כל מבקשי המשכנתאות חייבים להביא מסמכים למשכנתא. מסמכים למשכנתא אלו הן ההוכחות שדרושות לבנק כדי להבחין בין הלוואה בטוחה ובסיכון נמוך לבין הלוואה בסיכון גבוהה שלא בטוח שכדאי לתת. מעבר לכך, החוק מגביל את הבנקים בחלוקת כספים ובטח שבסכומים כה גבוהים וזאת כדי למנוע מצב בו יש מינוף יתר על ידי הציבור ובמידה ותתפתח משבר הבנקים יקרסו. לצורך קבלת משכנתא עליכם להבין מסמכים רבים ובצורה מסודרת ואנו נעבור מסמך מסמך ונסביר עליו ועל המשמעות שלו במאמר זה.
אז מה בעצם הבנק מבקש ממכם?
הבנק מבקש מכם שורה ארוכה של מסמכים שמאפשרים לו לאמוד אתכם בצורה הטובה ביותר. בין היתר יבקש הבנק ביטחונות שונים שיבואו לידי ביטוח על ידי שיעובד נכסים ומסמכים משפטיים עליהם אתם צפויים לחתום. מעבר לעובדה שאתם צריכים להביא אישורים שמוכיחים שאתם אכן תוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא ושיש בידכם את זכות לקבל משכנתא הבנק בוחן דברים נוספים אודות הנכס שאתם מעוניינים לרכוש ובצורה מסוימת אף מגן עליכם (ועליו) מפני בעיות עתידיות.
סוגי המסמכים למשכנתא שעליכם להביא:
- מסמכים כלליים למשכנתא.
- מסמכים המעידים שאתם יציבים כלכלית.
- מסמכים המעידים שצדדים נוספים שמלווים אתכם יציבים כלכלית.
- מסמכים שמאמתים את הידוע על הנכס שברצונכם לרכוש.
- מסמכים שבטחים את הבנק ואתכם.
מסמכים למשכנתא: איזה מסמכים צריך למשכנתא?
- מסמכים כלליים למשכנתא:
- צילום תעודות זהות כולל ספח של מבקשי המשכנתא.
- תעודת זכאות – לזכאי משרד השיכון.
- חוזה מכר דירה ופרטי מוכר הדירה.
- נסח טאבו עדכני שניתן להוציא מהאינטרנט אודות הנכס.
- צילום צ'ק ממנו תשלמו את החזרי המשכנתא.
- מסמכים שמעידים על כשירות כלכלית למשכנתא:
- הוכחה שיש בידכם הון עצמי למשכנתא.
- תלושי שכר של חמשת החודשים האחרונים של בני הזוג.
- אישורים על יציבות בעבודה (מקום עבודה יציב ומשך עבודה בחברה).
- לעצמאים: אישור מרואה חשבון ודוחות מסודרים שהועברו למס הכנסה.
- תדפיסי עובר ושב משלושת החודשים האחרונים כדי לבדוק הכנסה פנויה וניהול חשבון.
- אישורים על הכנסות מקצבאות ומקרנות שונים הכנסות חד פעמיות ועוד
- מסמכים שמבטחים את הבנק במתן משכנתא:
- דו"ח שעבודים מרשם המשכונות.
- ייפוי כוח של עורך דין לבנק.
- הערכת שווי דירה על ידי שמאי לנכס שברצונכם לרכוש.
- לבנייה עצמית: תכנית בניה ואישורים הנדסיים נדרשים.
- ביטחונות לפי חוק המכר דירות.
- ביטוח חיים וביטוח מבנה למשכנתא.
- ערבים להחזרי משכנתא.
- מסמכים לסיום רכישת הדירה:
- שטר משכנתא.
- התחייבות לרישום משכנתא בטאבו.
- רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בטאבו.
- רישום הערת אזהרה לטובת הבנק בטאבו.
- אישור רישום משכון זכויות ברשם המשכונות.
- אישור עקרוני למשכנתא – העברת כסף.
1. מסמכים כלליים למשכנתא:
כאשר רוכשים דירה ופונים לנטילת משכנתא בבנק יש להביא עמכם סדרה של מסמכים כאשר יש מסמכים כלליים שחשובים להגיע עימם לבנק. מסמכים אלו הם מסמכים שמאמתים אתכם מול הבנק כך לדוגמה תביאו תעודות זהות מקוריות או צילומים שלהם אך עם כל הספחים ויחד עימם צ'ק שעליו מופיע חשבון הבנק ממנו תשלמו את ההחזרים מידי חודש כאשר השמות בתעודות זהות ובחשבון צריכים להיות זהים כך שהבנק מאמת אתכם. אם אתם כבר לקוחות של הבנק התהליך מעט יותר קצר אך זה לא כל כך משנה.
סוג המסמכים הכלליים הנוספים אך קשורים לרכישת הדירה הם אותם חוזים והסכמים עליהם אתם צפויים לחתום ברכישת הדירה. חוזה המכר של הדירה וכמובן נסח טאבו עדכני שמוכיח לבנק שמוכר הדירה אכן רשאי לשאת ולתת והוא אכן הבעלים הרשום של הנכס. כפי שניתן לראות שלב זה מניח את התשתית למסמכים הבאים וכאן בעצם מבצעים יישור קו בו ברור לבנק מי אתם, מי המוכרים וכיצד עסקה זו צפויה לצאת לדרך.
2. מסמכים שמעידים על כשירות כלכלית לקחת משכנתא:
הבנק אינו מחלק מתנות חינם. עליו לוודא שאתם אכן יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא ולכן הוא צפוי לדרוש מכם סדרה לא קטנה של אישורים כלכליים שפורסים בפני הבנק את מצבכם הכלכלי. כך לדוגמה הבנק רוצה לראות מהי הכנסתכם הקבועה, ממי אתם מקבלים עזרה, באיזה מקום עבודה אתם עובדים וכמה שנים אתם נמצאים במקום. יש משמעות ליציבות מקום העבודה וככל שמדובר במעסיק וותיק יותר ובעובדים קבועים וחרוצים יותר כך הסיכון שתפוטרו קטן יותר ומסיבה זו הסיכון לבנק יורד.
כמובן שגם אם אתם יציבים כלכלית ויש לכם הכנסה פנויה שתאפשר לכם לעמוד בהחזרי המשכנתא עליכם להביא מבית הון עצמי לא קטן של מאות אלפי שקלים או 100,000 בלבד במידה וזכיתם בהגרלות מחיר למשתכן ויזמות ממשלה אחרות. הבנק בוחן לא רק את ההון שיש לכם אלא גם את השימוש בהון שעובר בחשבונכם על ידי מעבר על העובר ושב בניסיון להבין האם אתם צרכנים חכמים ומצליחים לחסוך כל חודש או שאתם צפויים להיות לווים בעייתיים והסיכון גבוהה יותר.
בעצם הבנק רוצה לדעת על כל הכנסה ועל כל הוצאה שביצעתם בחמשת החודשים החולפים. כן, גם קבלת קצבאות או הלוואות, במידה ונטלתם הלוואה חוץ בנקאית או כל פעולה פיננסית אחרת הבנק ירצה לדעת על כך. במידה ויש לכם השקעות או פיקדונות גם עליהם הבנק רוצה לדעת. רק כאשר תהיו שקופים לחלוטין מול הבנק שהבנק יחליט האם לקבל את התמהיל משכנתא שאתם או יועץ ההשקעות שלכם מבקש וכמו בכל הלוואה ככל שהסיכון נמוך יותר כך ככל הנראה הריבית תהיה נמוכה יותר.
לאחר ששכנעתם את הבנק שאתם אמינים ובטוחים, הבנק ייתן לכם אישור עקרוני למשכנתא המבוקשת. בלי אישור עקרוני למשכנתא אין ביכולתם להתקדם עם מוכר הדירה או הקבלן ממנו אתם רוצים לרכוש את הדירה ולכן רק לאחר שתוכיחו שאתם יציבים כלכלית הבנק יאפשר לכם לחפש דירה בתקציב שביקשתם כאשר הוא יעניק לכם את ההלוואה בתנאים שבהם הסכמתם יחד.
3. מסמכים אודות הנכס וביטחונות לבנק:
הבנק לא רוצה להשים את כספו על קרן הצבי ולכן מבקש מכם לספק לו ביטחונות שונות. ביטחונות אלו ישמשו את הבנק במידה ולא תעמדו בצד שלכם של החוזה. כדי לבטח עצמו הבנק ידרוש מכם לחתום על מסמך משפטי שמאפשר לעורכי הדין של הבנק לייצג אתכם גם בלעדיכם במידה ותיעלמו לו. מעבר לכך הבנק ידרוש בדיקה מעמיקה אודות הנכס לוודא שהיא לא משועבדת לשום גורם אחר ושהיא אכן שווה את הסכום אותו אתם משלמים וזאת כדי שלא תפלו בפח ועמכם גם הבנק…
במידה ורוכשים דירה חדשה מקבלן, הבנק יבקש לבדוק שהכסף שאתם מעבירים מופקד בחשבון נאמנות ושיש ביטחונות כקבוע בחוק שבמידה והקבלן פושט את הרגל עדיין הנכס יהיה שייך לבנק ולכם ולא לנושים אחרים. ולמרות שהכול טוב והבנק "דואג לכם" שלא תעשו טעויות ותפלו בטעות הוא גם דואג לעצמו וישנם מקרים שידרוש מכם החתמת ערבים למשכנתא ונטילת ביטוח חיים ותכולה שבעצם מאפשרים לבנק לקבל את כספו גם אם הלווה נפטר או אם היה רעידת אדמה.
רק לאחר שהבנק סבור ובטוח שאכן מדובר בקנייה טובה ובטוחה בה יש ערך לכסף שהבנק מעביר לכם, ורק לאחר שהבנק בטוח שהוא יראה את כספו חזרה בצורה זו או אחרת שהוא יסכים להמשיך הלאה לשלב הבא:
4. מסמכים לסיום רכישת דירה במשכנתא:
עליכם לחתום מול הבנק שאתם מתחייבים לגשת ולבצע רישום משכון לטובת הבנק על הזכויות של הנכס עד לחתימה על החוזה עם המוכר. לאחר מכן מיד לאחר החתימה על חוזה המכר וכאשר יש לכם אישור עקרוני למשכנתא הרי שאתם יכולים לבקש מהבנק שטר משכנתא ובו אתם בעצם מוסיפים משכנתא על נסח הטאבו של הדירה החדשה שרכשתם לטובת הבנק ורק לאחר שתחזירו את כל יתרת הכסף שלוויתם שהערה זו תרד. ברגע שיש הערה לטובת הבנק בנסחי הטאבו הרי שלא ניתן לבצע כל עסקה מבלי אישור הבנק ובצורה זו הבנק מגן על המשכון שנתתם לו בדמות הדירה שרכשתם.
את הכסף לרכישת הדירה הבנק מעביר הישר לחשבונו של המוכר ובהתאם להסכם המכר עליו חתמו הצדדים. לרוב המכירה נעשית בשלבים כך שבשלב ראשון מעבירים סכום שמראה על רצינות וכנגדו מוכר הדירה רושם הערת אזהרה לטובת הבנק ולטובת רוכש הדירה. רק לאחר שהבנק רואה שיש הערת אזהרה לרשותו שהוא יסכים להעביר את יתרת הסכום למוכר הדירה – כלומר, אתם לא מקבלים את הכסף וזאת כדי למנוע סיכונים מיותרים עבור הבנק. כמובן שתהליך זה נעשה בעזרת עורכי הדין של הצדדים כך שזה לא ממש באחריותכם ובמידה ולקחתם עורך דין למקרקעין שיודע את עבודתו אין לכם סיבה להתעסק בזה.
