מכירת דירה אינו נושא פשוט. מכירת דירה מלווה במרבית הפעמים בלחצים כלכליים, מהלכים משמעותיים וכמובן גם אמוציות רבות וזאת מאחר ועם הזמן אנו מתחברים לכתובת, למקום, לחווית המגורים במקום בו אנו מבלים את מרבית זמננו. מכירת דירה מורכבת עוד יותר כאשר צריכים להחליט על מחיר נכון לדירה:
- מכירת דירה במחיר יקר מידי – רק מעטים יתעניינו ובסוף לא ירכשו את הדירה.
- מכירת דירה במחיר זול מידי – עודף מתעניינים אך אנו נחווה הפסד כלכלי לא נעים.
אז איך קובעים את המחיר הנכון לדירה? מה עושים בכדי למכור דירה מהר? מה גובה המס שנדרש לשלם במועד השלמת עסקת המכירה? כל התשובות על השאלות הללו במאמר הבא:
מכירת דירה
קבילתם החלטה למכור את הדירה שלכם. עכשיו עליכם לנסות להבין מהו ערך דירה עבור הרוכשים הפוטנציאליים ואיך עושים הערכת שווי דירה כדי לקבוע את המחיר הנכון עבור הנכס שלכם. משימה לא פשוטה שמלווה בחששות כבדים ובתקוות לא מעטות לעסקה מוצלחת. ניתן לקבל החלטה על סמך חוות דעת של שמאי מקרקעין ואו לבצע פעולות בכוחות עצמכם לביצוע הערכה קרובה ככל האפשר למציאות.
מחירי דירות שנמכרו – מדד מנצח
בעד שמאי מקרקעין יכול לבצע הערכת נכס מקרקעין בעזרת שלשה שיטות מדידה בכדי לקבל את תמונת המצב המדויקת אנו לא מצפים מכם לעשות זאת בלי ההכשרה המתאימה לכך. אך בכל זאת יש כלי מדידה אחד בו כל אדם יכול לעשות שימוש. כלי זה הוא השיטה הטובה ביותר למדוד את ערך הדירה וזאת מאחר והוא מתבסס על חכמת ההמונים – מחירי דירות שנמכרו.
שימוש בנתוני מחירי דירות שנמכרו בסביבה המידית לנכס שלכם יכולים לגלות לכם כמה פרטים חשובים שיכולים להשפיע באופן ישיר גם על הדירה שלכם:
- ניתן לדעת אילו סוגי נכסים הכי מבוקשים ונמכרים במהירות בסביבה.
- ניתן לדעת כמה כסף אנשים מוכנים להשקיע בסביבה זו על דירה.
- ניתן להשוואת את הנכס שלכם לאלו של אחרים בניסיון לקביעת מחיר.
כן, על ידי בחינת מחירי דירות שנמכרו (עסקאות קודמות) ביכולתכם לדעת בוודאות די גבוהה מהו טווח המחירים בו ביכולתכם לדרוש למכור את הנכס ולהימצא בסביבת המחיר הנכונה עבור הרוכשים. איך אנחנו יודעים זאת? כל רוכש דירה מבצע מאין סקר שוק ובוחן עוד קודם לביקוש בשכונה או ברחוב מה היו המכירות הקודמות בסביבה ועל סמך כך יודע להחליט האם המחיר מוצא חן בעיניו או לא. אך מעבר לכך כלל הלקוחות הופטנציאליים יבצעו השוואות בין נכסים במחירים דומים וירכוש דירה לפי טעמם האישי ואו לפי הכדאיות בעסקה כך שגם בטווח זה עליכם להיות זהירים מאוד.
איך מגלים מהם מחירי דירות שנמכרו באחרונה?
כל עסקת מקרקעין מחויבת בדיווח לרשות המסים. זו בתורה משחררת את המידע הנ"ל לציבור הרחב שיכול לעשות בו שימוש בדיוק לצרכים אלו. ניתן לקבל את המידע בשני המקורות הבאים:
- באתר רשות המסים
- באתר מדלן (אותם פרטים מסודרים טוב יותר)
חשוב מאוד לקרוא את המאמרים הבאים בכדי לקבוע את מחיר הדירה המדויק:
- הערכת מחיר דירה: איך מבצעים הערכת שווי דירה למכירה?
- כמה שווה הדירה שלי? – הערכת מחיר דירה לפי שיטות שונות.
- הערכת שווי דירה: איך מבררים כמה שווה הדירה שלי?
- השוואת דירות – איך מבצעים השוואת מחירי דירות בהם אנו מעוניינים?
מאמרים אלו ישלימו את המידע החסר על השוואת הדירה במקרים בהם יש דירה אחת שמשופצת והאחרת לא. או במקרים ודירה אחת מגיעה יחד עם מחסן וחניה ואחרת ללא היתרונות הללו אך עם מרפסת שמש ומעלית.. המשתנים הרבים ניתנים להשוואה, אם כי מדובר במשימה מעט מורכבת וניתן להיעזר במתווכי דירות שישמחו לעזור גם בחינם בתקווה לקבלת בלעדיות בתיווך על הנכס שלכם.
מס על מכירת דירה
חשוב לזכור מעבר להגדרת המחיר הנכון לדירה יש לנו עוד כמה נושאים בלתי פתורים עם רשות המסים (כן, זו שהעניקה לנו את המידע בו אנו משתמשים למכירת הדירה..) עלינו לדווח לה על העסקה ועל ערכה כאשר בחלק מהמקרים עלינו לשלם מס על מכירת דירה.
מס על מכירת דירה נקרא כמובן "מס שבח" ואנו נשלם מס בגובה 25% על השבחת הנכס – כלומר, הרווח הנקי שנוצר עקב עליית ערך הדירה לאחר קיזוז הוצאות שונות. אם זאת, במידה ומדובר בדירה שבה התגוררתם ואין לכם נכס נוסף אתם יכולים ליפול תחת ההגדרה של דירה מזכה והמשמעות היא שאתם פטורים מתשלום מס שבח ויכולים ליהנות מהרווח שנוצר מבלי לשלם דבר לרשות המסים אך מומלץ תמיד לבדוק נושא זה מול רואה חשבון ליתר ביטחון.
ישנם מקרים מורכבים בהם מכירת דירה מורכבת יותר ברמת המיסוי:
- מכירת דירה שהתקבלה בירושה – לעתים חובות המוריש עוברות הלאה.
- מכירת דירה שהתקבלה במתנה – מורכב בהתאם למקבל המתנה וטיב המסירה.
- מכירת דירה שניה – דירה להשקעה מחויבת במס כמעט תמיד.
למה אנחנו מספרים לכם את זה? מאחר ויש מקרים לא מעטים שייתכן וכדאי לחשב את ערך הדירה בהתאם לתנאי המיסוי השונים. לא אחת אנשים מוותרים על עצם מכירת דירה וזאת מאחר וגובה המס גדול מידי ועדיף להם להמשיך להשכיר את הנכס ולרכוש דירה אחרת במקומה (על ידי מינוף פיננסי) וזאת מאחר והמס על מתנה או ירושה הוא מס נדחה שמשלמים רק במכירה של הנכס ויהיה חבל לא ליהנות מהתשואה המקסימלית מההזדמנות שבה זכיתם. – פנו אלינו להרחבה בנושא בטופס למטה.
כפי שניתן לראות, מכירת דירה אינה משימה קלה. רבים חושבים שתהליך מכירת דירה פשוט ומהיר אך האמת היא שאנשים לא משקיעים וקונים דירה במהירות כה גדולה ויש משמעות לנקיבת מחיר הגיוני על דירה למכירה אחרת הקונים לא ישלימו את התהליך וערך הדירה ירד אט אט כאשר אתם מפסידים זמן וכסף למפרע.
מעבר לפרסום על כך מכירת דירה עליכם להכיר שפע של מושגים כדוגמת "זכרון דברים למכירת דירה" או "גרירת משכנתא" במידה ויש לכם משכנתא על הנכס וכן הלאה. בידה ויש לכם חשש שאינכם מבינים די בנושא הרי שעדיף ללכת על בטוח ולשכור שירותים של אנשי מקצוע שידאגו לכם לאורך התהליך כולו וימכרו עבורכם את הנכס במהירות גדולה בהרבה מזה בו אתם יכולים לעשות זאת.
מרגישים שאתם צריכים ליווי מקצועי? תנו לנו לעזור לכם – פנו אלינו!
