מינוף נדלן הנו אחד הכלים הפיננסים החשובים ביותר שיש לנו. כאשר אנו משקיעים בנדל"ן ביכולתנו לקבל מימון בנקאי על סמך נכסים אחרים שברשותנו. רבים שואלים מה זה בדיוק מינוף נדל"ן? איך מבצעים מינוף נדלן? ובעצם במאמר זה אנו נענה על שאלות אלו ונסביר מה הם המשמעויות של ביצוע מינוף נדלן.
מינוף נדלן
כאשר אנו משקיעים בשוק ההון או באפיקי השקעה עסקיים אחרים אנו יכולים לעשות שימוש בהון העצמי שלנו בלבד. לעומת זאת, במידה ובחרנו להשקיע בנדל"ן ביכולתנו לנצל את ההון הקיים לנו ויתרה מזאת גם לבצע מינוף פיננסי לנכסים שלנו. למה הכוונה? במידה ויש לנו דירה או נכס מקרקעין שאינו ממושכן ושייך לנו נוכל למשכנו תמורת הלוואה או חישובו כהון עצמי עבור משכנתא וזאת כדי שנוכל להגדיל את ההשקעה שלנו בדירה נוספת ואו בדירה גדולה ויקרה יותר להשקעה. זהו כמובן אחד היתרונות הבולטים והחשובים בשוק הנדל"ן בו ניתן לבצע השקעות עם כספים שעוד אין לנו.
כאשר מבצעים מינוף נדלן חשוב מאוד לזכור שכעת יש לנו שותף שקט בהשקעה וזהו הבנק שרוצה מידי חודש את ההחזר החודשי על ההלוואה שנטלתם ובמידה ולא תוכלו לעמוד בהחזרים יהיה ביכולתו לפדות את המשכון. כלומר, למכור את הדירה שלכם כדי לכסות את יתרת החוב לבנק. מעבר לכך, אמנם יכולתנו הכלכלית יכולה להכפיל את עצמה ובמקרים נדירים לשל את עצמה ולאפשר לנו לקנות יותר נכסים להשקעה אך כמובן שהרווח הנקי בסופו של דבר קטן בהרבה בניכוי החזרי המשכנתא החודשיים והוצאות נלוות.
איך מקבלים מימון להשקעות נדל"ן?
מינוף נדל"ן דומה מאוד למשכנתא רגילה. עליכם לגשת לרשימת בנקים למשכנתאות ולהתמקח על תמהיל משכנתא, ריבית משכנתא ושורה ארוכה של פרמטרים אחרים שחשובים לכם כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר. לאחר שקיבלתם את ההצעה הרצויה ביכולתם לחתום עם הבנק על המסמכים ובעצם על סמך הכנסתכם, על סמך הוכחת בעלות על הנכסים שברשותכם הבנק יעניק לכם הלוואה (שבעניו בטוחה כי יש לו משכונים לכך) על הסך המבוקש ותוכלו לצאת לדרך באיתור דירות להשקעה.
האם כדאי לבצע מינוף נדלן?
שאלה מצוינת. המינוף המקסימלי שניתן לקבל כיום עבור דירה קיימת ובבעלות מלאה שלכם תעמוד על 50% מערכה. כלומר, במידה ואתם מתגוררים בדירה בשווי 2 מיליון ש"ח תוכלו לקבל מימון של עד מיליון ש"ח לצורך רכישת דירה נוספת. יש לזה משמעויות כלכליות מאחר ויש רבים שמחזיקים בדירות יקרות בלב אזורי הביקוש ונהנים מהכנסה נאה אך אינם רוצים להשקיע את הכסף שלהם וביכולתם להשקיע את הכסף של הבנק ברכישה של דירה להשקעה בערי הפריפריה ועם דמי השכירות לממן את ההלוואה שנטלו ולאחר שנים להחזיק בדירה נוספת בבעלותם.
בגדול, במידה ויש לכם הכנסה יציבה, ביטחון ביכולת שלכם לשמור על מעמדכם הקיים וסבירות גבוהה למצוא שוכרים טובים במשך השנים אין סיבה להימנע מביצוע מינוף נדלן. מצד שני אם אין לכם יכולת לעמוד בהחזרים החודשיים במידה ולא ימצא לחודש חודשיים שוכר לדירה להשקעה הרי שעדיף שתמנעו מכך כדי שלא תסכנו את הדירה השייכת לכם בעבור רווחים נוספים. עדיף לשמור על הבית מאשר להמר על נוספת.
מתי מבצעים מינוף נדלן?
ישנם מספר אוכלוסיות שמבצעות מינוף נדלן:
- הורים לילדים שרוצים לעזור על ידי מינוף דירתם כהון עצמי למשכנתא.
- כאלו שנקלעו לקשיים ונדרשים להלוואה מידית ונותרו ללא ברירות מלבד משכון הדירה.
- משקיעים גדולים שממשכנים דירות להשקעה בעבור נוספות בבעלותם.
הורים לילדים
משכון דירה של ההורים לטובת משכנתא הפך לדבר שבשגרה בשנים האחרונות בהם מחירי הדירות בשמיים ולהורים יש נכס בבעלותם המלאה דבר שמאפשר להם לסייע לילדיהם ללא הוצאה כספית מצידם. כדי שהורה יסכים למשכן את דירתו לרוב יהיה עליו להיות בטוח בילדו שיש לו הכנסה קבועה ויציבה וכמובן שגובה ההחזר למשכנתא יהיה נמוך מזה שהוא מוציא על שכירות קודם לנטילת המשכנתא.
נוטלי הלוואות
לקבוצה זו פשוט לא היה ברירה ואמנם הם מבצעים מינוף נדלן ברמה מסוימת על ידי כך שהם מקבלים כסף בתמורה לנכס הנמצא בבעלותם אך השימוש בכסף כמובן אינו מטיב עמם ואולי אף פוגע בהם בטווח הארוך אך מאחר ואין להם ברירה זה לא ממש נושא שבעניין ועליהם לא נעסוק במאמר זה.
משקיעים בנדל"ן
ככל שמשקיע מתבגר רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת על עצמו קטנה יותר ולכן רבים עוברים בשלב כלשהו לנדל"ן. משקיעים גדולים רוכשים מספר דירות עם הון עצמי שצברו בשוק ההון או באפיקים אחרים ולאחר מכן ממנפים את אותם הנכסים בכדי לקנות מספר נוסף של נכסים מתוך ידיעה שמדובר בסך הכל בסיכון די נמוך ושעצם הנכסים הקיימים ממנים בכוחות עצמם את ההחזרים כולם לבנקים. בצורה זו, כל עוד ערך הדירות עולה, כל עוד יש שוכרים בדירות, הרווח של המשקיע גדל משמעותית ומאפשר לו ליהנות מתנאים שיכולים להתקרב לרמה אליו הם הורגלו בשוק ההון ובאפיקים אחרים תוך נטילת סיכון על נכסי ההשקעה בלבד.
בעולם של המשקיעים ישנם רמות שונות של סיכון שניתן לקחת:
ישנם משקיעים שמוכנים לקחת סיכון ולמנף את הנכסים שברשותם לטווח קצר עד בינוני לצורך ביצוע השבחת נכסים ואו כל פעילות אחרת שבסופה מוכרים את הנכסים שבעניין ברווח ניכר. ישנם משקיעים שירכשו את אותם דירות לטווח ארוך כמאין קרן פנסיה קבועה עליה ניתן להסתמך ברבות הימים בפרישה מהעבודה, יש משקיעים שפועלים מתוך ראיה עתידית רחבה ורושמים נכסים רבים על שמות ילדיהם בניסיון להעביר את ההון לדורות הבאים.
ההחלטה לגבי גובה המינוף הכלכלי שהם מבצעים תלויה ברמת הסיכון וברמת ההכנסה הקיימת להם. אדם שמרוויח ביציבות ובקביעות סכומים גדולים יכול לקחת סיכון ולמנף את נכסיו באחוז גבוהה יותר מאחר והוא מסתמך על מקורות הכנסה נוספים למחייתו ואילו משקיע שרוצה להתקיים מאותם נכסים יידרש לתכנן טוב טוב את גובה המינוף וההחזר החודשי כדי לבחון האם הוא אכן יוכל לעמוד בהחזרים הללו ולהתקיים בכבוד כאשר השותף השקט (הבנק) נושף כל הזמן בעורפו ונוטל חלק נאה מעוגת הרווחים.
האם יש האלטרנטיבה למינוף נדלן?
לא בטוח שנדרש אלטרנטיבה למינוף נדלן, בסך הכל מדובר בעסקה משתלמת מאוד לשני הצדדים בהסכם, עסקה שמאפשרת לאדם להכפיל את הונו בתוך עשרות שנים בודדות במידה והוא פועל נכון. ולמרות זאת יש רבים שחוששים משותפות מהבנק ומהצורך לשלם ריביות גבוהות על הלוואתם. עבור אותם משקיעים יש אפיק אחר בו הם יכולים ללכת והוא כמובן הבחירה בביצוע השקעה בנדל"ן עם שותף. אמנם בדיוק כפי שנטלתם הלוואה מהבנק גם כאן יש לכם שותף אך הוא מחזיק באג'נדה דומה לשלכם ואין לכם חובה לשלם ריביות גבוהות במיוחד אך השקעה במסגרת שותפות אפשרית רק כאשר יש לכם הון עצמי חלקי וברצונכם להשתמש בכסף שלכם בלבד על פני נטילת סיכון בהלוואה בכלל. במידה ואתם מוכנים לקחת הלוואת משכנתא אין ספק, מינוף משכנתא עדיפה מאחר ויש אפשרות למינוף גדול יותר וכמובן גם אינכם מסתבכים עם קשרים אישיים עם אדם אחר שמקבל החלטות מנוגדות לשלכם.
בשורה התחתונה, מינוף נדלן הנו כלי רב עצמה כאשר עושים בו שימוש נכון. מצד שני מומלץ מאוד לבקש ייעוץ מקצועי של מומחה נדל"ן שיסייע בידכם לביצוע החישובים המגוונים שיש בהשקעות נדל"ן שכוללים בין היתר את המיסוי על ההשקעה, גובה ההחזרים העתידיים וכמובן המקום בו תצליחו לקבל את התשואה הגבוהה ביותר ביחס להשקעתם. לייעוץ בנושא פנו אלינו:
