מיסוי מקרקעין: אילו מסים יש על מקרקעין ומתי משלמים אותם?

מיסוי מקרקעין הנו נושא די נוח עבור רוכשי דירה ראשונה למגורים וזאת מאחר וישנם מגוון פטורים לרוכשי דירה ראשונה למגורים. מצד שני מיסוי מקרקעין על משקיעים יכול להיות כואב מאוד. משקיעים נדרשים לשלם מסים על מקרקעין בשלשה מועדים שונים דבר שפוגע באטרקטיביות של ההשקעות בנדל"ן. במאמר זה נסקור בקצרה את כל נושא מיסוי מקרקעין כאשר מרבית הדגש יהיה על החייבים בפועל. כלומר, המשקיעים.

מיסוי מקרקעין

בעוד בתחומים רבים אחרים חברות גדולות מקבלות הטבות מס, בעוד במס רווחי הון ובמגוון מסים אחרים יש שוויון בין משלמי המסים. מיסוי מקרקעין שונה מאוד. יש הבדלה ברורה בין סוגי החייבים וזאת מאחר והמדינה מבינה שדירת מגורים נחשבת כצורך בסיסי ולא ניתן לחייב במסים אדם שסך הכל הצליח להגיע לדירה בקשיים לא מעטים. ולכן גם במאמר זה נפריד בין שני קטגוריות:

1. מיסוי מקרקעין לדירת מגורים יחידה.
2. מיסוי מקרקעין לכל היתר. (משקיעים)

מיסוי מקרקעין לדירת מגורים יחידה

רוכשי דירה ראשונה, רוכשי דירה משפרי דיור, נהנות מתנאים נוחים בכל הקשור למיסוי מקרקעין. החוק מבדיל בין רכישת מקרקעין שמיועדת למגורים ובין רכישה שמיועדת לעשיית הון אישי. המדינה לא גוזרת רווח על דירות המכונות "דירה מזכה". דירות אלו הן כל אותם דירות שנרכשו לטובת מגורים בלבד והיוו לבעליהם הדירה היחידה. גם כאשר עם השנים ערך הדירה עלה ובפועל בעלי הדירה הרוויחו מכך, המדינה לא תדרוש מכם חלק מהעוגה וזאת מתוך ההבנה שהכסף שתקבלו על הדירה ישמש אתכם למעבר לדירה אחרת שאף היא התייקרה.

ובעצם רוכשי דירה ראשונה למגורים (דירה מזכה) ייהנו מפטור ממסים במקרים הבאים:

• מס רכישה – ברכישת דירה במחיר הנמוך מ- 1,623,320 ש"ח (נכון לשנת 2017)
• מס שבח – בכל סכום, כל עוד הדירה היחידה שימשה למגורים בלבד ב-4 השנים החולפות.

במידה והדירה הושכרה לאחרים ושימשה אתכם לשכור במקום אחר עדיין תהיו פטורים ממס וזאת במסגרת בחירת מסלול הפטור מס לדירה להשכרה.

מיסוי מקרקעין למשקיעים

כאשר מדובר בדירה להשקעה, בעשיית הון עצמי, המדינה כבר אינה רואה את הדברים בצורה דומה ובהחלט רוצה חלק מהרווחים שנוצרו לכם עם השנים. המדינה מבינה שאתם לא נדרשים לכסף עבור מגורים ואו עבור שיפור רמת החיים ולכן דורשת רמות מיסוי מקרקעין שונות בהתאם לגובה העסקה ובהתאם לטיב ההשקעה.

משקיעים נדרשים למיסוי מקרקעין בשלשה מועדים:

1. במועד ההשקעה עצמה – מס רכישה על עצם ההשקעה.
2. במהלך חיי ההשקעה – מס על הרווחים שנצברים מהשכרת הנכס.
3. במועד מכירת ההשקעה – מס שבח על עליית ערך הנכס שנמכר.

להלן סוגי המסים שתשלמו:

1. מס רכישה – מס בגובה 8% או 10%  מערך העסקה כולה בתלוי בערך הדירה.
2. מס על שכר דירה – כל רווח הגבוהה מ-5,010 ש"ח לחודש (נכון לשנת 2017) מחויב  במס.
3. מס שבח – כל דירה שניה ואו דירה להשקעה מחויבת במס בגובה 25% מהשבחת הנכס.

בעוד מס רכישה ומס שבח מחייבים במס התלוי בערך הנכס, מס על שכר דירה יקבע בהתאם לגובה הרווחים שנצברים לטובתכם מידי חודש. כלומר, במידה ויש לכם רק נכס אחד להשקעה והכנסתכם נמוכה מ-5,010 ש"ח תוכלו לבקש את מסלול הפטור ממס. אך במידה ואתם חורגים מסכום זה יהיה עליכם לבחור באחת מהמסלולים הבאים:

• מס שולי על השכרת דירה – מס בגובה מדרגות המס הרגילות בצירוף כל ההכנסות שלכם יחד.
• מס קבוע על השכרת דירה – מס בגובה 10% מהשקל הראשון על כל ההכנסה משכר דירה.

כלומר, במידה ויש לכם דירה אחת ככל הנראה תבחרו במסלול הפטור. במידה ויש לכם 2 דירות ייתכן שתבחרו במסלול מס שולי (לרוב לא מומלץ) ובמידה ויש לכם יותר משני נכסים להשכרה הרי שעליכם יהיה לשלם 10% מס על רווחי שכר דירה מידי חודש.

מתי משלמים את חובת מיסוי מקרקעין?

כפי שפתחנו יש מועדים שונים לתשלום חובת מיסוי מקרקעין. בעוד את מיסוי המקרקעין על שכר דירה רבים מעלימים ואינם משלמים (בעיקר מאחר ואין גוף במדינה שאוכף זאת בצורה מסודרת..) את מיסוי מקרקעין במועד רכישת הדירה ובמועד מכירת הדירה לא ממש ניתן להעלים. כלומר, כדי להעביר זכויות על נכס ברכישתה או במכירתה יש לצרף הצהרות על טיב הרכישה ועורך הדין המייצג את הצדדים מחויב לדווח על העסקה לרשות המסים. כדי להעביר ולרשום את הנכס לטובת אדם אחר הרי שיש לצרף אישורים על כך שמס רכישה ומס שבח שולמו כחוק.

מיסוי מקרקעין משלמים אם כך במועד הרכישה ובמועד המכירה של הנכס להשקעה. מצד שני משקיעים רבים רואים את גובה המס שעליהם לשלם ובוחרים באפשרויות ביניים רבות שמאפשרות להם להמשיך ולהשקיע מבלי שבפועל יידרשו לשלם את המס כמופיע בחוק. כך לדוגמה, רבים רושמים נכסי מקרקעין על שמם של ילדיהם הבוגרים ואו על בני זוגם תוך התנהלות משפטית מסודרת שמאפשרת זאת. הלח משנת 2015 עם התייקרות מס רכישה מ5% ל-8% כחלק מהניסיון לקרר את השוק ולהקשות על התערבות המשקיעים בשוק הדיור אנו רואים גידול משמעותי במשקיעים שמבצעים את אותם ההשקעות על ידי תיאום מס ובעזרת קומבינות שונות.

שוקלים להשקיע בנדל"ן? מיסוי מקרקעין אינו מובן לכם? חוששים לפעול בכוחות עצמכם ולא רוצים להסתבך עם רשויות המס? פנו אלינו ונשמח לעזור לכם: