לאחרונה אנו עדים להקמתן של עוד ועוד קבוצות רכישה. מדובר בקבוצות רוכשי דירות שמתאגדות יחד ומשמשות הן כיזמים והן כרוכשים. קניית דירה במסגרת קבוצת רכישה יכולה להביא לכדי חיסכון של עד 20% וזאת על ידי נטרול הרווח היזמי בבניה אך לא תמיד מדובר בחיסכון כה משמעותי וזאת כאשר יש צורך בקבלת מימון קבוצות רכישה לצורך העבודות בפועל..
מימון קבוצות רכישה
כדי שקבוצת רכישה תוכל לקנות את הקרקע ולבנות את בניין הדירות המיוחל, על חבריה לבחור בין קבלת מימון קבוצות רכישה מגורמי מימון שונים ואו לבקש מכלל החברים לשלם כסף בכל שלב ושלב עם התקדמות הבניה. לרוב, חלק ניכר מהחברים בקבוצות הרכישה יידרשו להלוואת משכנתא.
משכנתא, הלוואה גדולה לטווח ארוך. ניתנת על סמך ביטחונות בדמות הדירה שאתם רוכשים. ויש שלושה אפשרויות בקניית דירה חדשה:
- קניית דירה חדשה מוכנה למסירה.
- קניית דירה חדשה על הנייר.
- קניית דירה חדשה בקבוצת רכישה.
כאשר קונים דירה מוכנה, הרי שהבנק אומד את המשכון וצפוי לאשר הלוואה די בקלות. כאשר קונים דירה על הנייר, הרי שאין עדיין נכס אך היזם המבצע מעניק ערבות בנקאית לפרויקט וגם אז הבנק צפוי לאשר את ההלוואה די בקלות. אך, כאשר קונים דירה במסגרת קבוצת רכישה, הדברים עלולים להסתבך מאחר ואין לבנק כל הבטחה לכך שהפרויקט יושלם ולכן לעתים יש קושי בקבלת המימון לדירה בקבוצת רכישה.
במאמר זה, אנו מתמקדים בנטילת משכנתא בעבור דירות בקבוצת רכישה.
הקדמה אודות מימון קבוצות רכישה:
כמו בכל פרויקט בניה, יש צורך בליווי של גוף מימון. מימון קבוצות רכישה יינתן על ידי אחד הבנקים למשכנתאות ואו על ידי גופים פרטיים שמעניינים לממן פרויקטים מסוגים אלו בתמורה לריבית מוסכמת. הדרך המקובלת והעדיפה לקבלת מימון קבוצות רכישה, הנה כמובן לקיים אסיפה ולקבל החלטה משותפת על מקור המימון על ידי כל החברים בקבוצה.
כדי למנוע בעיות עתידיות במימון הפרויקט, יש צורך לאמת את מצבו הכלכלי של כל אחד מחברי הקבוצה. כך שניתן יהיה לדעת שבכל שלב ושלב, כולם יעמדו בהתחייבויותיהם והפרויקט ימשיך כמתוכנן.
איך נוטלים משכנתא לדירה חדשה בקבוצת רכישה?
אתם רוכשים פרטיים בקבוצת רכישה? בוודאי תרצו לדעת איך בדיוק אתם צפויים לקחת את המשכנתא לטובת מימון הדירה! ובכן, למרות העובדה שאתם רוכשים הלוואת משכנתא כקבוצה וחוקי השוק נוטים להעניק לכם יחס מועדף, דווקא כאשר מגיעים להלוואת משכנתא, היתרון הנ"ל הופך לחיסרון. זאת משום שההלוואה שתקבלו צפויה להיות מצד אחד בהתניות מחמירות ומצד שני בתנאים פחות טובים מיתר השוק..
בפועל, תוכלו לקבל את הלוואת המשכנתא אך ורק מהבנק שמלווה את הפרויקט ואין לכם כושר מיקוח משמעותי מאחר ואין תחרות במקורות המימון..
ממה נובעת מורכבות זו במימון?
מאחר וקבוצת הריכשה בונה את הפרויקט מן היסוד, מאחר וקבוצת הרכישה חייבת בתזרים קבוע ושוטף של מזומן בהתאם לנקודות זמן מדויקים ואין מקום לאיחורים, הרי שיש לוודא שכל אחד ואחד מחברי הקבוצה יעמוד בדיבורו. כדי למנוע בעיות, קבוצות רכישה בוחרות בנק ממן אחד בלבד שמעניק את המימון בתמורה לכך שהקרקע כולה ממושכנת לטובת הבנק!
כלומר, הבנק הנ"ל מחזיק במונופול על החברים בקבוצה.
כעת, כל אחד ואחד מהחברים בקבוצה נוטל הלוואת משכנתא נפרדת לטובת הפרויקט והכסף מועבר מהבנק בהתאם לקצב הבניה בפועל. אם תרצו מדובר בהלוואה אשר דומה למשכנתא לבניית בית בה הבנק מעניק כסף בהתאם לעמידה ביעדים והתקדמות בהשלמת הבניה (70% מימון בכל שלב ושלב).
אז איך נראה תהליך קבלת מימון קבוצות רכישה?
בכדי לפשט את העניין, אנו נחלק את קבלת המימון לפי שלבים:
- קבוצת הרכישה נאספת לבחירת גוף מימון.
- נציגים מהקבוצה מנהלים משא ומתן על תנאי המימון.
- ההסכמות אליהם הגיעו הנציגים חלים על כל הקבוצה.
- כל חבר בקבוצה חייב לפתוח תיק בבנק (גם אלו עם 100% הון עצמי).
- כספי ההלוואה משוחררים בצורה שוויונית מכל חברי הקבוצה.
- הכסף מועבר בהתאם להתקדמות הבניה בפועל כמוסכם מראש.
- לאחר מסירת הדירות כל אחד יתנהל לבד אל מול הבנק.
נציגי קבוצת הרכישה צפויים לקבל החלטות בשם כל החברים בקבוצה. כלומר, מגוון רחב של פרמטרים מושפעים מכושר ניהול משא ומתן ומעבודת רקע של מנהלי הקבוצה. החלטותיהם ישפיעו בין היתר על הפרמטרים הבאים:
- גובה הריבית על מימון קבוצת הרכישה.
- תמהיל ההלוואה עמה יתמודדו כלל החברים.
- חובת תשלום עמלת ליווי פיננסי של הבנק.
- ועוד..
אז האם שווה לקנות דירה בקבוצת רכישה?
כפי שאתם מבינים, קבוצת רכישה יכולה לחסוך לא מעט כסף בעלות הדירה הגולמית אך מנגד יכולה לעלות ביוקר במימון הבניה בפועל. יתרה מזאת, כחברי קבוצת רכישה אתם כבולים להסכמים שחלים עליכם והחזרי המשכנתא אינם בהכרח מותאמים לצרכים שלכם..
להלן הנקודות החשובות שיש לקחת בחשבון:
- יש צורך בהון עצמי לרכישת המגרש (הבנק אינו מממן זאת).
- יהיה עליכם לחתום על מסגרת אשראי לטובת הבנק המלווה.
- תהיו כבולים לבנק אחד בלבד ותאבדו כושר מיקוח על תנאים.
- הריביות יהיו גבוהות מהמקובל בשוק וזה בהחלט מייקר תהליכים.
- כדירה על הנייר, ייתכן ותידרשו להלוואת גישור (גרייס) לדחיית החזרים.
- בסיום הבניה, יהיה עליכם לבצע פרצלציה והסרת שיעבוד לבנק מלווה.
כך שלא בטוח שזול יותר לרכוש דירה במסגרת קבוצת רכישה. ייתכן ובטווח המידי תיהנו מחיסכון על עלות רכישת הנכס, אך ייתכן מאוד שתשלמו על כך בריבית דריבית במסגרת הלוואת המשכנתא לאורך שנים רבות..
האם בכל זאת ניתן לחסוך במשכנתא לקבוצת רכישה?
תתפלאו, אבל כן. יש דרך להוזיל עלות משכנתא על אף העובדה שאין תחרות אמיתית בשוק. להלן 2 האפשרויות הראליות:
- ליווי יועץ משכנתאות פרטי עבור קבוצת הרכישה מלכתחילה.
- ליווי יועץ משכנתאות פרטי עבור חבר בודד בדיעבד.
נסביר,
העדיפות העליונה תהיה לקחת איש מקצוע (יועץ משכנתאות ואו כלכלן). הכלכלן יבחן את הסיכונים וההזדמנויות בפרויקט שלכם, הכלכלן יבחן את כל אחד מהחברים בקבוצה, לאחר מכן ניתן יהיה לגשת לכל הבנקים למשכנתאות במה שמכונה "מכרז משכנתאות" מאין השוואת מחירים כך שתנאי הקבוצה כולה יהיו הזולים ביותר שרק ניתן וזאת בשלב בו הכוח עוד בידיים שלכם.
העדיפות השניה תהיה שכל אחד מחברי הקבוצה ייקח איש מקצוע בכוחות עצמו בכדי להכין את התיק כנדרש וכדי להציג לבנק את המצב האידיאלי כך שיזכה בחיסכון בעלויות מסוימות במשכנתא.
לדוגמה:
חבר בקבוצת רכישה יכול לנצל נכס קיים שאינו ממושכן ואו נכס של ההורים לטובת המשכנתא. בכך, הסיכון שרואה בו הבנק נמוך מיתר חברי הקבוצה וזאת מאחר והבנק לא מסתמך על הקרקע שעליו בונים וערכו נמוך אלא על נכס בנוי שניתן לממש בעת הצורך ובכך ביכולתו של החבר להתקרב במעט לתנאי השוק הרגילים.
עוד בנושא:
לסיכום,
מימון קבוצות רכישה הנו עניין מורכב. לכן, יש משמעות גדולה למקצעיותם של מנהלי הקבוצה ולאנשי המקצוע שמלווים את הקבוצה בפועל. במידה ורוצים להוזיל עלויות, ניתן לעשות זאת אך אין ספק שיש מגבלות שאינם קיימות בשוק החופשי ולפעמים זה מעט כואב ולכן כדאי לברר פרטים אלו מראש.
להתייעצות בנושא מימון קבוצת רכישה, להתייעצות בנושא משכנתא, השאירו פרטים:
