מכרזי מחיר למשתכן יוצאים לדרך במהירות רבה. בצורה זו או אחרת הצליחו לעמוד במשרדי הממשלה ביעדים שנקבעו לשנת 2015 ועל הנייר הוצאו לא פחות מ27,000 יחידות דיור למכרז. הבעיה, שלמעט כ4,500 יחידות דיור שאכן מבוקשות על ידי הקבלנים ובפרויקטים מחיר למשתכן אלו אכן יש זוכים שהתחייבו לבנות על הקרקע באחרות אין עדיין התקדמות וייקחו עוד חודשים רבים עד שנראה תזוזה משמעותית בהוצאת ספרי המכרזים ובהתמודדות קבלנים שונים בכל עיר ועיר.
מכרזי מחיר למשתכן אמורים לעניין אתכם בין אם אתם צעירים ומחוסרי דיור אשר עונים לקריטריונים למחיר למשתכן ובין אם אתם משקיעים או משפרי דיור המנסים להבין לאן נושבות הרוחות והאם באמת מחירי הדירות ירדו? כידוע. לכל התערבות בשוק חופשי יש משמעות רבה וחסרונות אין ספור ובמקרה שלנו מדובר במספר רב במיוחד של מכשולים אשר נדרש לעבור כדי להגשים את חלומו של משה כחלון וחבר מרעיו לכנסת.
רוצים ללמוד עוד: הכל על מחיר למשתכן
מכרזי מחיר למשתכן: 10 בעיות במחיר למשתכן:
1. קבלנים מוותרים מראש על מכרזי מחיר למשתכן.
מוצעים במסגרת הסכמי גג שנחתמו עד כה עשרות אלפי יחידות דיור לציבור. יחידות דיור אלו אמנם מוצעות לציבור אך מחייבות חברות בנייה שמצדם מנסות לחשב עלויות ועל חלק מהמכרזים כלל לא מגישים הצעות רלוונטיות וזאת מאחר והם רואים קושי אמיתי להתפרנס מפרויקטים של מחיר למשתכן בהם הרווח נמוך בהרבה. גם במחיר למשתכן ראשון לציון בה אושרו 20-30% בנייה שימכרו במחיר מלא ולמרות שמדובר בלב אזורי הביקוש ישנם חלקות שעליהם קבלנים סירבו להציע את מועמדותם והם ייצאו למכרז נוסף.
2. מחסור בעובדי בניין.
המחסור בעובדי בניין מורגש מזה זמן רב ובשנים האחרונות נבנו הרבה פחות בניינים ושכונות חדשות. נכון להיום אין מספיק עובדי כפיים שיאפשרו את מיזם הענק הזה. אמנם מדבר על ייבוא עובדים מסין אך הסכם זה מול הממשלה הסינית תקועה כבר מספר שנים ואילו ייבוא עובדי בנייה ממזרח אירופה אינו מספיק מאחר ואת העובדים הללו יש ללמד את המקצוע והמקצועיות שלהם אינה דומה לזו של הסינים או עובדי הבניין הערביים.
3. חוסר בהיצע באזורי הביקוש.
למעט המכרזים בראשון לציון, ראש העין ומעט פרויקטים משלימים כדוגמת "דירה להשכיר" אין היצע בלב הערים הגדולות בהם ההגירה חיובית ואשר בהם עליות מחירי הדירות מורגשות היטב. הגדלת היצע בערי הפריפריה אינה חכמה גדולה מאחר ויש שם שפע קרקעות שניתן להפשיר די בקלות ואילו במרכז הארץ שטחי בסיסים ישווקו במחיר מלא לעשירים אשר יוכלו לעמוד בעלויות דירות במגדלי יוקרה כך שההשפעה על מחירי הדירות במרכז הארץ צפויה להיות שולית.
4. גימור ברמה נמוכה וזלזול בקונים.
קבלנים שיזכו במרכזים יעשו כל דבר שניתן כדי לחסוך כסף. כל פרט שאינו מופיע בתנאי ההסכם ובמפרט שהפיץ משרד הבינוי והשיכון ייעשה בשימוש בחומרי גלם זולים ופשוטים ואת ההשפעה של עבודה גרועה ירגישו הרוכשים לאחר כמה שנים בדירה. לא לחינם דרש ראש עיריית ראשון לציון דב צור לאפשר בנייתן של אחוז ניכר של דירות במחיר מלא גם בפרויקטים של מחיר למשתכן שייבנו במזרח העיר אלא מתוך הבנה שרק כך יוכל לאלץ את הקבלנים לעשות עבודה טובה ומקצועית על הבניין כולו.
5. קריסת קבלנים ופשיטות רגל.
היזמה אמנם מבורכת אבל לא כל הקבלנים יעמדו במשימה הלא פשוטה. הרווח שמקבל היזם והקבלן אינו מספיק מכדי לאפשר טעויות כך שבמידה ונעשו טעויות חישוב או נגרמו נזקים בזמן העבודה לציוד או לחומרי גלם כפי שקורה פעמים רבות יהיה קשה לקבלן לספוג את ההפסדים. יש קבלנים המעריכים כבר כיום שלעתים קבלנים במכרזי מחיר למשתכן יגיעו לכך שלא ירוויחו ואף יפסידו מהפעילות הזו ואת כל האמור יש לצרף לבעיית עובדים, בעיות בתשתיות ואין ספור תקלות אחרות שמעלות את הסבירות לבעיות וזו הסיבה לסעיף מס 1 בה אין מספיק מתמודדים בכרזים השונים.
6. מחיר למשתכן עדיין על הנייר.
