הבנקים בישראלי מציעים 16 מסלולי משכנתא אפשריים. מסלולי משכנתא שונים בכך שבכל מסלול יש מטבעות שונים, תנאי הצמדה שונים וריביות שונות. סינית?! אנחנו יודעים! בדיוק מסיבה זו אנו כאן לעשות מעט סדר ולהציג בפניכם את האפשרויות שעומדות לרשותכם רגע לפני שניגשים לסניף הבנק בבקשה להלוואת משכנתא.
מסלולי משכנתא
משכנתא, הנו מוצר פיננסי זהה בכל הבנקים. כלומר, אתם דורשים סכום כסף מסוים וערך הכסף זהה בכל הבנקים בישראל. ולמרות זאת, מדובר במוצר די מורכב וזאת מאחר וניתן לקבל את סכומי הכסף המבוקשים במגוון מסלולים שיכולים לפעול לטובתכם ואו לרעתכם בהתאם למצב השוק ולמידת ההתאמה ליכולות הכלכליות שלכם.
מבין 16 מסלולי משכנתא, יהיה עליכם לבחור את המסלול הנכון ביותר עבורכם. מסלול משכנתא אשר מצד אחד יהיה זול ככל האפשר אך מצד שני יאפשר לכם לעמוד בהחזרי ההלוואה בכבוד. הבעיה היא, שרוב מוחלט מהאוכלוסייה נעדרת ידע פיננסי. לכן, רוב מוחלט מתקשה בהחלטה לגבי בחירת מסלול משכנתא המתאים עבורו.
כעת אנו נעשה לכם קצת סדר!!!
רשימת מסלולי משכנתא שניתן לקבל בבנקים השונים!
ישנם 3 סוגי משכנתאות עיקריות:
- מסלולי משכנתאות שקליות צמודות למדד.
- מסלולי משכנתאות שקליות שאינם צמודות למדד.
- מסלולי משכנתאות שקליות אשר הוצמדו למטבע חוץ.
בכל אחת מן המסלולים הללו יש מספר אפשרויות כאשר אנו מציגים כעת את שבעת האפשרויות הבולטות והחשובות מכולן:
1. משכנתאות שקליות צמודות למדד:
- מסלולי משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד.
- מסלולי משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד.
2. משכנתאות שקליות שאינם צמודות למדד:
- מסלולי משכנתא בהצמדה לפריים.
- מסלולי משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד.
- מסלולי משכנתא משתנה על בסיס מק"מ (מלווה קצר מועד).
3. משכנתאות שקליות אשר הוצמדו למטבע חוץ:
- מסלולי משכנתא בהצמדה לדולר.
- מסלולי משכנתא בהצמדה לאירו.
עדיין לא אומר לכם דבר, אנו יודעים! כעת נעבור מסלול מסלול ונסביר מהו משמעותו:
מסלולי משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד:
מסלול משכנתא המתאים לבעלי יכולת כלכלית איתנה שיכולים לשלם מהיום הראשון החזרים גבוהים יחסית למסלולים האחרים . מסלול משכנתא זה יקר יחסית. זאת, מאחר והריבית על המשכנתא נשארת זהה לאורך כל תקופת ההלוואה ורק הקרן (הכסף שלוויתם) נפרס על פני שנים רבות. במסלול זה אין סיכון משמעותי על הלווה אך יש סיכון גבוהה יותר על הבנק ולכן הריביות במסלול זה גבוהות יותר.
מסלול זה מתאים לבעלי יכולת ואו לכלל האוכלוסייה בתקופות בהן הריבית במשק נמוכה במיוחד וניתן לקבע את הריבית לגובה סביר גם לשנים רבות קדימה. אך כדאי לדעת שיש חיסרון משמעותי במסלול זה, במידה ורוצים לפרוע את החוב מוקדם מהמוסכם, יהיה על הלווה לשלם קנס בדמות עמלת פירעון מוקדם שהנו חישוב ההפסדים שנגרמו לבנק מאובדן הכנסה מריביות שנים רבות קדימה.
מסלולי משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד:
מסלול משכנתא המתאים לבעלי יכולת כלכלית מוגבלת שמעוניינים לשלם כמה שפחות בתחילה. במסלול זה הריביות נמוכות יותר מאלו שראינו במסלול הקודם אך זאת מאחר והסיכון על הבנק קטן ועל הלווה דווקא גדל. הריבית על הלוואה זו בעצם משתנה אחת לתקופה בהתאם לביצועי המשק וכך ייתכן שבתקופה מסוימת תשלמו ריביות נמוכות ובתקופה אחרת תשלמו ריביות גבוהות.
מסלול זה מאוד מומלץ במקרים בהם הריבית במשק צפויה לרדת וזאת מאחר ותנאי ההלוואה רק הולכים ומשתפרים. לעומת זאת, כאשר מזהים מגמת עליית ריביות הרי שמסלול זה הופך לפחות אטרקטיבי למרות העובדה שייתכן והוא עדיין זול יותר מאותן מסלולי משכנתא בריבית קבועה. היתרות במסלול זה, אין דרך לחשב הפסדים צפויים לבנק במידה ומבקשים לפרוע את החוב מוקדם ולכן אין קנס יציאה מוקדמת.
מסלולי משכנתא בהצמדה לפריים:
זהו מסלול משכנתא מאוד ייחודי המתבסס על ריבית פריים. ריבית מוסכמת בין הבנקים השונים ועומדת על 1.5% מעל לריבית שקבע בנק ישראל באותו החודש. מדובר במסלול המשכנתא המשתלם ביותר וזאת מאחר והריבית על ההלוואה נמוכה ביותר. אך, "אליה וקוץ בה" מדובר במסלול תנודתי למדי וזאת מאחר ובכל חודש יש שינויים בהתאם למצב המשק ודבר זה אמנם יכול לפעול לטובת הלווה אך גם לרעתו.
בעוד במסלול הקודם נקבעו ריביות לפי פרקי זמן, במסלול זה הריבית אינה ניתנת לשליטת הבנק או הלווה. מדובר במסלול מורכב אך מבוקש במיוחד מאחר ולרוב מדובר במסלול הנמוך ביותר. אך, יש מגבלה מסוימת במסלול, לא ניתן לקחת את מלוא המשכנתא בחשיפה לריבית פריים אלא רק עד 30% ממנו וזאת כדי לשמור על יציבות מסוימת בהלוואה שתאפשר חיזוי והתמודדות עם השינויים התכופים.
מסלולי משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד:
רוב הלוואות המשכנתא, מחייבות החזרים סבירים בתחילה אך עם הזמן ההחזרים גדלים והולכים עקב ריבית דריבית ועקב הפחתה בערך הכסף. לווים רבים מתמודדים עם הבעיה בנטילת הלוואות נוספות ואו במידה והתמזל מזלם, בשיפור הכנסתם. מסלולי משכנתא בריבית קבועה ושאינם צמודים למדד, שונים מאוד מההלוואות הרגילות וזאת מאחר ומהרגע הראשון יודעים מה גובה ההלוואה ומה גובה ההחזר הסופי והמוחלט.
בעצם, הקרן והריבית ידועים מראש ונפרסים על פני X שנים לבחירת הלווה. בשיטה זו, בתחילה מאוד קשה לעמוד בהחזרים מאחר והן גבוהים למדי, אך עם הזמן גובה היתרה הולך וקטן ולכן גובה ההחזר היחסי אף הוא הולך וקטן וכך כל שנה שעוברת עושה חיים קלים יותר ללווה. אך, מדובר במסלול יקר ומשתלם רק להלוואות משכנתא הנפרסות על למעלה מ-10 שנים (תחשיבי עלויות מול ריביות).
מסלולי משכנתא משתנה על בסיס מק"מ (מלווה קצר מועד):
מסלול משכנתא ייחודי זה אינו צמוד למדד המחירים לצרכן שמסמל את האינפלציה במשק. אלא לאיגרות חוב ממשלתיות שעליהם מוסיפים מרווח בנקאי הדומה מאוד לזה שמשכנתא הצמודה לריבית פריים. משכנתאות במסלולים אלו יתעדכנו אחת לשנה בהתאם לאגרות חוב וזאת בשונה מריבית פריים שמתעדכנות אחת לחודש. האם זה מתאים לכם? זוהי שאלה מורכבת ותלויה מאוד בטווח ההשקעה ובסכום שנדרש לכם.
מסלולי משכנתא בהצמדה לדולר ובהצמדה ליורו:
אילו הן מסלולי משכנתא אשר מוצמדים לריבית הלייבור. ריבית לייבור דומה לריבית פריים, אך במקום שהיא תתבסס על הריבית בישראל היא מתבססת על הריבית בבריטניה. כלומר, אחת לתקופה נקבע על ידי ארגון הבנקים בבריטניה תעריף מוסכם להלוואות בין הבנקים ותעריף זה משמש את הבנק בישראל לגביית הריבית במהלך חיי ההלוואה. מדובר במדד שאינו ניתן לחיזוי ובהחלט יכול להשתנות בהפתעה במידה ויש משבר, ניתוק מדינה מגוש היורו ועוד מגוון מקרים אחרים.
מסלולי משכנתא על בסיס היורו והדולר אינם מומלצים לרוכש דירה בישראל. מצד שני, הן בהחלט מסלולי משכנתא מומלצים לאלו שמקבלים את שכרם במטבע זר ואו לאלו שרוכשים דירה להשקעה במדינות אירופה וארצות הברית ברצונם להצמיד את גובה ההחזרים בהתאמה לגובה התשואה ואופן קבלת דמי השכירות על הנכס שבידם.
אז איזה מסלולי משכנתא מתאימים עבורי?
עיקר ההבדלים בין המשכנתאות השונות הן:
- סוג הריבית – משתנה, קבועה, פריים, לייבור ועוד..
- סוג הצמדה – מדד מחירים לצרכן, יורו, דולר, לא צמודה..
- סוג החזרים – החזר חודשי קבוע, החזר חודשי עולה, החזר חודשי יורד.
כדי לקבל החלטה על בחירת מסלול משכנתא מתאים, כדאי מאוד לבחון את הפרמטרים הבאים:
- גובה הריבית במשק – ריבית גבוהה או נמוכה?
- צפי לריבית במשק – האם הצפי להעלאת הריבית ואו הנמכתה?
- אורך חיי ההלוואה – האם ההלוואה לתקופה הקצרה או ארוכה מ-10 שנים?
- היכולת הכלכלית הקיימת – האם ביכולתכם להתמודד עם החזרים גבוהים?
- צפי ליכולת כלכלית בעתיד – האם צפויות הוצאות, הרחבת משפחה ועוד?
ככל שתענו על שאלות אלו, בהחלט ניתן לבחור מסלול משכנתא מתאים.
מאמר זה לא נועד להעניק לכם פתרונות, אלא להציג את האפשרויות שעומדות לרשותכם. שימו לב, ניתן לבנות תמהיל משכנתא. שמשמעותו, הרכבת משכנתא בהתאמה אישית בהתאם למצבכם הכלכלי ומצב המשק ביום נטילת ההלוואה. בעצם, כדאי לשלב מספר מסלולי משכנתא לתקופות שונות בחיי ההלוואה לפי יכולת החיזוי שלנו..
אז איך מתקדמים לשלב הבא:
השלב הבא יתחלק לשניים:
- בעלי ידע או בעלי יכולת למידה פיננסית.
- למחוסרי ידע ויכולת למידה.
בעלי ידע, מוזמנים להמשיך לקרוא עוד מדריכים וללמוד את הנושא לעומק. למחוסרי ידע ואו לאילו שאינם רוצים להתעמק יתר על המידה בנושאי מימון ומשכנתאות כדאי לשלם מעט כסף ולשכור יועץ משכנתאות פרטי שידאג לאינטרסים שלהם וישקף את מצבם הכלכלי והאישי לתמהיל משכנתא אופטימלי. תמהיל זה יאפשר לבצע מכרז משכנתאות בין בנקים למשכנתאות בישראל ובחירת הלוואת משכנתא שמתאימה בדיוק לצרכים שלכם במינימום עלויות.
רוצים להתייעץ חינם עם יועץ משכנתאות? השאירו פרטים:
