יש מגוון רחב של עסקאות נדל"ן. אחת העסקאות היותר מעניינות היא כמובן עסקת קומבינציה. עסקה זו אינה דומה לעסקת נדל"ן רגילה בה יש קונה ומוכר ומרכיביה דומים יותר לעסקת חליפין ממוצעת. במאמר זה אנו נרחיב מעט אודות עסקאות אלו ונעבור על סוגים שונים של מיסוי עסקת קומבינציה.
מיסוי עסקת קומבינציה – מדריך
יש לכם קרקע? אתם יזמים שמעוניינים לבנות על קרקע שאינה בבעלותכם? מדריך זה יעזור לכם לעשות מעט סדר רגע לפני שאתם יוצאים לדרך!
הקדמה אודות עסקאות קומבינציה:
מרבית עסקאות הנדל"ן המערבות קרקע לבניה נעשות בשיטה המוכרת של קניה ומכירה. בעסקאות אלו, יזם ובעל קרקע נפגשים ומנהלים משא ומתן על מחיר הקרקע. ברגע שיש הסכמות, לוחצים ידיים וחותמים על חוזה מכר שלאחריו הקרקע עוברת לבעלותו של היזם בתמורה לסכום כסף מוסכם.
אך, כמובן שיש דרך טובה אף יותר לבצע עסקאות נדל"ן על קרקעות לבניה:
במסגרת עסקת קומבינציה, היזם מציע לבעל הקרקע מספר יחידות דיור מתוך סך היחידות שיבנה על גבי הקרקע כתמורה לשותפות בקרקע. בצורה זו, היזם אינו נדרש להוציא כסף מכיסו לצורך רכישת הקרקע. מצד שני, בעל הקרקע זוכה לקבל ערך גבוהה יותר על הקרקע שבבעלותו אך ייאלץ להמתין עד לגמר העבודות בשטח בכדי ליהנות מהפירות של העסקה.
במידה ובעל קרקע ויזם מאחדים כוחות ומעוניינים לצאת לדרך בעסקת קומבינציה, עליהם לדעת מהם היבטי המס על עסקאות מאין אלו:
אילו מסים נשלם בעסקת קומבינציה?
מיסוי מקרקעין על עסקת קומבינציה תורכב מ-5 סוגי מיסוי שונים:
- מס רכישה.
- מס שבח.
- היטל השבחה.
- מע"מ.
- מס הכנסה.
אנו נעבור על רשימת מסים אלו ונציג מי מבין השותפים (בעל הקרקע ואו היזם) מחויבים לשלם כל אחד מהמסים הללו וכמה עליו לשלם:
1. מס רכישה בעסקת קומבינציה:
מס רכישה הנו מס המוטל על כל עסקת רכש במקרקעין. חובת המס נוצרת עם רכישת זכויות חדשות במקרקעין. כלומר, חובת מיסוי מקרקעין למס רכישה מוטלת אך ורק על האדם שרוכש את הזכויות ולא על כל גורם אחר שמעורב בצורה זו או אחרת בעסקה. להלן חובות המס בעסקת קומבינציה ממוצעת:
- איך קובעים את שווי הקרקע: על בסיס הערכת שמאי לערך היחסי שמקבל היזם.
- גובה המס על בעל הקרקע: 0% – אין מס רכישה.
- גובה המס על היזם: 6% מחלקו בקרקע לאחר החלוקה (קניה חלקית בלבד)
- מתי משלמים את המס: במועד העברת הזכויות הקנייניות בטאבו.
- הערות נוספות: אין.
2. מס שבח בעסקת קומבינציה:
מס שבח הנו מס המוטל על הרווח הנקי שנוצר עם הזמן לבעלי הקרקע. כלומר, חובת המס בגובה 25% מערך ההשבחה תחושב לאחר ניקוי כל הוצאה שנדרשתם להוציא במהלך השנים אך יש צורך להוכיח עובדה זו בכדי לקזז בחובת המיסוי. להלן חובות המס בעסקת קומבינציה ממוצעת:
- איך קובעים את שווי הקרקע: מחשבים עלויות בניה + רווח קבלני +מע"מ על העסקה.
- גובה המס על בעל הקרקע: 25% מחלקו בקרקע לאחר החלוקה (מכירה חלקית בלבד)
- גובה המס על היזם: 25% מחלקו בקרקע לאחר החלוקה (קניה חלקית בלבד)
- מתי משלמים את המס: יום המכירה הנו המועד בו הבניה הסתיימה ואו יום מכירת יתרת הקרקע.
- הערות נוספות: מס שבח עבר שינויים כך שקרקעות שנמצאו בבעלות שנים רבות יחויבו במס שבח מופחת.
3. היטל השבחה בעסקת קומבינציה:
היטל השבחה הנו מס המוטל על כל נהנה מהשבחה כתוצאה משינוי תכניות שהביאו לכדי עליית ערך בקרקע. מס זה איננו משלמים למדינה אלא לרשות המקומית בה נמצאת הקרקע. מיסוי זה נועד לממן את עבודות התכנון והפיתוח שיידרשו כהמשך ישיר לאישור התוכיות. להלן חובות המס בעסקת קומבינציה ממוצעת:
- איך קובעים את שווי ההשבחה: גובה ההשבחה נקבעת על ידי הרשות המקומית בהתאם לאישור התכנית.
- גובה המס על בעל הקרקע: *בעל הקרקע ישלם 50% מגובה ההיטל שמבקשים ברשות המקומית
- גובה המס על היזם: *היזם ישלם 50% מגובה ההיטל שמבקשים ברשות המקומית.
- מתי משלמים את המס: במועד קבלת אישור התכנית שמשביחה את הקרקע. / מימוש זכויות.
- הערות נוספות: ניתן להצהיר על דירות מגורים של בעל הקרקע ולבקש פטור דחיית תשלום על נכס בבעלות.
*ישנם עסקאות קומבינציה שבהם היזם מתחייב לשלם את היטל ההשבחה במלואו כחלק מההסכם בין הצדדים. במקרים רבים, אין לבעל הקרקע די כסף להתמודד עם הוצאה גבוהה שאת החזרה ניתן יהיה לראות רק לאחר שנים בתום הבניה ולכן חשוב להכיר בכך.
4. מע"מ בעסקת קומבינציה:
מע"מ הנו מס המוטל על עצם עסקאות המכר ולא על הקרקע עצמה. כלומר, יזם נדל"ן שמחזיק בחברה נדרש לגבות בכל מכירה תוספת מע"מ. להלן חובות המס בעסקת קומבינציה ממוצעת:
- איך קובעים את גובה המע"מ: גובה המע"מ מחושב על פי עלות הרכישה + עלויות הבניה.
- גובה המס על בעל הקרקע: *כל עוד בעל הקרקע אינו עוסק בתחום, אינו מחויב במע"מ על העסקה אך כן על עלויות הבניה.
- גובה המס על היזם: חובות מע"מ מלאות כבכל עסק אחר. (קיזוז מע"מ על רכישה מאדם פרטי מתאפשרות מול עצמו)
- מתי משלמים את המס: הנפקת חשבונית בעליה על הקרקע, תשלום מע"מ עם מכירת הדירות בפרויקט.
- הערות נוספות: בעל הקרקע מחויב במע"מ על עלויות הבניה. אך מדובר רק על הדירות שצפויות להיות בבעלותו.
*עסקת קומבינציה בה בעל הקרקע הנו אדם פרטי ולא חברה בע"מ מורכבת למדי. זאת מאחר ומדובר ב"עסקת אקראי במקרקעין" לצורך חישובי מע"מ. היזם מחויב במע"מ במקום המוכר אך מדובר בחובה שניתן לקזז לאחר מכן כמס תשומות. במקרים מסוימים, במידה ובעל הקרקע מקבל X דירות ומוכר אותן כאדם פרטי, ייהנה מפטור ממע"מ מאחר ואיננו עוסק.
5. מס הכנסה בעסקת קומבינציה:
- איך קובעים את שווי הקרקע: מס הכנסה מוטל על הכנסותיו של היזם שמתפעל עסק.
- גובה המס על בעל הקרקע: 0% כל עוד מוכר כאדם פרטי ולא בצורה מאורגנת.
- גובה המס על היזם: *בהתאם למס הכנסה הקבוע בחוק על גובה סך הכנסותיו.
- מתי משלמים את המס: היזם יכול לשחק עם מועדי המכירה בהתאם למותר בחוק.
- הערות נוספות: במקרים מסוימים, היזם מקדים את רישומי גמר הפרויקט או מאחר את גמר הפרויקט בהתאם לעצת רואי החשבון וזאת בכדי לשלם מסים נמוכים יותר בהתאם לביצועיו בשנה החולפת.
*היזם יכול לרשום מלכתחילה חלק מהדירות כבעלות פרטית ובכך בעצם למכור חלק יחסי מהדירות בשוק החופשי כאדם פרטי ולא כעוסק ובכך לקזז את חובת מס הכנסה על מכירות אלו.
לסיכום,
עסקאות קומבינציה משתלמות במקרים רבים. הכדאיות בעסקת קומבינציה גבוהה במיוחד כאשר גם בעל הקרקע וגם היזם אינם יכולים ואו רוצים להוציא יותר מידי כסף טרם הבניה ואו במהלכה. אך, במידה ובעל הקרקע נהנה מיציבות כלכלית ויכול להרשות לעצמו להשקיע כספים בבניית בניין דירות, עדיפה לו האפשרות להזמין קבלן בניה רגיל שיקבל תגמול על עבודתו אך בכך בעל הקרקע נהנה מפטור ממס שבח וחובת המע"מ תוטל רק על עלויות הבניה.
אך כפי שניתן לראות, עסקאות קומבינציה חייבות בלא מעט מסים שניתנים לקיזוז והפחתה במידה ומתכננים את הפרויקט כהלכה. כלומר, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ולבחון אילו דרכים עומדות לרשותכם בכדי להוזיל את שומת המס אף יותר ולאחר ההטבות הרבות מהם הצדדים נהנים בעסקת קומבינציה.
בעל קרקע? יזם נדל"ן? רוצה להתייעץ בנושא זה? פנה אלינו ונעזור לך!