אמנם כבר מתחילים לראות במקומות מסוימים את העתיד. כבר נעשים עבודות תשתית ראשונות בשכונות רבים בישראל. אבל, כאשר רוב רובו של המיזם עדיין בגדר על הנייר יש סבירות רבה שהעניין כולו יתקע וייעצר. למה אנו מתכוונים? במידה ויהיו בחירת הנושא כולו יוקפא. במידה וישראל תכנס למיתון קל, באוצר יבינו שעליהם להקפיא חלק משמעותי מהמכרזים וזאת כי קבלנים יעדיפו לחכות ונכון הדבר גם בהחלפת שר האוצר או שר השיכון שיכולים להחליט שהדבר אינו נכון למדינת ישראל ולעצור את הפרויקט כולו לאחר כמה אלפי דירות בודדות שייבנו כאשר הציבור נשאר ללא כלום.
7. דיור למשתכן מיועד ל15% מהאוכלוסייה.
קשה להבין איך מתנה / הנחה אותה מקבלים 15% מהציבור תשפיע על 85% הנותרים. וזאת מאחר והזוכים במתנה אינם אלו בעלי הממון שמובילים את עליות המחירים. דווקא המשקיעים ומשפרי הדיור בעלי האמצעים מודרים ממזמים אלו דבר שמגדיל את הלחץ על שאר מתחמי המגורים. מאחר ולא מוצעים שטחים לבנייה חדשה שאינה לצעירים מחירי הדירות יד שנייה צפויים לזנק במחירם וזאת מאחר ולבעלי ההון לא נותרו יותר מידי ברירות. כך שאנו לא צפויים לראות שינוי מגמה במחירי הדירות אלא אם ישלבו את מחיר למשתכן בערים המבוססות ובין בנייני דירות קיימים דבר שאינו מתרחש כיום.
8. לא כל מחוסרי הדיור יעמדו בעלויות.
מחוסרי דיור נדרשים לקנות דירות אך מתוקף היותם זוגות צעירים או רווקים לרוב אין ביכולתם לאסוף שקל לשקל ולחסוך לדירה משלהם. גם הנחה משמעותית של 20% ויותר אינה מקלה עליהם את הדרך לחסכון של הון עצמי בסך 250,000 ש"ח בממוצע. בהנחה והם אכן הצליחו לחסוך הון ראשוני, עדיין לא ידוע איך יממנו את המשכנתא שהם נוטלים על עצמם וזאת כאשר האכלוס של הדירה במקרה הטוב בעוד 3-4 שנים. כלומר, האם ניתן לדרוש ממחוסר דיור השייך לאוכלוסייה מוחלשת לממן הוצאות שכירות ומשכנתא בו זמנית? או שאולי תשלום המשכנתא ייעשה לאחר תום הבנייה אך אז הסיכון של הקבלן עולה והמימון נופל על כתפיו דבר שמקצץ את רווחיו עוד יותר (סעיף5)..
9. לא כל מחוסרי הדיור יזכו בהגרלה.
למרות הכמות המכובדת של דירות שמוצעות בשלבים אלו ואחרים של הכנה למכרזים. לא כל המעוניינים יזכו לרכוש דירה שהרי נעשית הגרלה בין הזכאים למחיר למשתכן ונדרש הרבה מזל במיוחד אם רוצים לזכות בדירה במרחק נורמטיבי מהמשפחה, החברים ובעצם מכל מה שאנו מכירים. לא, לא כל מחוסר דיור יסכים לעבור לרמלה או לוד, לראש העין או לשדרות עבור דירה מוזלת.. העובדות בשטח הן: בכל עיר יש מספר קטן של דירות עם עשרות אלפי רוכשים פוטנציאליים שמעוניינים בנכס. כך בראשון לציון 942 דירות מוצעות לעשרות אלפי מתעניינים מערי המרכז וראשון לציון בפרט ואם לא זוכים? הרי שהאופציה הבאה דרומה מכאן.
10. הקפאה למשך עשור!.
כן, גם זה קורה. שנה עד לתחילת עבודות, ארבע שנות עבודה בהם הכל הולך כשורה, חמש שנות איסור מכירה של הנכס ויש לנו 10 שנים בהם הנכס מוקפא. בשכונות חדשות אלו, לא תהיה דריסת רגל למשקיעים או למשפרי דיור למשך עשור כאשר בטווח זמן זה יהיה עליהם להתגורר במקומות אחרים ודווקא בהם מחירי הדירות יעלו. מצד שני, במידה ומשקיע נכנס לשכונה זו לאחר עשור לא בטוח שיהיה מוכן לשלם את אותם סכומים כפי ששילם בשכונות מבוססות בהם מתגוררים אנשים עמידים ולכן ייתכן שגם לאחר עשור דירות אלו יישארו זולות משמעותית משכנותיהם ובמידה והבנייה תיעשה ברמה ירודה (סעיף 4) הרי שמחירים אף ירדו.
לא הכל שחור. שהרי משרד השיכון והבינוי לצד משרד האוצר הבטיחו דירות למגורים בכבוד לצעירים ולא השקעות טובות ובכך הם צפויים לעמוד. כן, אותם בניינים יאפשרו לזוגות לרכוש דירות משל עצמם, ונכון. אולי אף הבניינים ייבנו כנדרש והמחירים גם שם יזנקו ולכן יש מקום לאופטימיות אבל חייבים להיות כנים עם עצמנו – בעשור הקרוב לא נראה ירידת מחירים ובוודאי לא בגלל מחיר למשתכן אלא מסיבות כדוגמת העלאת הריבית בשנים הקרובות או ממיסוי על שכר דירה לצד עדכון מס רכישה שהוחל בשנת 2015 לצד פרויקטים אחרים שמנסים להוביל בימים אלו באוצר.
רוצה שעורך דין יטפל עבורך בכל התהליך לדירה במחיר למשתכן? השאר פרטים:
