מס מכירת דירה, מס שמכונה "מס שבח" הנו מס המוטל על מוכרי הדירות בישראל. גובה מס מכירת דירה ישתנה מאדם לאדם בהתאם לשימוש שנעשה בנכס ובהתאם לפרמטרים נוספים. כמו בשווקים אחרים, מס מכירת דירה מוטל אך ורק על גובה ההשבחה של הנכס. כלומר, במידה ורכשתם דירה בסכום עגול של 1,000,000 ש"ח ומכרתם את הדירה לאחר מספר שנים במחיר של 1,400,000 ש"ח תידרשו לשלם מס מכירת דירה על ההפרש = 400,000 ש"ח. במאמר זה ננסה להבין איך נקבע גובה מס שבח במגוון מקרים של מכירת דירה.
מס מכירת דירה
כאשר אתם מרוויחים כסף בכל צורה שהיא על ידי ביצוע השקעות, המדינה רוצה חלק!. בין אם השקעתם את כספכם בשוק ההון, בין אם השקעתם את כספכם בנדל"ן, המדינה תבקש נתח מהרווחים שלכם וזאת כדי לממן מגוון רחב של שירותים לציבור הרחב. אך גם המדינה מבינה שלא תמיד ניתן וראוי לגבות מס מכירת דירה ולכן יש מקרים בהם יש חובת תשלום מס שבח ולעומת זאת יש מקרים רבים בהם מוכרי דירות זכאים לפטור ממס שבח ואינם מחויבים במס מכירת דירה כלל.
אז מתי משלמים מס מכירת דירה ומהו גובה המס?
- מס מכירת דירה להשקעה (דירה שניה של תושב).
- מס מכירת דירה ראשונה של תושב חוץ.
- מס מכירת דירה שהתקבלה בירושה.
- מס מכירת דירה שהתקבלה במתנה.
- מס מכירת דירה שלא שימשה למגורים.
- ועוד..
מס מכירת דירה (שבח) משולם אך ורק במידה ואכן קיימת למוכר השבחה בנכס. כלומר, גובה המס יכול להשתנות בהתאם לשנת רכישת הנכס ובהתאם לשימוש בו. עסקאות שנערכות בשנים האחרונות ברובם מחויבות במס שבח אחיד של 25% מגובה ההשבחה (הרווח הנקי בלבד) בנכס. לעומת זאת, דירות שמוחזקות זמן רב ונרכשו לפני עשרות שנים יכולים ליהנות מתשלום מס שבח יחסי בהתאם לתקופות ומדרגות המס שחלו בעבר ולצורך כך מומלץ להיעזר בעורך דין מיסוי מקרקעין בכדי לבדוק את גובה המס המדויק שעליכם לשלם.
הרחבה בעניין המקרים בהם חייבים במס מכירת דירה:
המדינה מתחשבת במוכרי דירות אשר שימשו למגורים וזאת מתוך הבנה שהמוכרים נדרשים לכסף בכדי להפוך למשפרי דיור ואו בכדי לכסות חובות. מתוך הבנה זו יש הזוכים לפטור מלא ומוחלט על מכירת דירה. לעומתם, היתר חייבים במס מלא על הרווחים שנצברו עם הזמן על ידי הנכס שהשביח עם השנים.
אמנם מס מכירת דירה / מס שבח הנו עניין פשוט יחסית להבנה. אך יש מקרים בהם ניתן לקבל הנחות בגובה המס, פטור ממס ואף החזר מס שבח. כעת ננסה להציג מגוון מקרים בהם ייתכן ותחויבו במס על מכירת הדירה שלכם וכדאי שתבחנו האם אתם אכן מחויבים במס שבח או שמה ביכולתכם לזכות בהנחה או פטור ממס:
מס מכירת דירה להשקעה (דירה שניה של תושב).
המקרים הכי נפוצים בהם נדרש בתשלום מס שבח על מכירת הדירה יהיה כאשר אנו מחזיקים בדירה להשקעה. דירה להשקעה הנה דירה שניה אשר אינה נדרשת לנו לצורך קיום בסיסי ולכן המדינה רוצה ליהנות מעצם הרווחים שלנו. משקיע בנדל"ן לרוב רוכש דירה לתקופה ארוכה במיוחד ועם השנים הדירה משביחה (בעל הדירה משלם מעט מאוד מס על השכרת הדירה) ומתייקרת כדרך הטבע. במועד מכירת הדירה יחושבו למשקיע כל ההוצאות על הדירה כולל אנשי מקצוע והוצאות תחזוקה אך עליו יהיה לשלם מס שבח בגובה 25% (או בהתאם למדרגות המס במידה ומדובר בדירה מלפני מעל עשור) על כל רווח נקי שנכנס לכיסו.
- להרחבה בנושא: מס שבח דירה להשקעה
מס מכירת דירה ראשונה של תושב חוץ.
