מינוף השקעות: המדריך המלא למינוף השקעה בנדל"ן!

מינוף השקעות הנו תהליך בו אנו מנצלים השקעות קיימות בכדי לבצע השקעות נוספות. התהליך של מינוף השקעות מתאפשר אך ורק כאשר ההשקעה מבוססת על נכסים ולכן ניתן לבצע מינוף השקעה רק כאשר בוחרים באפיקי השקעות בנדל"ן. במאמר זה נרחיב על אפשרות זו ונסביר איך עושים זאת בצורה הנכונה ביותר:

מינוף השקעות – מדריך

כאשר משקיעים בוחנים אפיקי השקעה, הם עושים זאת בין היתר על בסיס התשואה שצפויה להתקבל. לכן, רבים משקיעים בשוק ההון בו ניתן להרוויח סכומים גבוהים מאוד מידי שנה וזאת במאמצים לא גדולים מידי. מצד שני, יש משקיעים שבוחרים להשקיע דווקא בשוק הנדל"ן על אף שהתשואה נמוכה יותר, מהסיבות הבאות:

1. מדובר באפיק שנחשב סולידי ובטוח.
2. נהנים מתשואה פירותית והונית.
3. ניתן לקבל מימון בנקאי ולמנף את ההון.

מינוף השקעות מתבסס על היתרון השלישי, האפשרות לקבלת מימון בנקאי לצורך ביצוע ההשקעה בנדל"ן.

המדריך המלא למינוף השקעה בנדל"ן!

במידה והשקעתם בנדל"ן ואו ברשותכם נכס מקרקעין ועדיין לא השקעתם וברצונכם לעשות זאת, מדריך יעשה עבורכם מעט סדר בדברים. אך נתחיל בהקדמה קצרה:

"האינטרס העליון של כל משק בית במאה ה-21 תהיה לבנות את ההון המשפחתי בצורה כזו שתספק מענה ארוך טווח גם לילדים ולנכדים. כדי לעשות זאת, יש צורך במינוף ההון שברשותנו בדיוק כפי שעושים חברות גדולות ובנקים. יש דרכים רבות להגדיל את ההון המשפחתי אך במידה ואנו רוצים לעשות זאת תוך נטילת סיכונים נמוכים ככל האפשר, אין מנוס מהשקעה דווקא בשוק הנדל"ן ולעשות זאת בצורה חכמה ומתוך תכנון מסודר המתחשב בנו, בילדינו ובמגוון פרמטרים נוספים."

הסיבה שפתחנו מדריך זה בהקדמה נובעת מהצורך להעביר את המסר הבא: השקעות בנדל"ן נעשות לטווח ארוך ומתוך מחשבה על משמעויות אסטרטגיות גם בעתיד!

נעבור כעת על השלבים לביצוע מינוף השקעות:

1. איתור נכסים הנמצאים בבעלות מלאה.
2. הערכת יכולת למינוף ההשקעות.
3. איתור נכסים שברצונכם לרכוש.
4. קבלת אישור עקרוני מהבנק למימון ההשקעה.
5. נטילת משכנתא לביצוע ההשקעה.

יש משמעות לסדר הפעולות הללו. במידה ולא פועלים לפי סדר נכון, ייתכן מאוד שנפספס את אותן נקודות חשובות שהופכות מינוף מכדאי למסוכן במיוחד.

איתור נכסים הנמצאים בבעלות מלאה:

בכדי לבצע מינוף השקעות נדל"ן, יש להחזיק בנכס אחד או יותר בבעלות פרטית. כלומר, נכס אשר שייך לכם ואינו ממושכן כבר כעת לטובת בנק ואו כל גורם אחר. לצורך מינוף פיננסי זה, ניתן להשתמש בכל סוגי נכסי הנדל"ן שברשותכם. ניתן למנף דירה, מחסן, חנות, מפעל, מגרש / קרקע ועוד..

לא מספיק שנדע אילו נכסים נמצאים ברשותנו, עלינו להכיר בכך שיש מרכיבי סיכון במינוף השקעות נדל"ן. ולכן, עלינו לבצע הערכת סיכונים זהירה משל עצמנו ולבדוק האם יש ביכולתנו האפשרות לאבד נכסים אלו במידה ומסיבה זו או אחרת השקעתנו לא עלתה יפה. על כך בשלב הבא:

הערכת יכולת למינוף ההשקעות:

העובדה שי בידינו נכסי נדל"ן אינה אומרת שכדאי לנו למנף את ההון שברשותנו. יש רבים שעמלו שנים רבות ושילמו שקל לשקל החזרי משכנתא בכדי להחזיק נכס בבעלותם ואינם יכולים לקחת אפילו את הסיכון הקטן ביותר שהם יאבדו את הנכס שכה חשוב להם.

לצורך בדיקת יכולת למינוף השקעות, אנו נבחן את גובה ההכנסה החודשית ויכולת החיסכון שבידינו. במידה ואנו נוכל לעמוד בהחזרי המינוף גם ללא דמי השכירות, הרי שהדרך סלולה לביצוע מינוף השקעות. במידה וללא דמי השכירות נתקשה לעמוד בהחזרים, ככל הנראה עדיף לוותר על אפיק זה ועדיף לשמור על הקיים ואולי לחפש אפיקים אחרים שאינם מסכנים את הבית..

איתור נכסים שברצונכם לרכוש:

יש לנו נכסים, יש לנו יכולת למינוף, מצוין! כעת המשימה הקשה ביותר תהיה לאתר את הנכס החדש בו נרצה להשקיע. נכס זה יכול להיות נדל"ן מניב, נדל"ן למגורים ואו כל אפיק אחר שצפוי לספק את התשואה הגבוהה ביותר ביחס לסיכון הנמוך ביותר עבורנו.

כאשר בוחנים נכסים אפשריים להשקעה, אנו נבחן את ערכם המידי, הצפי להשבחה בעתיד וגובה דמי השכירות המתקבלים מידי חודש. כאשר מטרתנו להבין כמה מדמי השכירות יוותר בידינו לאחר תשלום החזרי המינוף ומהו פרק הזמן עד לקבלת בעלות מלאה על הנכס לקראת מינוף מחדש על נכסים נוספים..

קבלת אישור עקרוני מהבנק למימון ההשקעה:

עוד קודם לחתימה על חוזה מכר דירה מול בעלי הנכס שברצונכם למכור, עליכם לפנות למגוון בנקים למשכנתאות לצורך קבלת אישור עקרוני למשכנתא. אישור זה מתבסס על הערכת מצב מהירה של הבנק לגבי הכדאיות בהענקת האשראי לטובת ביצוע ההשקעה שבעניין וזאת כדי שתוכלו להתקדם במשא ומתן מול המוכרים.

האישור העקרוני ניתן על סמך הערכה ראשונית של ערך הנכס שברצונכם לקנות, ערך הנכס שברצונכם למשכן לטובת ההשקעה, מצבכם הכלכלי ויכולתכם לעמוד בהחזרים הצפויים. ברגע שיש אישור עקרוני, ביכולתכם לדעת שאכן תקבלו את המימון הרצוי. ולכן, דרכם סלולה להגשמת ההשקעה המבוקשת.

נטילת משכנתא לביצוע ההשקעה:

מצאתם נכס, סגרתם מחיר, ביצעתם בדיקות על ידי אנשי מקצוע, מצוין! עליכם כעת לקבל מימון להשקעה. הכסף שנקבל יינתן על סמך הנכס הקיים שברשותכם. כלומר, אתם ממשכנים את הנכס הקיים לטובת הבנק שבתמורה מעניק לכם עד 50% מערכה כהון עצמי, כך שבפועל יהיו לכם 2 משכנתאות:

1. משכנתא על הדירה הקיימת – 50% מערכה.
2. משכנתא על הדירה החדשה – 50% מערכה.

בסך הכל, הבנק מממן לכם את מלוא ההשקעה אך זאת תמורת ביטחונות בדמות 2 הנכסים שבעניין.

איך בוחרים משכנתא:

מאחר והמוצר שנקבל זהה בכל הבנקים (ערך הכסף זהה), עלינו לחפש את הבנק שיעניק לנו משכנתא בתנאים הטובים ביותר. התנאים שיש לבדוק הן כמובן אותן ריביות חמקמקות אשר מתלוות להחזרי ההלוואה. עלינו להכין את כל המסמכים למשכנתא שיידרשו בהמשך מצד הבנקים בכדי להעריך סיכונים ועלויות ולדרוש את עזרתם של יועצי משכנתאות פרטיים בכדי שיערכו עבורכם מכרז משכנתאות בין הבנקים השונים כך שתקבלו את התמהיל והתנאים הטובים ביותר עבורכם.

נטילת המשכנתא לאחר מכן כרוכה בהרבה ניירת וביורוקרטיה שכוללת בין היתר הערכת שמאי לערך הדירה, ליווי ותשלום עבור שירותי עורך דין וכן תשלום עמלות לפתיחת תיק ולכל שירות שרק ניתן לחשוב עליו. אך, בסופו של תהליך ברשותכם 2 נכסים שבעתיד ימונפו שוב ויהפכו ל-4 נכסים וכן הלאה..

לסיכום,

מינוף השקעות נדל"ן בהחלט משתלם לאלו שיכולים לקחת סיכונים ולהישאר בחיים. העובדה שמשתלם למנף השקעות אינה מבטיחה שאכן תצליחו לעשות זאת כשורה. לכן, כדאי להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן קודם לתחילת תהליך זה בכדי לבחון את מידת ההתאמה שלכם לכך. חושבים שזה משהו שמעניין אתכם? השאירו פרטים להתייעצות חינם: