מס על בעלי 3 דירות ויותר הפך לעובדה מוגמרת! (אך, בוטל על ידי בג"ץ לאחר מספר דחיות בחובת הדיווח). משקיעים שמחזיקים מעל 2 דירות להשקעה יידרשו לשלם מס מיוחד בגובה 1,000 ש"ח מידי חודש על הדירה השלישית וככל שמספר הדירות יגדל כך גובה המס יגדל אף הוא. המשקיעים כעת נדרשים לבחון איך נמנעים ממס מיותר זה שפוגע משמעותית בכדאיות ההחזקה בנכסי הנדל"ן שברשותם. במאמר זה ננסה להבין מה ניתן לעשות כדי להימנע מתשלומי מס נוספים על ההשקעות.
מס על בעלי 3 דירות ויותר – עדכון: בוטל!
מדרגות מס על בעלי 3 דירות ויותר:
- בעלי 3 דירות – 12,000 ש"ח מידי שנה.
- בעלי 4 דירות – 22,000 ש"ח מידי שנה.
- בעלי 5 דירות – 37,000 ש"ח מידי שנה.
- כל דירה נוספת – 15,000 ש"ח נוספים מידי שנה.
ממהלך זה צפויים להיפגע באופן מיידי כ-60,000 משקיעים (ועוד עשרות אלפים שאינם מדווחים כחוק) אך לא רק המשקיעים צפויים להיפגע מהמהלך, רבים חוששים שעליית מס זו תגולגל במהרה לרגליהם של השוכרים שיאלצו לממן בעבור המשקיעים את המס היקר והמיותר כל כך.
לאחר שבסוף שנת 2015 הועלה מס רכישה על דירות להשקעה מ5% ל-8% והרתיע משקיעים רבים, לאחר שהמדינה משווקת קרקעות לזוגות צעירים ומחוסרי דיור בלבד, המכה החדשה שמונחתת על המשקיעים צפויה להיות כואבת עוד יותר. ניכר שבמשרד האוצר ינסו לעשות כל דבר שימנע ממשקיעים לרכוש עוד נכסי מקרקעין בישראל וזאת כדי להוריד את מחירי הדיור בישראל לרמות הגיוניות יותר וזאת למרות שהיצע הדירות אינו בהכרח גדל אלא רק משנה פניו בהתאמה לדרישות הפופוליסטיות של הציבור הרחב שידיו אינו משגת רכישת דירה.
בעוד אפיקי השקעה אחרים מניבים יותר כסף, רבים מהמשקיעים העדיפו בעבר להשקיע דווקא בנדל"ן שנתפס כהשקעה בטוחה וסולידית וכהשקעה פיזית שניתן להבין ולגעת בו וזאת על אף התשואה הנמוכה יותר. בשנים האחרונות עם הצרתם של רגלי המשקיעים הם נאלצים למצוא פתרונות יצירתיים ואו אפיקים אחרים בהם ניתן להשקיע כסף לטווח ארוך. במאמר זה ננסה להבין מה ניתן לעשות כדי להימנע מתשלום מס על בעלי 3 דירות ויותר.
איך נמנעים מתשלום מס על בעלי 3 דירות ויותר?
משקיעים יהיו לרוב אנשים בעלי יכולת כלכלית וביכולתם לבצע עסקאות מגוונות ולשכור את שירותיהם של אנשי מקצוע וזאת כדי לחסוך כסף היכן שרק ניתן. אחת הדברים הראשונים שמשקיעים עושים כעת זהו לבדוק איך הם חוסכים את המס החדש שיכול עליהם בקרוב. כעת נציג מספר פתרונות אפשריים שעומדים בפני המשקיעים בעת הזו:
- מכירת הדירות הקטנות ורכישת דירה גדולה.
- מכירת הדירות וקניית דירות בחו"ל.
- העברת הנכס על שם אחרים (לא קרובי משפחה).
- רישום הערת אזהרה להגנה על ההשקעה.
בשלב ראשון נראה משקיעים רבים שימכרו דירות קטנות בבעלותם לשם רכישת דירות גדולות יותר כך שהם נמנעים מתשלום מס מיותר זה. זאת יעשו בעיקר המשקיעים הקטנים שמחזיקים במספר קטן של דירות בלבד. בשלב מתקדם יותר נראה משקיעים רבים שימכרו את הדירות שברשותם ויעדיפו להעביר את השקעתם לחו"ל עם דגש על ארצות הברית בה יש הזדמנויות מצוינות לתשואה מצוינת כאשר הממשל לא צפוי להטיל מגבלות ואו מסים מיותרים בעתיד מתוך עיקרון חופש המסחר והכלכלה הקפיטליסטית.
במקביל אנו צפויים לראות רבים שיעבירו את נכסי המקרקעין שלהם ללא תמורה לילדיהם ולבני משפחה נוספים שאינם מחויבים בתשלומי מס מאחר ויש להם פחות מ-3 דירות. כדי להגן על נכסיהם המשקיעים ירשמו לטובתם הערת אזהרה שתמנע כל מסחר ואו עסקאות על גבי הנכס כאשר את השכר דירה הם יגלגלו הלאה חזרה אליהם בפשטות וללא עכבות.
יש לי מעל 3 דירות להשקעה. מה עושים?
יהיו בעלי דירות רבים שיראו זאת כהזדמנות להעלאת שכר הדירה על דירותיהם וזאת כדי לממן את המס הלא רציונלי שמוטל עליהם. העלאת שכר הדירה יכולה להתבצע מאחר ואין חוק להגנה על השוכרים ובתום תקופת השכירות כל בעל דירה יוכל לעשות כרצונו. העלאת שכר הדירה תקשה על שוכרים לעמוד בהוצאות השכירות ולא תמיד הדבר מתאפשר ורק במידה וכלל המשכירים יעשו זאת הדבר אכן יתאפשר.
עד שמס זה אכן יוטל אין הרבה מידי לעשות. במידה ואכן יוטל מס על בעלי 3 דירות ומעלה כדאי מאוד לפנות לקבלת עצה מעורך דין המתמחה במקרקעין ואו לפנות לרואה חשבון מקצועי כדי לבחון את ההשפעה של הרעה זו בהשקעתכם ולקבל החלטות מושכלות על בסיס הנתונים המספריים תוך השוואתם לאפיקי השקעה אחרים. אך כמובן שיש לבחון את הדברים בהתאם למיקום הדירה (למה בעל דירה בערב ישלם מס בגובה דומה לבעל דירה בעיר תל אביב?) ולבחון האם יש הטבות לבעלי דירות בפריפריה אך זאת נדע רק בעתיד..
- 3.8.2016 עדכון: המיסוי יעודכן בגובה 1% בשנה מערך הנכס אך עד 1,500 ש"ח לחודש לדירה. הדירה השלישית תיבחר על ידי המשקיע עצמו (שיבחר בדירה הזולה יותר.) ערך הדירה יקבע בהתאם למדד המחירים למ"ר לפי אזור הדירה ולא לפי בעל הדירה עצמו. איך המעקב יתבצע? איך באמת יוכלו להתמודד עם גביה זו? רבות השאלות שעוד פתוחות ועומדות לבחינה.
- 12.8.2016 עדכון: התיקון אושר והחל מה-1.1.2017 יחויבו בעלי דירות בהתאם לעדכון מעלה 1% על הנכס השלישי ועד 18,000 ש"ח לשנה.
- 16.12.2016 עדכון: החוק אושר בוועדת הכספים עם עדכונים קלים להקלה על גובה המיסוי על בעלי דירות זולות בפריפריה.
רוצים להתייעץ עם רואה חשבון ואו עורך דין למקרקעין? השאירו פרטים:
