אם אתם מחזיקים בכמה נכסים להשקעה, אם אתם עובדים שעות רבות בכל יום, אתם בוודאי יודעים שניהול נכסים והשקעות תופס אותנו ברגעים הכי לא צפויים וכמה הדבר מציק. עוד ועוד משקיעים בוחרים להפוך את השקעותיהם לפסיביות לחלוטין על ידי כך שהם שוכרים מנהל נכסים שיעבוד עבורם בתמורה לחלק יחסי מן התשואה המתקבלת מידי חודש. במאמר זה, אנו מנסים להבין מתי ואיך בוחרים מנהל לנכסים שלנו וכמה תענוג זה יעלה..
מדריך בחירת מנהל נכסים
כמו בכל תחום אחר, גם בניהול נכסים יש חשיבות רבה בבחירת מנהל מקצועי ואמין שאכן יעניק לנו את הכיסוי הנדרש בכל שעה שיידרש לכך (ביום ובלילה). אך, כדי לבחור את המנהל המתאים ביותר עבורנו, עלינו לבחון שלושה פרמטרים עיקריים:
- מתי אנו נדרשים לשירותיו של מנהל נכסים?
- איך מבדילים בין מנהל מקצועי ומנהל חובבן?
- כמה עולים שירותיו של מנהל נכסים?
לאחר שנענה על שאלות אלו, הרי שנוכל לבחור מנהל מקצועי שיפעל למעננו כנדרש, בואו נעבור על הפרמטרים הללו יחד:
1. מתי אנו נדרשים לשירותיו של מנהל נכסים?
לפני שנוגעים בעצם הנושא. חשוב שנבחן האם שירותים אלו נדרשים לנו בכלל.. לעתים קרובות אנו רוצים שירות בו אין לנו צורך ופעמים נוספות אנו לא מודעים לשירות המוצע למרות שיש לנו בכך צורך מידי. כדי לענות על שאלה זו עלינו לאבחן את המקרה שלכם באמצעות השאלות הבאות:
- האם אתם משקיעים יותר מידי זמן בניהול הנכס?
- האם הזמן שאתם משקיעים יכל לייצר כסף רב יותר?
- כמה שווה לכם שקט נפשי (מניעת כאבי ראש)?
במידה ואתם רופאים בכירים, במידה ואתם אנשי עסקים פעילים, במידה ואתם יכולים להרוויח יותר כסף בעבודה רגילה (ניצול מיטבי של הזמן) הרי שכדאי לכם לבקש את שירותיו של מנהל נכסים. במידה וערך זמנכם נמוך מזה שידרוש מנהל הנכסים אך אתם מוכנים להפסיד מעט בכדי להפסיק להשקיע זמן רב בניהול הנכס, בכדי לזכות בשקט נפשי וברווחיות פסיבית לחלוטין, הרי שכדאי לכם לבקש את שירותיו של מנהל נכסים. לעומת זאת, במידה ואתם פנסיונרים עם זמן על הידיים, במידה ואתם נהנים משוכרים טובים שמטפלים בבעיות ומקזזים עלויות, הרי שאפשר ורצוי לוותר על שירותיהם של מנהלי הנכסים..
2. איך מבדילים בין מנהל מקצועי ומנהל חובבן?
שוק הנדל"ן בכלל ושוק ניהול הנכסים וההשקעות מוצף באנשי מקצוע. מדובר במקצועות אשר בחלקן אינם מחייבות לימודים מוסדרים ואו הון עצמי גבוהה כך שסף הכניסה נמוך ורבים מנסים את מזלם בעבודה זו. עלינו כבעלי נכסים לבחון האם מציע השירותים שעומד לנהל את הנכס היקר שלנו אכן מצוי בעניינים וידע לטפל בנכס בצורה הטובה ביותר.
מאחר ואנו לא בהכרח יודעים מי האדם שעומד מולנו, יש דרכים לזיהוי מקצוענים וחובבנים:
- השגת פרטי מנהל נכסים מקצועי מחבר או בן משפחה מרוצה.
- בחינת משך הפעילות, ככל שהוותק גדול יותר כך גם המקצועיות.
- בחינה האם למנהל הנכסים יש תואר כלשהו שמעיד על בגרות.
- דרישה של בעלי נכסים נוספים לצורך קבלת המלצות בעניין.
לאחר שזיהינו שהמנהל נכסים אכן מקצוען שידע להעניק לנו את השקט הנדרש, לאחר שהבנו שאכן יש לאדם מולנו את היכולת לטפל בנכס שלנו בצורה טובה, הרי שיש לבחון אילו ערבויות ניתן לקבל ממנהל הנכסים. במקרים לא מעטים, ניתן לאתר מנהלי נכסים שמתפקדים בין היתר כעורכי דין המתמחים במקרקעין ובכך הם מעניקים לנו ערך מוסף בכך שהם מכינים חוזה שכירות מותאם לנכס, בכך שהשוכרים זהירים יותר ומטופלים בעת הצורך כחלק מההסכם לניהול הנכס..
3. כמה עולים שירותיו של מנהל נכסים?
זיהינו צורך בניהול נכסים, איתרנו מנהל נכסים אמין ומקצועי, כעת עלינו לבחון את עלות השירות בכדי לקבל את ההחלטה בעד או נגד חתימה וצריכת שירותי הניהול. בתחום ניהול הנכסים יש טווחי מחירים רחבים במיוחד וזאת כי אין הסדרה משמעותית של התחום. אך יש מספר משתנים שמשפיעים על מחיר השירות:
- סוג הנכסים שיש לנהל.
- גובה ההכנסה מהנכסים לניהול.
- מיקום הנכס ביחס למנהל הנבחר.
- תקופת ההסכם בין הצדדים.
לא ניתן לבצע השוואה בין ניהול דירה המושכרת לפרקי זמן של מספר שנים בכל פעם ובין דירה המושכרת לתקופות של ימים ושבועות בודדים כדירת סאבלט. ככל שהניהול פשוט יותר, כך המחיר יכול לרדת. הנושא השני שמשפיע באופן דרמטי על עלות השירות הנו כמובן גובה ההכנסה מהנכסים ופרק הזמן בו נעבוד יחד עם מנהל הנכסים, ככל שמנהל הנכסים ידע שאנו איתו לטווח ארוך יותר, ככל שהוא מתגורר בקרבת מקום לנכס, כך ביכולתו להתפשר על המחיר המבוקש ולהציע מחירים אטרקטיביים יותר..
וכעת לעלויות השירות:
- דמי שכירות גבוהים: 7% מערך דמי השכירות החודשיים.
- דמי שכירות ממוצעים: 10% מערך דמי השכירות החודשיים.
- דמי שכירות נמוכים: 15% מערך דמי השכירות החודשיים.
כאשר אדם מחזיק בכמה נכסים להשכרה, כאשר אדם מחזיק בנכסי יוקרה להשכרה, כאשר אדם רוצה ניהול לנכס כאשר הוא בחו"ל (תושבי חוץ), המחירים נמוכים ויתחילו מ-7% בלבד. אך, כאשר מחזיקים דירה יחידה וממוצעת, הרי שהמחירים עולים ל-10% בקירוב. כאשר מדובר בנכס בעל דמי שכירות נמוכים מ-3,500 ש"ח בחודש, כאשר משכירים דירה לתיירים מתחלפים בחו"ל (כולל החזקה לנכס) הרי שהמחירים עולים ל-15% ואפילו גבוהה יותר מאחר ומנהלי נכסים לא כל כך מעוניינים להתעסק ברווחיות נמוכה כאשר הכאב ראש זהה או אף חמור יותר..
לסיכום,
ניהול נכסים הנו מוצר פרימיום שמתאים בעיקר לבעלי ממון שיכולים לוותר על מקצת מהכנסותיהם בכדי ליהנות משקט נפשי ואף בכדי להרחיב פעילות בתחום השקעות הנדל"ן בישראל. לצריכים מנהל נכסים? רוצים עזרה בבחירת מנהל אמין ומקצועי שידאג לאינטרסים שלכם? אנו מכירים מגוון אנשי מקצוע שישמחו לעזור לכם. השאירו פרטים בתחתית המאמר או בצד האתר ואנו נחזור אליכם לברר מי המנהל המתאים ביותר עבורכם.
