מכירת דירה עם משכנתא כלומר, מכירת דירה אשר ממושכנת לבנק לטובת הלוואת משכנתא תהיה מורכבת ממכירת דירה רגילה וזאת מאחר ואתם, המוכרים. אינכם זכאים למכור את הדירה ללא אישור הבנק. ואילו הקונים לא מעוניינים להיכנס לתהליך רכישה של דירה אשר ממושכנת לטובת גורם צד שלישי. בכדי להתקדם אל עבר מכירת דירה עם משכנתא יהיה עליכם לפעול לפי סדר מסוים ועל כך במאמר זה.
מכירת דירה עם משכנתא
תהליך מכירת דירה עם משכנתא נעשה לרוב על ידי משפרי דיור שמתקדמים אל עבר דירה גדולה ומתאימה יותר לצרכי המשפחה. אך לא תמיד כך הדבר, לפעמים יש צורך למכור את הדירה לשם כיסוי חובות שהצטברו ואו פשוט רוצים למכור את הנכס ולעבור למקום אחר. כמובן שיש משמעות והתנהלות שונה בין סוגי העסקאות הללו ולכן אנו נחלק את הכתבה לשניים:
- מכירת דירה לשם רכישת דירה חדשה. (גרירת משכנתא)
- מכירת דירה לשם סגירת החוב וכסף מידי. (סילוק משכנתא)
איך מוכרים דירה ממושכנת לטובת הבנק?
תהליך מציאת הקונים, ניהול משא ומתן, הכנת חוזה מכר דירה ועוד שלל פעולות שנעשות במכירת דירה יהיו זהות לתהליך מכירת דירה רגיל. השוני בין מכירת דירה רגילה ובין מכירת דירה עם משכנתא יהיה בהתנהלות מול הבנק בניסיון לקבל את האישור המיוחל למכור את הנכס וכמובן לקבל את המסמך המאשר לקונה שאכן ביכולתו לקנות את הנכס ללא שיעבוד או כל בעיה משפטית / חוזית אחרת שעלולה לפגוע במהות העסקה.
1. מכירת דירה עם משכנתא על ידי סילוק משכנתא:
יש מגוון סיבות לכך שאדם נדרש למכור דירה ממושכנת. לעתים מדובר בהצטברות חובות, לעתים מדובר ברילוקיישין למדינה אחרת וכמובן שייתכנו מגוון רחב של סיבות נוספות. כאשר רוצים לסיים את ההתקשרות מול הבנק ובעצם להחזיר את הקרן שלווינו עלינו להחזיר את יתרת הסכום וזאת בהתאם להסכמת הבנק.
במקרים אלו יש 2 אפשרויות:
- יש נקודת יציאה – ניתן לצאת בעת הזו או בכל עת על ידי החזרת מלוא היתרה.
- אין נקודת יציאה – בכדי לסלק את המשכנתא יהיה עלינו לשלם קנס פירעון מוקדם.
בשני האפשרויות מעלה, בכדי להחזיר את הכסף יהיה עלינו למכור קודם לכן את הדירה בכדי לממן את ההחזר ולשם כך עלינו לקבל אישור רשמי מהבנק למתן הסכמה למכירת הדירה הממושכנת. לאישור זה קוראים "מכתב כוונות". מכתב כוונות מאשר לקונה שבמידה וסכום היתרה יופקד לחשבון השייך לבנק הרי שהבנק מצידו יפעל להסיר את רישום המישכון על הנכס בתוך פרק זמן של כמה שבועות ובעצם על ידי כך לאפשר את התקדמות העסקה.
במקרים אלו, סכום הכסף הראשון שיועבר מהקונה אליכם ייעשה ישירות לחשבון השייך לבנק. כלומר, קודם הבנק מקבל את יתרת חובו בהתאם לסכום המופיע על גבי מכתב הכוונות ורק לאחר מכן אתם מקבלים את המגיע לכם – יתרת הכסף שאינו חוב לטובת הבנק. בצורה זו הקונה מבטיח את זכויותיו והבנק מבטיח את זכויותיו כך שהצדדים אינם נוטלים סיכון ובעצם מרגישים בנוח לאפשר את קיום העסקה.
ברגע שהבנק מנפיק לכם שטר משכנתא. כלומר, אישור על פידיון המשכנתא. הדרך סלולה לרישום הבעלות על הדירה בטאבו ובעצם העברת הבעלות הופכת לכזו הסטנדרטית ומנוהלת על ידי עורכי הדין של הצדדים.
2. מכירת דירה עם משכנתא על ידי גרירת משכנתא:
תהליך גרירת משכנתא לנכס אחר מתאפשרת אך ורק כאשר הנכס החלופי שווה ערך ואו שווה יותר מהנכס הקיים. תהליך גרירת משכנתא נדרש בעיקר כאשר בעלי דירה מוכרים נכס קיים בכדי לרכוש נכס חדש אשר מתאים יותר למידותיהם וזאת לרוב תהיה דירה גדולה ומרווחת וכמובן גם יקרה יותר ולכן אין לבנק בעיה להעביר את רישום המשכון מנכס אחד למשנהו כל עוד יש לו משכון ראוי לכסף שלוויתם.
אפשרות זו מתקיימת רק כאשר אתם כבר מצאתם דירה חלופית אשר ברצונכם לרכוש ואו כאשר רכשתם כבר דירה חדשה בעזרת הלוואת גישור והבנק אינו נושא בסיכון כלשהו בעבור מתן אישור זה. במידה ואכן מתקיימים התנאים הנדרשים, הבנק יפעל יחד אתכם להעברת הרישום לנכס החדש ובעצם ברגע שדבר זה יעשה, הדירה הקיימת כבר אינה ממושכנת וניתן לבצע מכירה בפשטות ובקלות רבה.
נקודות חשובות שיש לדעת:
- כדאי לקבל הסכמה עקרונית של הבנק למכירה עוד קודם לפרסום הדירה למכירה.
- כדאי לבדוק מהו מצבכם מול הבנק במידה ואתם מסלקים משכנתא מוקדם מהמוסכם.
- פרוצדורת מכירת דירה עם משכנתא אורכת מספר שבועות ויש להיערך בהתאם.
- יש להיעזר בעורך דין המתמחה במקרקעין לצורך ההתנהלות מול הבנק והקונה.
רוצים למכור דירה עם משכנתא? השאירו פרטים לקבלת עזרה:
