מיני פנטהאוז: מה ההגדרה של מיני פנטהאוז ואיך היא שונה מדירה רגילה?

מחפשים דירה חדשה ונתקלים במושגים שכלל לא הכרתם? אתם לא לבד. יזמים וקבלנים מוצאים דרכים יצירתיות לשווק דירות שבעבר נחשבו כרגילות בשמות ייחודיים. כך לדוגמה ניתן למצוא דירות פלטהאוז או מיני פנטהאוז שנמכרות במחירים מנופחים רק מאחר ויש בהן תכונה נוספת שאין ביתר הדירות בבניין. במאמר זה, אנו ננסה להגדיר את המיני פנטהאוז ולהבין איך הוא שונה מדירה רגילה והאם כדאי לקנות אותו!?

מיני פנטהאוז – הגדרה

בשנים האחרונות עוד ועוד קבלנים ויזמי נדל"ן בוחרים לבנות לגובה רב כיום, נבנים מגדלי דירות בהן עשרות קומות. במגדלי דירות אלו, דירות הפנטהאוז נמכרות בסכומי עתק מאחר וגובהן רב והנוף הנשקף מהן עוצר נשימה. אך, ישנם קומות עליונות נוספות שערכן גבוהה מיתר הדירות בפרויקט. דירות אלו זוכות לכינויים שונים ולכן עלינו להגדיר מהו מיני פנטהאוז.

המושג פנטהאוז מגיע אלינו במקור מהשפה האנגלית (penthouse). מילה זו בעצם מכלילה שני מילים (appendere+house) כאשר משמעותו של המושג, בית עם הצמדה. כלומר, בכדי שדירה רגילה תיחשב כפנטהאוז עליה להיות בקומה העליונה בבניין ואו להחזיק בזיקה ישירה לגג הבניין.

בעוד פנטהאוז מוגדר כהלכה, כאשר בוחנים את היצע הדירות בשוק שזוכות לכינוי "מיני פנטהאוז" העניינים הופכים למורכבים יותר. כל יזם מכנה דירות שונות כמיני פנטהאוזים ובעצם מדובר במונח שנועד בעיקר לצורכי שיווק וגביית מחיר גבוהה יותר. למרות האמור, בהגיענו להגדיר מהו מיני פנטהאוז עלינו לבחון את קיומם של הפרמטרים הבאים:

• הדירה ממוקמת בקומות העליונים בבניין (מדורג)
• הדירה חייבת לכלול מרפסת שמש בגודל של 30 מ"ר ומעלה.
• הדירה חייבת להעניק רמת פרטיות גבוהה כשל פנטהאוז.

במידה ואנשי שיווק ומכירות מציגים לכם דירה רגילה אך ייחודית יותר תחת הכינוי של מיני פנטהאוז אך אין בדירה את המרכיבים המצוינים מעלה, הרי שלא מדובר בדירת פנטהאוז אלא בדירה מיוחדת אך רגילה לכל דבר ועניין וכך גם צריך להיות מחירה בשוק.

כעת עלינו לשאול את עצמנו את השאלות הבאות:

1. מה ההבדל בין דירה למיני פנטהאוז?
2. מה ההבדל בין פנטהאוז למיני פנטהאוז?

אנו נחלק את התשובות על שאלות אלו בכך שנתייחס להגדרת הנכסים וכמובן לרמת החיים בהם. נצא לדרך,

1. מה ההבדל בין דירה למיני פנטהאוז?

בעבר, נבנו בניינים בני 3-5 קומות. כיום, בניינים נבנים לגובה רב ומתוכננים לשיווק מהיום הראשון. במידה ומסתכלים על בניינים ישנים, ניתן לראות שעיצובם נאה אך די פשוט. הקבלן בנה את הבניין תוך ניצול מרבי של אחוזי בניה מותרים ונעזרים בשיטות שונות שיאפשרו הענקת מספר כיווני אוויר לכל דירה ודירה. בבניינים אלו, היו דירות גן, דירות רגילות ודירות פנטהאוז.

בשנים האחרונות, יזמים מקבלים אישורים לבנייה רוויה לגובה רב לצורך ניצול מיטבי של עתודות הקרקע. אך, בכדי לשפר את מרווחי הרווח, היזמים נוטים לשחק מעט עם הבניה בקומות האמצע ובקומות העליונות. כלומר, היזם ממציע מונחים חדשים ומוכר דירות ייחודיות בגובה, ייחודיות במראה, ייחודיות בגימור, ובכך ביכולתו בעצם למכור את אותן נכסים ייחודיים במחיר גבוהה ממחיר השוק.

דירה מיוחדת אינה דירת מיני פנטהאוז, דירה מיוחדת כשמה כן היא. דירה מיוחדת. ההבדל בין דירה רגילה ומיוחדת לבין דירת מיני פנטהאוז הנו בקומת הדירה וברמת החיים שהיא מקנה לבעליה. כאשר דירה מוצעת יחד עם מרפסת גדולה של 25-30 מ"ר, כאשר דירה מוצעת בגודל כפול מיתר הדירות בבניין, כאשר הדירה מתוכננת לשמירה אופטימלית על פרטיות, הרי שאז ניתן לכנות את הדירה כ-מיני פנטהאוז.

אבל מה שאנו חושבים אינו רלוונטי, מה שחשוב זה מה היזמים חושבים:

• הגדרת מיני פנטהאוז לפי יזמי הבניה:
  • דירה רגילה עם מרפסת גדולה יותר.
  • דירה בקומה האחת לפני אחרונה.
  • דירה ברמת גימור גבוהה יותר.

2. מה ההבדל בין מיני פנטהאוז לפנטהאוז?

לאחר שהבנו מהו מיני פנטהאוז ובמה סוג דירה זו שונה מדירה רגילה, כדאי לנסות ולבצע השוואה בין המיני פנטהאוז ובין פנטהאוז אמיתי!

כדי לבצע השוואה זו, עלינו לחלק את שוק הנדל"ן ל-2 סוגים:

1. בניינים שנבנו עד שנת 2005.
2. בניינים שנבנו החל משנת 2005.

מאחר והמושג "מיני פנטהאוז" חדש ומומצא לחלוטין. הרי שעלינו לבחון מתי התחלנו לשמוע עליו. בגדול, בכל בניין שנבנה עד שנת 2005, יש דירות פנטהאוז בלבד. החל משנה זו, ניתן לראות עוד ועוד דירות ייחודיות ודירות פנטהאוז שנבנים בפרויקטים חדשים. כאשר כיום בכל בניין חדש יש דירות מיני ודירות פנטהאוז.

ההבדל בין הדירות הללו יהיה לרוב הקומה בה הדירה נמצאת והזכויות על הגג. ונשאלת השאלה, מה עדיף לקנות?

הסיבה שהמציאו את דירות המיני פנטהאוז הנו כי דירות הפנטהאוז הרגילות הפכו ליקרות מידי. עוד ועוד בעלי ממון הבינו שלגור בראש מגדל יכול להיות נוח בדיוק כמו לגור בבית קרקע. יש שקט, נוף, פרטיות וכמובן שלל שירותים כדוגמת חדר כושר, תחזוקה וניקיון ועוד. מצב זה הביא להתפרצות ביקושים למגוון סוגי דירות יוקרה בפנטהאוזים של המגדלים ומכך שמחיריהם מזנקים בניתוק מוחלט מיתר שוק הנדל"ן.

אז מה לקנות?

במרכז הארץ, הציבור הרחב אינו יכול לעמוד בעלויות הפנטהאוזים במגדלי הדירות החדשים ולכן הם נאלצים לרכוש לעצמם דירות מיני קומה או שניים מתחת במחירים גבוהים אך אפשריים. לעומת זאת, בערי הפריפריה אין סיבה להתפשר על מיני פנטהאוז ומומלץ לשאוף דווקא לדירות הפנטהאוז האמיתיות אשר להן יש ערך נוסף בדמות *זכויות מסוימות בגג מאחר ורק לדירות אלו יש זיקה ישירה לגג.

*זכויות אלו קיימים רק כאשר יש תקנון מסודר לרכוש המשותף ומתן זכויות קנייניות על הגג לדיירי דירות הפנטהאוז. במקרים מסוימים, היזם / הקבלן שומר לעצמו את דירת הגג בכדי שבעתיד יוכל לקבל אישורים נוספים לבניית קומה או שניים נוספים עם התגברות המחסור בקרקעות לבניה.

לסיכום,

מוכרים לכם דירה עם שם חדשני? זה לא אמור לעניין אתכם! במידה והדירה אינה מגיעה עם זכויות נוספות ("הצמדה"), בעבורכם זה לא משנה איך קוראים לדירה. לכן, בבואכם לרכוש דירה חדשה, קבלו החלטות על פי מה שדרוש לכם ולא על פי המיתוג ואו הכותרת שרוצים להעניק לנכס אנשי השיווק.

אנו מאמינים שעדיף לרכוש דירת פנטהאוז על פני דירת מיני פנטהאוז כל עוד ניתן לעמוד בעלויות. במידה ואינכם יכולים להרשות לעצמכם לרכוש דירת פנטהאוז אמיתית, בדקו את יתר הדירות בבניין וקבלו החלטה שתתבסס על השאלה: האם הערך של הנכס המוצע אכן שווה את העלות הגבוהה יותר שתשלמו!?

רוצים להתייעץ עמנו בנושא? השאירו פרטים ונעזור לכם לקבל החלטה!