תושב חוץ. כלומר אדם שמקום מגוריו העיקרי אינו בישראל יכול להחזיק נכס מקומי. אולם, גם במידה וימכור את דירתו היחידה יהיה עליו לשלם מס מכירת דירה כחוק וזאת מאחר ואנו יוצאים מתוך הנחה שאכן יש לו דירה בארץ מגוריו וזהו לו דירה שניה. למרות זאת, ישנם מקרים בהם ניתן למכור את הנכס גם מבלי לשלם מס שבח וזאת במידה והתושב חוץ מציג אישורים מהימנים מארץ מגוריו שמאשרים שהוא אינו מחזיק בדירה או בנכס מקרקעין אחר אלא שוכר בלבד. לעתים לתושב חוץ יש מספר אזרחויות וביכולתו לבצע מניפולציות מסוגים שונים לשם פטור ממס שבח.
- להרחבה בנושא: מס שבח תושב חוץ
מס מכירת דירה שהתקבלה בירושה.
קיבלתם דירה בירושה, ברצונכם למכור את הנכס? ייתכן וחובת המס של המוריש עוברת גם אליכם. כאשר אנו מקבלים דירה בירושה אנו בראש ובראשונה בוחנים את הסטטוס של המוריש. במידה ודירה זו הייתה פטורה ממס שבח ומסים אחרים כאשר הייתה ברשותו של המנוח, הרי שגם אתם פטורים ממס שבח במידה ותמכרו את הנכס מיד. לעומת זאת במידה ולמוריש היו מספר נכסים והדירה מחויבת במס שבח, חובה זו עוברת אליכם כיורשים ואתם תהיו חייבים לשלם את המס החייב במועד מכירת הדירה בפועל.
במידה ותחליטו להחזיק בנכס למספר שנים ולהשכירה למטרת רווח או להשתמש בה למטרת מגורים. אנו נבחן את הסטטוס שלכם. כלומר, במידה וזוהי לכם כעת הדירה הראשונה שמשמשת למגורים בלבד הרי שאתם תיהנו מפטור מהרגע בו הדירה הועברה לזכותכם. לעומת זאת, במידה ואתם מחזיקים בדירה משלכם הרי שתידרשו לשלם מס שבח על ההשבחה ממועד קבלת הדירה ועד למועד מכירתה. מומלץ להתייעץ עם עורך הדין שמטפל בצו הירושה לגבי האופן הטוב ביותר לטפל בנכס המתקבל בירושה.
- להרחבה בנושא: דירה בירושה
מס מכירת דירה שהתקבלה במתנה.
קיבלתם דירה במתנה, העניינים מעט מורכבים. עליכם לבחון היטב את תנאי המכירה של דירה במתנה. במידה והדירה התקבלה מבן משפחה מקרבה ראשונה הרי שאתם מחויבים לחיות בדירה עוד מספר שנים בכדי ליהנות מפטור ממס (בכפוף לכך שהחייב אינו מחויב במס שבח על נכס זה..) תקופת המגורים בנכס לשם זיכוי ממס ישתנה בהתאם למקום המגורים של מקבל המתנה בשנים קודם למסירת הדירה בפועל. מגבלת הזמן שבו חייבים להתגורר בנכס בכדי לזכות בהטבות המס השונות נקבע כדי להילחם ב"קומבינות" בהם משקיעים מעבירים דירה לבני משפחותיהם ומוכרים את הנכס תוך חיסכון אדיר בתשלומי מס למדינה.
- להרחבה בנושא: דירה במתנה
מס מכירת דירה שלא שימשה למגורים.
החזקתם בדירה, אפילו אם היא דירה יחידה, לא בהכרח שהיא זוכה לפטור ממס שבח על מכירת דירה. בחוק המקרקעין יש הגדרה ברורה ל"דירה מזכה". כלומר, דירה שאינה מחויבת במס. כדי שדירה תהיה זכאית לפטור ממס שבח עליה לשמש למגורים בלבד במשך 4 השנים שקדמו למכירת הנכס. כלומר, במידה והשכרתם את הדירה לעסק או השתמשתם בדירה לעסק והדבר מתברר לרשויות המס הרי שתהיו חייבים בתשלום מס שבח מלא בהתאם למדרגות המס ואו 25% הנהוגים כיום וזאת מאחר ואין הצדקה עוד להעניק לכם את ההטבה בחוק.
- להרחבה בנושא: השכרת דירה לעסק
לסיכום, מומלץ לבחון את המצב שלכם בצורה רצינית מול עורך דין מקרקעין שמתמחה במיסוי מקרקעין. לעתים ניתן ליהנות מהטבות מס משמעותיות וזאת במידה ובוחנים את התנאים של מכירת הדירה בעין מקצועית. הרגישו חופשי לפנות אלינו לקבלת ליווי מקצועי בכל הקשור למיסוי מקרקעין:
