מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל – כמה מס יש לשלם בישראל על השקעות בחו"ל?

משקיעים רבים נוהרים בימים אלו להשקיע בנדל"ן בחו"ל. אבל, רגע לפני שאתם מצטרפים לטרנד החם ורוכשים נכסים להשקעה במאות אלפי שקלים, כדאי שתדעו מה קבוע בחוק אודות מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל. במאמר זה, אנו נסקור את סוגי המיסוי על הכנסות משכר דירה בחו"ל (ארצות הברית או אירופה) ונעזור לכם להבין האם השקעה מעבר לים אכן משתלמת..

מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל

כאשר אנו מרווחים כסף משוק ההון בחו"ל, אנו נשלם מסים על בסיס הקבוע בחוק לרווחי הון. כאשר אנו מחזיקים בעסק בחו"ל, אנו נשלם מסים על בסיס הקבוע בחוק לרווחי חברות. לכן, אין מקום להיתממות בכל הקשור למיסוי רווחי שכירות מנכסים להשקעה בחו"ל ויש לקחת את חובת הדיווח על נכסים בחו"ל ברצינות הראויה.

אם בעבר מדינות לא דיברו זו עם זו, בשנים האחרונות הטכנולוגיה משפיעה גם על המדינות והן החלו לדבר זו עם זו באמצעות סנכרון מערכות המיסוי בכדי להעלים מן העולם את השוק השחור והכספים האבודים. בתצורה זו, קל לרשויות המס בישראל לעלות על אזרחים ישראלים המחזיקים בדירות בחו"ל לצורכי רווח. מסיבה זו, עדיף לדווח על הנכסים בחו"ל ולשלם מסים כחוק.

כמה מס יש לשלם בישראל על השקעות בחו"ל?

בכדי לענות על שאלה זו, יש לחלק בין מדינות החתומות על אמנת מס עם ישראל ומדינות שאינם חתומות על אמנת מס עם ישראל. בכל, מקרה, יש 2 מסלולי מיסוי על רווחים מדמי שכירות בחו"ל:

1. מסלול מיסוי רגיל – מס הכנסה לפי מדרגות מס המוכרות.
2. מסלול מיסוי מופחת – מס בגובה 15% מהרווחים (ברוטו).

מה ההבדלים ואיך בוחרים מסלול מיסוי מתאים?

בחירת שיטת מיסוי השקעות נדל"ן בחו"ל תיעשה על ידי המשקיע בהתאם לטיב השקעותיו ורווחיו. זאת מאחר ויש הבדלים בין מסלולי המיסוי בכל הקשור לקיזוז הוצאות ופחת ועל כך נסביר כעת:

היתרונות במסלול המיסוי הרגיל:

מיסוי רווחי שכירות מחו"ל בשיטה הרגילה אמנם יקרה יותר אך מחושבת על ההכנסה נטו ולא ברוטו. כלומר, ניתן לקזז כל הוצאה הקשורה לנכס. כך לדוגמה ניתן לקזז את ההוצאות הבאות:

• הוצאות ארנונה ודמי ניהול ששלומו.
• הוצאות על שיפוצים והשבחה בנכס.
• הוצאות על נסיעות לביקור בנכס.
• הוצאות על פחת וביטוח עבור הנכס.
• הוצאות על מיסוי במדינת הנכס.

כלומר, במידה ואנו מקזזים את מלוא ההוצאות הללו ונותרים רק עם הרווח הנקי, הרי שהרווחים מצטמקים משמעותית ואנו לעתים נשלם פחות כסף בסופו של דבר לרשויות המס בישראל. יתרה מזאת, מאחר ואנו משלמים לפי מדרגות מס, במידה ובעל הדירה פנסיונר ללא הכנסה, הרי שהמיסוי יהיה נמוך ממילא שהרי הכנסתו נמוכה ופטורה ממס.

*במידה וסך הנכסים בחו"ל מניבים תשואה החייבת במס שולי בגובה 25% יהיה על המשקיע לשלם דמי ביטוח לאומי.
**מדרגות המס הן לפי הכנסות שאינם ביגיעה אישית (מדרגות מס שונות מאלו של שכירים).
***בני 60+ ישלמו מסים בדומה למדרגות מס מיגיעה אישית (10% בלבד לרוב)

להלן טבלת מיסוי על הכנסה שלא מיגיעה אישית – מס שולי 2017:

הכנסה שנתית	הכנסה חודשית (1/12)	שיעור המס
171,841 ש"ח – 238,800 ש"ח	עד 19,900 ש"ח	31%
238,801 ש"ח – 496,920 ש"ח	19,901 ש"ח – 41,410 ש"ח	35%
496,921 ש"ח – 640,000 ש"ח	41,411 ש"ח – 53,333 ש"ח	47%
640,001 ש"ח ומעלה	53,333 ש"ח ומעלה	50%

היתרונות במסלול המיסוי המופחת:

מיסוי רווחי שכירות מחו"ל בשיטה המיסוי המופחת הנו קבוע מראש ועומד על 15% מהשקל הראשון. בשיטת זו של מיסוי, לא ניתן לקזזז כל עלויות ואפילו לא את המס ששילמתם במדינה בה אתם מחזיקים בנכס למעט פחת של 2%-4% לשנה מרווחי הברוטו של הנכס. על אף שבמבט ראשון, מסלול זה נראה כפחות אטרקטיבי עבור רבים יש בו מספר יתרונות:

• אין צורך בהגשת דו"ח שנתי על ידי רואה חשבון.
• תשלום המסים נעשה בעזרת שובר דיווח מקוצר ונוח.
• מסלול משתלם לבעלי מס שולי גבוהה מלכתחילה.

במידה והמשקיע מכניס לא מעט כסף מהנכסים שבבעלותו ואו במידה ובעל הנכס מחזיק בהכנסה גבוהה, הרי שעדיף לו לוותר על מדרגות המס שיגרמו לו לשלם אחוזי מס גבוהים בהרבה. יתרה מזאת, במידה והמשקיע רכש את הנכס בהון עצמי (ללא משכנתא) ולא השקיע כסף רב בהשבחת הנכס, הרי שאין הרבה מקום לקיזוזים ולכן המסלול הרגיל אינו משתלם ועדיף לבחור במסלול הפשוט לתפעול וזול יותר במצטבר.

לסיכום,

גיל המשקיע, גובה השקעות המשקיע, הכנסות המשקיע, ועוד פרמטרים רבים משפיעים על קבלת החלטתו בבחירת מסלול מיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל. בפועל, משקיעים רבים בני 60+ ומחזיקים בנכס אחד בחו"ל ולכן מסלול המס שולי עדיף בעבורם. לעומת זאת, משקיעים גדולים שרוכשים מספר רב של נכסים, יעדיפו לבחור דווקא במסלול המיסוי המופחת והקבוע.

אנו מכירים לא מעט משקיעים שמתעלמים מהחוק הקובע חובת דיווח על נכסים בחו"ל ולכן גם לא משלמים מסים בישראל. מדובר בעניין של זמן עד שרשויות המס יגיעו אליהם והקנסות יהיו גבוהים למדי. חשוב אם כך לקחת את המיסוי בחשבון ולהפחית בין 10%-15% בהערכות התשואה לאחר ניקוי מס בעת בחירת השקעות מעבר לים.

רוצים להתייעץ עם עורך דין? מעוניינים להסדיר את ההשקעות נדל"ן שלכם מעבר לים? פנו אלינו להתייעצות ונשמח לעזור לכם!