תחום התיירות עבר שינויים רבים לאחרונות, ובין השאר גם החלפת ידיים של בתי מלון בישראל וברחבי העולם. כיום אפשר למצוא מגוון רחב של עסקאות משתלמות של בתי מלון שבנו מוניטין עם השנים, וכעת יכולים להוות מקור לתזרים קבוע.
בעונות החזקות רשת של בתי מלון יכולים לייצר מיליוני שקלים בחודש, ולהפוך להיות מקור הכנסה עיקרי של משפחות שלמות. לא בכדי מנהלי רשתות כמו פתאל רוכשים מלונות בישראל ובעולם והופכים אותם להצלחה מסחררת.
היכן אפשר למצוא מודעות למכירה של בתי מלון?
בניגוד לנכסים מניבים אחרים ועסקים נוספים, מלונות למכירה לא מופיעים באתרי יד־שניה רגילים או נמכרים דרך כל מתווך. יש לבחור באתר המפרסם את המודעות הללו ומתמחה בשיווק של סוגי עסקים שאינם סטנדרטיים.
מלון בוטיק או מלון כחלק מרשת
אם אתם רוצים לרכוש בית מלון ואתם כבר מחזיקים בבתי־מלון אחרים ברשת קיימת תוכלו להוסיף עוד נכס מניב באמצעות החלפה של השילוט והצבעים הדומיננטיים בעיצוב בית המלון. בניגוד לעסקים כמו מסעדות ובתי קפה, קל מאד לבצע את השינויים מרשת בתי־מלון אחת לרשת אחרת.
יש המעדיפים לשמור התדמית של בית־המלון שנבנתה לאורך השנים, ולכן לא משנים את שמו אלא רק מוסיפים את העובדה שהוא הפך לחלק מהרשת. למשל, בתי מלון כמו הנסיכה באילת או חוף־התמרים שמרו על מוניטין לאורך השנים. לכן, גם בהיותם חלק מרשת גדולה יותר המשיכו לשמור את השם המקורי.
איך יודעים בכמה לתמחר שווי של בית מלון?
עוד מאפיין יחודי שיש לבתי מלון הוא דרך התמחור שלהם. היות והמחיר לחדר משתנה מעונה לעונה, והעלויות להפעלת בתי המלון משתנה בהתאם לשירותים המוצעים לאורחים בכל עונה כזו, קשה לבחור מכפיל רווח אחד לכל מלון בנפרד.
נהוג לחשב את ההכנסות השנתיות של בית־המלון בהתאם ואת הרווחים שהציג בשנים האחרונות. אך, בעקבות משבר הקורונה הייתה ירידה משמעותית בשנים 2020-2021 ולכן הנתונים שישקפו דו"חות משנים אלה עלולים להטעות.
במקרה הזה כדאי לבחון את ריחוויות בתי המלון בשנים הקודמות, ואת פוטנציאל הרווח העתידי של בית המלון הקיים, לרבות מספר החדרים שלו, הרמה בה הוא בנוי, מספר הכוכבים ועוד.
השבחה של בתי מלון
כמו כל נכס נדל"ני אחר, גם בתי מלון ניתן להשביח וכך להעלות את שוויים ואף את יכולת ההכנסה החודשית מהחדרים בהם. חשבו על ההבדלים בין חדר במלון ישן עם כמות קטנה של אטרקציות לחדר במלון שעבר שיפוץ ומציע בריכה מחוממת נוספת, ספא, פעילויות לילדים, בר משקאות, מתחם כנסים או חוף ים פרטי.
כאשר בוחנים עסקה של בית־מלון חשוב להביט בפוטנציאל ההשבחה שלו. בסיור במקום קונים פוטנציאלים יכולים לשאול את עצמם את השאלות הבאות: האם ניתן לשפר את חזית בית־המלון? האם יש עוד שטח ששייך בטאבו למלון אך לא מנוצל כראוי? האם ניתן לשנות את היצע האטרקציות לילדים או לקהלי יעד נוספים?
כמו כן, כדאי לבחון את החוזקות של בתי־המלון המובילים באזור ולנסות להוסיף מאפיינים דומים. מסעדה איכותית שממוקמת בבית־המלון, ומופעלת על ידי שף ידוע, יכולה להוות אטרקציה תיירותית שתעלה את ערכו.
כמובן, יש את הנתון המשמעותי ביותר בכל תחום הנדל"ן – לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן. בתי־מלון שממוקמים ליד מרכזי כנסים או שדות תעופה בינלאומיים זוכים להצלחה מסחררת, וכך גם בתי מלון הממוקמים ליד חוף ים אהוד, אתרי סקי ונופש ועוד.
מכירה של בית־מלון שאינו מצליח
פעמים רבות ההחלטה למכור בתי מלון נובעת מכישלון בניהול או בשיווק, הגורם לירידה משמעותית בהזמנת החדרים. אם בית המלון נרכש על ידי רשת מובילה שיש לה תשתית שיווקית מוכנה ותפעול הבנוי על סיסטם קבוע, רשת זו תוכל להפוך את המלון לרווחי.
לכן, אם אתם מתלבטים היום אם למכור בית־מלון קיים, ומתקשים לתמחר אותו על בסיס הרווחיות בשנים האחרונות, כדאי לדעת שהרוכש העתידי עשוי לערוך תוכנית עסקית שונה לחלוטין משלכם ולהפוך את המקום לריווחי.
האם בית המלון פעיל או שעלול להפוך ל"פיל לבן"?
בתל אביב של שנות השמונים היו בתי מלון בוטיק רבים שנבנו סמוך לים. עם השנים, מבנים אלה התיישנו והתבלו וחלקם הפך למבנה נטוש שמכונה "פיל לבן". באזור המרכז המבוקש כמעט לא נותרו בניינים כאלה, משום שפרויקטים להשבחה עירונית הסבו אותם לבנייני משרדים או מתחמי מגורים מבוקשים. אך, באזור הפריפריה ישנם בתי מלון מוצלחים פחות שננטשו או עשויים להפוך לפיל לבן אם לא ימכרו.
מדובר בעסקאות שיש להן פוטנציאל השבחה גבוה, וייעוד המבנה אינו חייב בהכרח להיות בית־מלון. אם זכיתם למצוא עסקה כזו במחיר אטרקטיבי, היא יכולה להניב רווחים של מאות אחוזים תוך זמן קצר. לכן, כדאי לבחון עסקאות של בתי־מלון למכירה בשני היבטים: הראשון, ההיבט העסקי ותפעול בית־המלון באופן רווחי בעתיד, והשני – פוטנציאל ההשבחה של המבנה הקיים.
לסיכום, לאחר תקופת משבר הקורונה בתי־מלון רבים בעולם מחליפים ידיים ונוצרות הזדמנויות חדשות. כדאי לאתר אותן בזמן ולפעול להשיג מימון במהירות כדי למקסם את הרווח בעסקאות אלה.
הכתבה באדיבות ברוקרלי השקעות.
