לא הכל, במידה ומדובר בחלקת שטח גדולה במיוחד. חלקה שעליה צפויים להיבנות 1,000 יחידות דיור חדשות יהיה צורך לעמוד בתנאים נוספים כדי לשמר את האינטרנט אשר לשמו הוסכם על הוראת שעה זו:

1. על הקונה להיות קבלן רשום.
2. על העסקה לכלול פחות מ10% היתרי בנייה לדירות שייבנו במסגרת הפרויקט.
3. יש לקבוע לוח זמנים קצור עד לסיום בניית הדירות ומסירתן.
4. יש לבנות מהר! כלומר 8-250 דירות בתוך פרק זמן של לא יותר מ42 חודשים ואילו למעלה מ251 דירות בפחות מ48 חודשים.

אז מה המשמעות של שינוי מיסוי זה?

בעלי קרקעות פרטיות המחזיקים בשטח מזה עשרות שנים ונהנים מעליית מחירים משמעותית וביקוש רב לקרקע יאלצו לשלם מס שבח גבוהה במיוחד דבר שגורם להם להעדיף בניה עצמית על גבי הקרקע בעסקאות שונות ובהתאגדויות של בעלי קרקעות סמוכים. בשיטה זו הם פטורים מתשלום דמי מס שבח גבוהים במיוחד. דבר זה מעכב את היכולת לבנות מסה קריטית של דירות נוספות עם דגש על ערי המרכז הצפופות ממילא.

אך עם הוראת שעה זו, יעדיפו בעלי קרקעות למסור את הקרקע שבידם לקבלנים מנוסים ולשלם את המס המופחת בגובה 25% בלבד וכך לזכות בנוסף בדירות מוכנות בפרויקט. המשמעות היא שייתכן שרבים מבעלי הקרקעות יאפשרו בניית בנייני דירות נוספים על אלו שמציע המדינה וכך מלאי הדירות יגדל באופן משמעותי אף יותר.

האם תהיה משמעות להקלה זו?

כאשר בוחנים אותה לבדה, התשובה היא לא. אך כאשר בוחנים אותה לצידם של מחיר למשתכן, הסכמי גג שנחתמים בכל הארץ, דירות להשכרה לטווח ארוך, ושינויי חקיקה רבים שצפויים לזרז את תהליך קבלת היתרי הבנייה ובניית תשתיות. סך הפעולות מבהירות שמדובר במסע ארוך אך בעל משמעות אדירה על היצע הדירות בישראל ואי לכך גם למחירי הדירות שיתאימו לביקוש דבר שיכול לבשר על בלימת עליית מחירי הדיור או אף להפחתה מסוימת בהן.