מכירת קרקע פרטית יכולה להיות עסקה רווחית במיוחד. ערך הקרקע עולה ועולה ככל שמתקרבים לאזורי הביקוש במרכז הארץ אך גם קרקעות פרטיות בפריפריה יהיו שוות לא מעט כסף במידה וניתן לבנות עליהם במוקדם או במאוחר. במאמר זה אנו נסקור את האפשרויות למכירת קרקע פרטית שאינה מוגדרת חקלאית.
מכירת קרקע
רוב הקרקעות במדינת ישראל שייכות למדינה שמכירה אותן לתושבים לתקופות ארוכות במה שמכונה "חכירה לדורות". לצד קרקעות המדינה יש גם קרקעות פרטיות אשר מוחזקות על ידי בעלים פרטיים אשר בהינתן האישורים הנדרשים יכולים לבנות על גבי הקרקע בתים ואו בנייני מגורים, מסחר ותעשייה בהתאם לתכנית המקומית. קרקעות פרטיות נרכשות על ידי משקיעים ואו מועברות מדור לדור בירושה וערכן לעתים גבוהה מאוד.
מכירת קרקע פרטית – מדריך!
כאשר בוחנים את האפשרויות למכירת קרקע פרטית מגלים שיש עסקאות מסוגים שונים:
- עסקת מכירת קרקע פרטית בשלמותה.
- עסקת מכירת קרקע פרטית בחלקה.
- עסקת מכירת קרקע פרטית בקומבינציה.
- ועוד..
בשונה מנכסי מטלטלין אשר נמכרות לרוב כיחידה אחת, בנדל"ן דברים יכולים להיראות שונה במקצת.. כך לדוגמה, בעלי דונמים רבים של קרקע יכולים לקבל החלטה על מכירת מלוא הקרקעות שבידיהם או לחלופין למכור רק חלק מן הקרקעות שבידיהם. לעתים קרובות רק חלק מהקרקעות מופשרות ומותרות לבניה ורק חלקים אלו מועמדים למכירה מתוקף ערכן הרב.
כאשר שוקלים מכירת קרקע פרטית יש תמיד את האפשרות לביצוע מכירה רגילה כמתואר מעלה. אך ישנה אפשרות נוספת וכדאית במיוחד בה בעלי הקרקע מבצעים עסקת קומבינציה מול יזם או קבלן מנוסה אשר יבנה על גבי הקרקע אך חלק יחסי מהדירות בפרויקט יועברו לבעלות בעלי הקרקע בשלמותן למכירה ואו להשכרה בהתאם להחלטתם.
השלבים במכירת קרקע פרטית:
במידה ואתם ברי מזל ומחזיקים בקרקע פרטית שברצונכם למכור הרי שמדריך זה צפוי לסדר לכם את הדברים בצורה נוחה וברורה יותר. יש שלבים שונים שיש לעבור בכדי להוציא לדרך עסקת מקרקעין מוצלחת ורווחית ואנו נעבור שלב שלב וננסה להבהירו כמיטב יכולתנו:
- בחינת קרקע למכירה.
- השבחת קרקע למכירה.
- הערכת מחיר קרקע למכירה.
- פרסום קרקע למכירה.
- ניהול משא ומתן על הקרקע.
- הסכמה, חתימה והעברת בעלות.
במידה ורוצים ליהנות מתמורה גבוהה ככל הניתן על הקרקע, יש לעבור תהליך מסודר בו אנו בוחנים ומאפיינים את הקרקע בצורה זהירה ומדויקת כך שבבוא העת כאשר נציע את הקרקע שבשרותינו למכירה נעשה זאת בראש שקט.
נעבור כעת על השלבים:
1. בחינת קרקע למכירה:
יש מגוון סוגי קרקעות וקרקעות אלו פזורות בכל רחבי הארץ. ערך קרקע אחת לא בהכרח תהיה בעלת ערך לקרקע סמוכה ובכל קרקע יש יתרונות וחסרונות שמתבססות בעיקרן על מיקומה ותוואי הקרקע אשר בבעלות אך גם מתכנית המתאר המקומית. עוד קודם לבחינת מכירת הקרקע בצורה רצינית כדאי שנבין מה אנו מחזיקים ביד ואיך הקרקע שלנו עונה על צרכי הקונים הפוטנציאליים (קבלנים ויזמי נדל"ן).
עלינו להגדיר את מהות המכירה:
- מכירה למשקיעים – מכירת קרקע שצפויה להמשיך ולהשביח ותימכר בעתיד ברווח.
- מכירה ליזמים וקבלנים – מכירת קרקע שעליה ייבנו דירות.
רק כאשר אנו מבינים את החזקותינו כנדרש שנוכל לעבור לשלב הבא..
2. השבחת קרקע למכירה:
במידה ובחרנו בשלב הקודם למכור דווקא למשקיעים מתוך הבנה שתהליך ההשבחה מורכב מידי, ניתן לדלג על שלב זה הישר לשלב הבא.
