מימוש משכנתא אינו אירוע נפוץ אך בהחלט יש מקרים בהם אין לבנק מנוס מלבד מימוש המשכון. מימוש משכנתא הנו תהליך בו לווה אינו מצליח לעמוד בהחזרי המשכנתא שנטל לפרק זמן ממושך ואי לכך הבנק נוטל את המשכון שניתן בתמורה למשכנתא ומוכר אותו במחיר המרבי בכדי לכסות את החוב ולהימנע מהפסדים..
מימוש משכנתא
מימוש משכנתא הנו תהליך שאינו רצוי, לא על ידי הלווה ולא על ידי הבנק עצמו. הבנק אינו מעניק הלוואות בכדי לממש את המשכונות, הבנק מעניק הלוואות בכדי ליהנות מהריביות שהלווה ישלם לאורך חיי ההלוואה. הבנק יפעל למימוש המשכנתא רק כאשר אין ברירה אחרת והבנק מעריך שאין דרך אחרת מלבד מימוש המשכון לכן מדובר בסך הכל באירוע די נדיר שמתרחש מאות פעמים בלבד בכל שנה..
לתהליך מימוש משכנתא יש שני רבדים:
- רובד מעשי – ניהול משא ומתן מול הבנק והשגת ערבויות לצורך מניעת המימוש.
- רובד משפטי – ניהול משא ומתן ומכירת המשכון במחיר הגבוהה ביותר בהתחשבות בחייב.
במידה והגעתם לשלב מימוש משכנתא כדאי שתכירו את שני הרבדים הללו!
הליך מימוש משכנתא ואיך מתנהלים מול הבנק:
קל לזהות תהליך למימוש משכנתא מבעוד מועד. במידה וחייב אינו עומד בהחזרים תקופה של כ-6 חודשים, הבנק יחל בהליכים לנקיטת עמדה ולתביעת המשכון. כפי שניתן לחזות מימוש משכנתא קרב, כך ניתן לפעול במגוון מישורים כדי לבטלה ואו לדחותה בהתאם ליכולת ולצורך של החייב.
השלב הראשון – מניעת מימוש משכנתא:
כפי שהזכרנו מעלה, לבנק אין אינטרס להגיע לכדי מימוש בפועל. הבנק מעדיף שתשלמו את ההחזרים החודשיים ותעמדו בהתחייבויות שלכם. המשמעות היא שניתן להגיע במקרים רבים להסדרים מול הבנק בהסדרת העניין וכך להמשיך להתגורר בדירה ולהינצל מהפסדים כלכליים משמעותיים.
כל מקרה נבחן לגופו על ידי מנהלי המשכנתאות ועורכי הדין של הבנק אך יש סימנים לתוצאה הצפויה:
מתי ניתן למנוע מימוש משכנתא:
לווה ששילם חלק נכבד מהסכום שניטל בהלוואה ונקלע לקשיים זמניים עלול למצוא את עצמו מתקרב למימוש המשכנתא. מדובר באירוע מטלטל וכואב במיוחד מאחר והלווה כבר עמד בהתחייבויותיו שנים רבות ורק קושי זמני מונע ממנו לעמוד בהתחייבויותיו. לעתים קרובות גם הבנק מבין זאת. אך מבלי שהלווה מוכיח לבנק שאכן יש לו את הכלים להיחלץ מהמשבר, לא ניתן לעזור ללווה על חשבון הגדלת הסיכון לבנק לכן על הלווה למצוא כל דרך אפשרית להוריד את רף הסיכון לרף סביר ולעבור את התקופה הבעייתית.
דרכים להוכיח לבנק שכדאי לוותר על מימוש משכנתא:
- השגת ערבות של בעלי הכנסה יציבה להתמודדות עם החוב.
- הסבר והוכחה לבנק שיש לכם הכנסה עתידית / יכולת החזר צפויה.
- נטילת הלוואת בלון לתקופה בה הלווה מצוי בקשיים.
- ועוד..
ככל שהבנק יסיק שאכן הלווה צפוי להתמודד עם המשבר ולחזור לעצמו, כך הסבירות שתהליך מימוש משכנתא תדחה ואף תבוטל אך כדאי להיעזר בליווי יועץ משכנתאות בכדי להכין את הקרקע ולוודא שאתם אומרים את כל הדברים הנכונים וגם צפויים לעמוד בהבטחותיכם.
מתי לא ניתן למנוע מימוש משכנתא:
לווה שנמצא בשנים הראשונות להחזרי המשכנתא וכבר מציג בעיות חוזרות ונשנות ימצא עצמו בבעיה לא קטנה. הבנק אינו שש לקחת על עצמו סיכונים ואינו מעוניין להתנהל בכל מספר חודשים מול הלווה. במקרים רבים, הלווה נטל משכנתא בצורה רשלנית על ידי השגת הון עצמי למשכנתא מגורמים חוץ בנקאיים ובעצם אינו יכול להתמודד עם ההחזרים הכפולים והבנק יידרש למסקנה הכואבת שאין עם מה לעבוד ולכן אין סיבה לכך שתהליך מימוש המשכנתא תבוטל, למרות זאת, ייתכן והלווה יצליח להשיג דחיית מימוש משכנתא במידה וישיג ערבות מבני משפחה להתמודדות המידית במימוש.
השלב השני – התמודדות עם מימוש משכנתא:
כאשר אין ברירה והבנק לוחץ לממש משכנתא מומלץ לקחת עורך דין מקרקעין המתמחה בהוצאה לפועל ובדגש על התמודדות מול בנקים בתיקים דומים. תפקידו של עורך הדין לעזור ללווה להתמודד עם התיק בצורה הנוחה ביותר עבורו. כלומר, עורך דין יכול להשיג מספר תוצאות אפשריות:
- מניעת מימוש משכנתא על ידי ערעור.
- דחיית מימוש המשכנתא למועד נוח יותר.
- הגעה להסכמות על פירוק שיתוף במקרקעין.
עורך דין מנוסה ידע איך להעריך את התיק של הלווה ולפעול לניצול מלוא זכויות המגיעות לו. ישנם לא מעט מקרים בהם עורך דין יכול לדרוש עיכוב ביצוע ואו דחיית מימוש וזאת כתוצאה מחילוקי דעות בין הצדדים והכחשת חלק מהתנאים המקדימים שמאפשרים לבנק לממש את המשכון. במקרים רבים, ברגע שעורך דין מעורב בסיפור הבנק מתייחס אחרת לחייב והצדדים פועלים ליישב את ההדורים לשביעות רצונם של כלל הצדדים אך כמובן שיש לקחת כל מקרה בפני עצמו מאחר והתנאים המקדימים הן המשפיעים ביותר על ההתנהלות בתיקים מסוג זה.
המקרה הממוצע:
לרוב, כאשר מגיעים לשלב בו נדרש מימוש משכנתא אין יותר מידי מה לעשות. אך עדיין יש דרך להגיע להבנות ולמנוע תמונות קשות של פינוי מדירה ולא חייבים להגיע דווקא להליך מימוש משכנתא. במקום זאת ניתן להגיע להסכמות על פירוק שיתוף במקרקעין שמשמעותו שהבנק מאפשר לחייב למכור את הדירה בכוחות עצמו במחיר מלא ולשלם את יתרת החוב לבנק ולהיפרדות הצדדים.
הסיבה שאפשרות זו קיימת נעוצה בעובדה שברגע שדירה נמכרת במסגרת כינוס נכסים ערכה יורד ובעצם כתוצאה ממכירת הדירה הצדדים מפסידים בין 4%-7% מערך הנכס ועל הצדדים להוציא כסף ולהמתין זמן לדיונים בבית משפט. הבנק מעדיף לאפשר לחייב להחזיר את הכסף בכבוד ובמהירות גבוהה יותר תוך שהצדדים יוצאים עם כספם ונפרדים.
לסיכום,
מרגישים שאתם תתקשו להתמודד עם ההחזרים מסיבה כלשהי? עצרו וטפלו בבעיה לפני שתגיעו לשלבי מימוש משכנתא. התנהלו בשקיפות מול הבנק ונסו להבין איך הדרך הטובה ביותר להתמודדות עם המשבר הזמני שמכביד עליכם. במידה ולא עשיתם זאת והגעתם לשלב מימוש, כדאי מאוד להצטייד ביועץ משכנתאות בשלב הראשון ועורך דין בשלב השני וזאת כדי להגן בצורה מיטבית על זכויותיכם. צריכים עזרה באיתור איש מקצוע מתאים? השאירו פרטים למטה ונעזור לכם:
