מכירת דירה שניה. כלומר, מכירת דירה להשקעה. עולה לא מעט בימים אלו. משקיעים רבים חוששים שהקרקע רועדת תחת רגליהם ושהם לא יראו עוד את התשואות הטובות כל כך של העשור החולף. יש צדק מסוים בחשש המורגש וזאת מאחר והמדינה מתערבת בברוטליות בשוק החופשי ומנסה לשנות סדרי עולם בכדי להיטיב עם הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור. אנו ננסה להבין האם חששות אלו מוצדקות והאם אכן כדאי למכור את הדירה כיום או שאולי עדיף לחכות מעט ולראות מה יילד יום..
מכירת דירה שניה להשקעה
ישראלים רבים מחזיקים בדירה שניה להשקעה. דירה זו מושכרת לאחרים ויוצרת הכנסה פסיבית למשקיע. אמנם לא זול לרכוש דירה להשקעה, אך נתונים היסטוריים מראים שאכן מדובר בהשקעה כדאית ובטוחה שאף יוצרת בתקופות הנכונות תשואות נאות במיוחד. כך היה בעשור החולף, אך האם זהו הזמן למכור את הדירה השניה כאשר הרווחיות בשיאה או שאולי עדיף להמשיך להחזיק בדירה למשך שנים רבות על אף טלטלות בשוק כדוגמת ירידת מחירים ואו קושי באיתור שוכרים מתאימים?
כלשון המשפט "סוף מעשה במחשבה תחילה", חשוב מאוד שנחשוב טוב טוב על מכירת דירה שניה להשקעה קודם שנקבל את ההחלטות על מכירתה. כדי לקבל החלטה מושכלת עלינו לערוך 2 רשימות בהם נרכז את סדרת השיקולים שגורמים לנו לחשוש ולהביע רצון למכירה לצד סדרת השיקולים שמביעים אופטימיות ומבססים את ההסתברות שדווקא שווה להמשיך ולהחזיק בדירה השניה:
- סיבות למכירת דירה שניה להשקעה.
- סיבות לא למכור דירה שניה להשקעה.
האם כדאי למכור דירה להשקעה בתקופה הקרובה?!
כפי שהצגנו מעלה, נעבור כעת על הסיבות בעד ונגד מכירת דירה שניה להשקעה בתקופה הקרובה,
סיבות למכירת דירה שניה להשקעה:
- הצרת צעדיהם של משקיעי הנדל"ן בישראל.
- העלאת מס רכישה, קביעת מס על דירה שלישית.
- גידול משמעותי בהיצע הדירות המתוכנן לבניה עתידית.
- סיכויי למיסוי מקרקעין נוספים בעתיד על המשקיעים.
בשנים האחרונות הוטלו יותר ויותר מסים על המשקיעים בנדל"ן. זאת, בניסיון להבריח כמה שיותר משקיעים מהשוק ולפנות דירות עבור מחוסרי הדיור. העלאת מס רכישה, מס על דירה שלישית, לצד עידוד מכירת דירה שלישית ומעלה על ידי הענקת הטבה בגובה 80,000 ש"ח במס שבח. פעולות הממשלה עובדות ואכן משקיעים בורחים משוק הנדל"ן הישראלי דבר שמקטין ביקושים בטווח המידי. במקביל, הממשלה פועלת להגדלת היצע הדירות במסגרת תכניות מחיר למשתכן, מחיר מטרה, תכנן ובנה, דירה להשכיר ועוד..
אכן, מלחיץ. אך לפני שממהרים למכור את הדירה השניה להשקעה, כדאי לעצור ולבדוק האם יש סיבות שנוגדות מכירת דירה שניה בימים אלו,
סיבות לא למכור דירה שניה להשקעה:
- מקרקעין לעולם עולה ובסופו של דבר לא כדאי למכור.
- עדיין מדובר באפיק השקעה בטוח למדי גם בעתיד.
- המסים החדשים אינם חלים על אלו שמחזיקים רק דירה אחת להשקעה.
- למחוקקים (חברי הכנסת) יש אינטרסים כמשקיעים בעצמם.
כאשר מסתכלים על התמונה המלאה, הדברים נראים מעט שונים. מצד אחד, בהחלט ייתכן שנראה ירידת מחירי דיור בישראל בטווח הקצר אך האם יש הצדקה לירידת מחירים בטווח הארוך? במידה ומסתכלים עשור קדימה ניתן לראות שהיצע הדירות לא צפוי לענות על הביקושים והביורוקרטיה לצד אי טיפול בבעיות בעת היווצרותן מבטיחות לנו עליית מחירים נוספת בעתיד. כן, שוק הנדל"ן כמו כל שוק אחר הנו מחזורי ולכן כל עוד יש לכם יכולת וסבלנות מספקת אין סיבה למכור דירה בימים אלו.
יתרה מזאת, בעלי דירה אחת להשקעה בלבד כלל לא נפגעים מהחוקים החדשים מאחר והן חלים על משקיעים חדשים ואו על משקיעים גדולים שמחזיקים במספר רב של דירות. עוד נקודה שיש לקחת בחשבון, המחוקקים שאישרו חוקים אלו, צפויים לבטלם ברגע שיתאפשר וזאת מאחר והם בעצמם מחזיקים דירות להשקעה ואנו יודעים שהמחוקקים נוהגים לדאוג לאינטרסים שלהם בסופו של דבר..
אז האם מכירת דירה שניה כדאית או לא?!
התשובה מורכבת במיוחד והיא בין היתר תשתנה בהתאם למיקום הדירה שהנכם מחזיקים. במידה ומיקום הדירה השניה להשקעה במרכז הארץ, אנו שמחים לבשר לכם שהדילמה כלל אינה קיימת וזאת מאחר ואין אפשרות אמיתית להגדלת היצע הדיור במעגלים הקרובים לעיר תל אביב. אין דרך לענות על הצורך הצפוי בשנים הקרובות ולכן מובטח למשקיעים עליית מחירים נוספת במנותק מיתר המדינה. כדי להבין עוד בנושא, ניתן לקרוא על דירות להשקעה במרכז.
לעומת זאת, במידה והדירה השניה בפריפריה הרחוקה, ייתכן שהשיקולים בעד ונגד הכרחיים ויש לבדוק מה גודל הביקושים ומה גודל ההיצע הצפוי והאם יש דרך לענות על הביקושים הקשיחים למגורים בטווחי זמן סבירים מהיום. אנו ננסה לקבל החלטה על מכירת דירה שניה להשקעה על סמך הפרמטרים הבאים:
- סיכויים לירידת מחירי הדירות.
- אלטרנטיבות השקעה בשוק המקומי.
- אלטרנטיבות השקעה בשוק העולמי.
נסביר,
סיכויים לירידת מחירי הדירות:
ככל שיש הסתברות גבוהה יותר לסילוק המשקיעים מן השוק, ככל שיש הסתברות גבוהה יותר להגדלת היצע הדירות בשוק, ככל שיש ליותר זוגות צעירים ומחוסרי דיור יכולת לרכוש דירה, כך הסיכוי שמחירי הדירות ירדו גדל. שוק הנדל"ן פועל כבכל שוק אחר על פי ביקוש והיצע. כאשר יש היצע גדול המחירים יורדים, כאשר יש היצע קטן המחירים עולים. בשנים האחרונות כתוצאה מכשלים תכנוניים והתעלמות מהבעיה הנוצרת, הביקושים גדלו אך ההיצע נותר דליל גם בנגב ובגליל ובמקומות בהם יש שפע של קרקעות שניתן להתיר לבניה. כיום, נראה שיש כוונה אמיתית להגדלת היצע הדירות ויש לקחת אפשרות זו ברצינות הראויה.
אלטרנטיבות השקעה בשוק המקומי:
לעתים, השקעה מציגה ביצועים פחות טובים מבעבר אך אנו זוכרים לאפיק ההשקעה את נתוני העבר ומצפים שנראה תוצאות טובות גם בעתיד. לעומת זאת, כאשר יש אפשרויות השקעה חדשות ברמת סיכון דומה בהם ניתן להציג תוצאות טובות יותר, הרי שאין מנוס מלהתקדם הלאה ולמכור את הנכס לקראת העסקה הבאה. לצערנו, בישראל אין אלטרנטיבה אמיתית להחזקה בדירות מגורים להשקעה וזאת מאחר ומדובר באפיק סולידי ובטוח במיוחד שבראי היסטורי הוכח ככדאי. אך, עובדה זו נכונה רק לישראל..
אלטרנטיבות השקעה בשוק העולמי:
בעשור החולף נפל דבר. העולם הפך לקטן יותר ויותר בזכות האינטרנט. אם בעבר הגלובליזציה הייתה שמורה רק למדינות ולתאגידים גדולים, כיום כל משקיע קטן יכול ליהנות מתהליכי הגלובליזציה ולהשקיע בכל מקום ובכל זמן גם ללא ביקור פיזי בנכס. אפשרות זו פותחת בפני המשקיע מגרש משחקים ענק בממדיו ומאפשר לראשונה אלטרנטיבות השקעות בטוחות בחו"ל שאכן מאתגרות את הנדל"ן למגורים בישראל.
כלומר, כיום. ייתכן מאוד שמשקיע שמחזיק מספר דירות להשקעה בישראל ירגיש שהקרקע בוערת תחת רגליו. הן ברמת ההיצע והן ברמת הרגולציה והמיסוי. לכן, המשקיע יכול לבחור לחסל את השקעותיו בישראל ולפנות למדינות בהם חווים כיום את העשור החולף בישראל. כן, משקיע יכול לרכוש דירות להשקעה בכל מדינה מערבית וליהנות מתשואה נאה במיוחד תוך השקעה כספית מוגבלת ותוך פיזור ההשקעה על פני מספר מדינות וכך בעצם לשמור על התשואה הגבוהה גם בעתיד..
לסיכום,
אין תשובה חד משמעית לכלל הקוראים. במקום זאת, ניתן לפנות לקבלת ייעוץ השקעות נדל"ן בה ניתן יהיה לבחון את התמונה המלאה ולהציג תשובה מדויקת לשאלה זו. אתם מוזמנים לפנות אלינו לקבלת ייעוץ חינם ולבחון אפיקי השקעה נוספים שיכולים לעניין אתכם..
