קבלת מימון לדירה מצד אחד אינו קשה במיוחד כאשר מדובר בדירה ראשונה אך הופך למורכב שבעתיים כאשר מדובר בדירה להשקעה. מימון לדירה הנו דבר הכרחי כאשר אנו רוצים להגיע לדירה תוך מינוף הקניה עצמה לטובת קיום העסקה. במאמר זה נסקור שיטות לקבלת מימון לדירה ראשונה או דירה להשקעה תוך השוואה מסוימת למתרחש ברחבי העולם.
מימון לדירה | מימון נכסים
זוכרים את המשבר הפיננסי בשנת 2008? שנה בה רבים לא עמדו עוד בהחזרי המשכנתא דבר שהשאיר את הבנקים בארה"ב עם נכסים רבים ללא בעלים בפועל..? דבר זה התרחש מאחר ולא היה רגולציה והגבלות מצד הבנק הפדרלי על גובה הלוואות משכנתא ועל האופן שבה נוטלים הלוואות אלו. באופן מוזר ולמרות כל ההצהרות וההבטחות הבנקים בארצות הברית ובאירופה בכלל חזרו לשיטה הישנה והטובה בה נותנים הלוואה לכל דורש על סמך נכס קיים גם כאשר גובה המימון מתקרב ל100%! נכון, כיום ניתן לקנות בית בארצות הברית בדיוק כפי שקונים רכב בישראל בתשלומים ובמימון מלא וזאת כי הבנקים טובעים בכסף ועדיף להם להעניק את הכספים בכל מצב מלהשאיר את הכסף אצלם בחשבונות.
כפי שניתן להבין קבלת מימון לדירה או מימון נכסים מקבילים קל מאוד ואפשרי בארצות הברית ואירופה. בישראל, מדינה קטנה ומאוד תנודתית אין פריבילגיה מסוג זה ואיננו מסתמכים על גורמים חיצוניים ואו הדפסת כספים כדי לצאת ממשבר ולכן יש חוקים מגבילים מאוד שנקבעו על ידי בנק ישראל וחלות על כל הבנקים בישראל. מעבר לכך, הבנקים בישראל שמרנים מאוד בהשקעותיהם מלכתחילה וכבר ראינו בנקים שמסרבים לתת משכנתאות בגובה המותר למרות שמבחינת החוק מותר להם להעניקם וזאת כאמור מאחר והבנק ראה סיכון מסוים בלווה והחליט על דעת עצמו להימנע מהשקעה זו שיש בה מרכיבי סיכון גבוהים יותר.
בישראל קשה לקבל מימון בנקאי או מימון בכלל כאשר מדובר בסדר גודל של למעלה מ-200,000 ש"ח וזאת מאחר ויש צורך להעמיד פיקדונות להלוואות גדולות שלרוב הזוגות הצעירים והרווקים בכלל אין יכולת להעמיד והדבר יוצר מצב אבסורדי בו אלו הנדרשים לרכוש דירה ראשונה ויש להם חיים שלמים לפניהם כדי לעמוד בהחזרי המשכנתא מתקשים מאוד לקבל אישור עקרוני מהבנק לקבלת ההלוואה ומשכך לא מצליחים למנף עצמם ומשלמים שכירות למשך שנים רבות.
איך מקבלים מימון לדירה ראשונה או דירה להשקעה?
קבלת מימון לדירה תתאפשר באחד מהאופנים הבאים:
- מינוף דירה קיימת לטובת משכנתא
- נטילת משכנתא לזוכי מחיר למשתכן
- נטילת הלוואות חוץ בנקאיות למשכנתא
- עזרה מההורים / חבים / בני משפחה
- צבירת הון עצמי למשכנתא
בישראל רוצים להציע הלוואות ומשכנתאות לאלו שיש להם ולוותר על אוכלוסיות גדולות שפשוט אין להם. בישראל מעדיפים את הבטוח על הכדאי וזאת כאמור עד שמגיעים לעשירים שם ההלוואות ניתנות בשיטות מגוונות ובמינוף גבוהה במיוחד. כדי לא לפספס את המשך עליית מחירי הדירות עליכם להתעשת מהר ולבחור באחת מהאפשרויות המופיעות מעלה וזאת כדי לקפוץ על רכבת הדיור כאשר הדבר עדיין מתאפשר. כעת נסביר מה המשמעות של כל אחד מהאופנים המוצגים.
מינוף דירה קיימת היא אולי אחת מהדרכים היעילות ביותר לקבלת מימון לדירה וזאת מאחר והבנק בעצם מקטין את גודל הסיכון שלו ברגע שיש נכס נוסף שכבר בבעלותכם או בבעלות הוריכם שניתן לפדות במידה ולא תעמדו בהתחייבויותיכם. מעבר לכך ייתכן מאוד שתדרשו לקחת הלוואות חוץ בנקאיות שישלימו את ההון העצמי שנדרש לכם כדי להגיע לרף שקבע בנק ישראל לשם קבלת מימון לדירה:
- הון עצמי הכרחי לדירה ראשונה: 25%
- הון עצמי הכרחי למשפרי דיור: 30%
- הון עצמי הכרחי לדירה שניה: 50%
צבירת הון עצמי לבד או בעזרת חברים ובני משפחה אפשריים במקרים מסוימים כאשר הדירה לא יקרה מידי, פעמים רבות שילוב של עזרת בני משפחה וחברים לצד חיסכון והלוואה ממערכת חוץ בנקאית תוביל אתכם הישר לסכום הנדרש אך כמובן שמדובר בתהליך שאינו בהכרח נעים ועל הלוואות חוץ בנקאיות תידרשו לשלם רבית גבוהה יותר.
אלו שיהיו בני מזל ויזכו בדירה במחיר למשתכן ייהנו מהטבה נוספת על זו שכבר קיבלו בדמות משכנתא עם דרישה להבאת הון עצמי של 100,000 בלבד ברוב המקרים וזאת מאחר ומגלמים את ההון העצמי מתוך גודל ההטבה שאתם מקבלים ששווייה בין 200,000-400,000 בממוצע. כמובן שכדי למנוע מימון מלא לדירה בנק ישראל מכריח אתכם להעמיד סכום נאה של 100,000 ש"ח אך סכום כזה ניתן לקבל על ידי הלוואות, פיקדון צבאי ושלל דרכים יצירתיות כך שהבעיה אינה מורכבת מידי.
צריכים מימון לדירה ראשונה או שניה? פנו אלינו!