במקרים רבים נוכל להרוויח הרבה יותר כסף על הקרקע שברשותנו במידה ונבצע מהלכים להשבחת הקרקע. השבחת קרקע תיעשה לרוב על ידי ניסיון לקבלת אישורים והיתרים לקראת בניה וכך בעצם אנו הופכים את הקרקע לאטרקטיבית יותר ועם הביקוש מצד יזמים וקבלנים ערכה עולה בהתאם. ניתן להמתין להפשרת הקרקע, לשינוי ייעוד הקרקע, לקבלת הגדלה באחוזי בניה מותרים בהיתר בניה וכן מגוון פעולות נוספות שמובילות לעליית ערך בסופן.
3. הערכת מחיר קרקע למכירה:
כל עסקת מקרקעין מתבצעת על סמך הערכת שווי מקצועית שתיעשה על ידי שמאי מקרקעין. שמאי מקרקעין מבצע בדיקות שבסופם עליו להמיר את הקרקע לנתון מספרי מדויק ככל האפשר. כדי לקבוע את ערך הקרקע שלכם יהיה על השמאי לבחון עסקאות נדל"ן בסביבת הקרקע שלכם תוך התייחסות להבדלי בין הנכסים השונים והשינויים במפת הביקושים שיכולה להפחית או לייקר את ערכה של הקרקע הפרטית שבידכם.
תו מחיר של שמאי מקרקעין מנוסה ייחשב כנקודת פתיחה טוב מול הקונים השונים. ככל שמדובר בקרקע באזור מבוקש יותר כך תוכלו לקבל ערך הגבוהה אף מהערכת השמאי לערכה הראלי של הקרקע וזאת תוך ציפייה של משקיעים ויזמים להתייקרות עתידית עד למסירת הדירות או מכירת הקרקע בשנית. לעומת זאת, באזורים אחרים בהחלט תידרשו להתפשר על המחיר המבוקש עד לשווי השוק האמיתי של הקרקע ביחס לרוכשים הפוטנציאליים.
4. פרסום קרקע למכירה:
קרקעות למכירה במיקומים טובים ייחטפו די מהר. הפרסום אודות הקרקעות למכירה נעשה במגוון מישורים ובהתאם לטיב ומיקום הנכס. להלן כמה אפשרויות:
- פרסום קרקע למכירה בלוחות נדל"ן באינטרנט.
- פרסום קרקע למכירה במקומונים ועיתונים.
- פרסום קרקע למכירה בעזרת מתווך נדל"ן מקצועי.
- פרסום קרקע למכירה בפניה ישירה ליזמים וקבלנים.
- ועוד..
במידה והגדרתם ואפיינתם את הקרקע שלכם כנדרש בשלב הראשון יהיה לכם די קל להציג את הקרקע שלכם בצורה הטובה ביותר תוך הדגשת כלל היתרונות שמאפשרות לכם לדרוש יותר כסף על הקרקע ואף למכור את הנכס במהירות הגבוהה ביותר. (במידה ותפנו אלינו נוכל לחבר אתכם ישירות עם יזמים וקבלנים שישמחו לרכוש מכם את הקרקע)
5. ניהול משא ומתן על הקרקע:
ניהול משא ומתן מחייב מומחיות מסוימת. ככל שתצליחו להבהיר לצדדים המתעניינים בקרקע שאתם מבינים את ערכה האמיתי של הנכס שבידכם וככל שתהיו בעלי ביטחון עצמי גבוהה וסבלנות רבה יותר כך תרוויחו יותר במשא ומתן. עליכם להבין היטב את הקרקע שברשותכם ולהיות איתנים בהחלטותיכם כך שהצד השני יבין שמחיר המכירה הנו המחיר הסופי ויסכים לפתוח את הארנק ולשלם כמה שיותר. לעתים קרובות שווה להיעזר באיש מקצוע אשר יכול לנהל עבורכם את המשא ומתן וזאת כדי הגיע לתוצאות אופטימליות..
6. הסכמה, חתימה והעברת בעלות:
הגעתם להסכמות? מזל טוב!!! כעת אתם בשלב ביורוקרטי ומשפטי בעיקרו. שלב זה יכול להתבצע על ידי עורכי הדין של הצדדים וזאת תוך הורדת מלוא ההסכמות בדיוק רב על הנייר. שלב זה חייב להיעשות במקצועיות ועל ידי עורכי דין המתמחים במקרקעין וזאת בכדי שתזכו להגנה מושלמת בעסקה כה חשובה ומהותית. חשוב לשים לב לפרטים הבאים:
- דיוק בפרטים בכתב – מלוא ההסכמות במדויק כפי שהוסכמו.
- מועדים לביצוע – פירוט מדויק של מפת הדרכים לביצוע העברת הבעלות.
- מיסוי מקרקעין – בחינה זהירה ומדויקת של שומת המס החייבת.
מחזיקים קרקע פרטית? רוצה עזרה במכירת הקרקע? השאר פרטים:
