יש שאומרים, שההשקעה הכי טובה היא זו שנעשית על כספם של אחרים. על אף שלרוב לא ניתן להשקיע עם כסף שאין לנו. כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן דווקא אפשר! זאת, משום שניתן לקבל הלוואת משכנתא כנגד נכסים שברשותנו ועל סמך הון זה לבקש הון נוסף לטובת השלמת רכישת השקעה נוספת. אך האם זה כדאי? האם זה מתאים לנו? על כך ועוד במאמר זה.
מימון השקעות נדל"ן
רוצים להשקיע בשוק ההון? הביאו כסף מהבית. רוצים להקים עסק חדש? הביאו כסף מהבית. אך, במידה ואתם רוצים להשקיע בנכס חדש, הרי שאתם לא בהכרח חייבים להביא כסף מהבית. השקעות נדל"ן הנו אפיק ההשקעה היחיד בו ניתן להשקיע עם כספם של אחרים. כך נראה התהליך:
- ניגשים לבנק וממשכנים דירה קיימת עד – משכנתא מספר 1.
- מאתרים דירה להשקעה בסכום כפול מהמשכנתא שנטלנו.
- ניגשים לבנק ומבקשים מימון לדירה החדשה – משכנתא מספר 2.
- רוכשים דירה להשקעה ב-100% מימון של הבנק!
בעצם, בנק ישראל מאשר לבנקים למשכן כל נכס (שני) ולקבל תמורתו הון בגובה 50% מערכו. ערך זה משמש אותנו כהון עצמי לטובת רכישת הדירה הנוספת וכנגד נטילת יתרת 50% על הנכס כמשכנתא שניה. כלומר, במידה ויש ברשותכם דירה ללא משכנתא בשווי 1.5 מיליון שקל, הרי שאתם יכולים לרכוש דירה נוספת בשווי דומה במימון מלא.
לפעולה זו יש כמה שמות:
- מינוף פיננסי.
- מינוף נדל"ן.
- מינוף השקעות.
- מינוף נכסים .
- ועוד..
כעת עלינו לשאול את עצמנו,
מתי מומלץ לקחת משכנתא לטובת השקעה?
על אף האמור, על אף הפשטות בקבלת מימון השקעות נדל"ן, אנו ממליצים לכם לא לבצע מהלך זה במידה והתנאים הבאים אינם חלים עליכם:
- אתם נהנים מהכנסה קבועה ובטוחה.
- אתם נהנים מחיסכון חודשי קבוע.
- אתם אינכם צופים הוצאות דרמטיות בעתיד.
- אתם תוכלו להיעזר בקרובי משפחה בעת הצורך.
שוק המימון נראה כפשוט במבט ראשון אך מדובר בשוק מורכב במיוחד. תנאי המימון שאתם צפויים לקבל יכולים להשתנות מעת לעת עם שינויים במדד המחירים לצרכן, עם שינויים בריבית בנק ישראל ומכך גם בריבית המשכנתאות וכן ממגוון רחב של פרמטרים נוספים.
לא ניתן לצפות שדירה להשקעה תניב תשואה תזרימית (דמי שכירות) שתכסה את מלוא ההחזר החודשי על 2 משכנתאות! מניסיוננו, גובה דמי השכירות על דירה נמוכים בכ-30% מגובה ההחזר החודשי על המשכנתא שנטלתם וזאת משום שעל כל שקל שתקבלו במימון אתם צפויים להחזיר בפועל כ-2 שקלים כך שגם בפריסה הרחבה ביותר על פני 30 שנה עדיין תרגישו את ההחזר בכיסכם.
מתי חובה לקחת משכנתא לטובת השקעה?
ישנם מקרים בהם אנו אומרים ללקוחותינו שעליהם מוטלת חובה לקחת משכנתא לטובת השקעה. זאת, כאשר הם נהנים מאיתנות פיננסית וביכולתם להתמודד עם מעמסה קלה של החזר משכנתא חודשית ובתמורה ליהנות מנכס להשקעה שישמש אותם בבוא העת עם פרישתם מחיי העבודה כמקור הכנסה נוסף.
להלן מקרים בהם חובה לקחת מימון השקעות נדל"ן:
- כאשר יש לכם חיסכון משמעותי מידי חודש.
- כאשר יש לכם עוד כ-30 שנים עד פרישה מעבודה.
- כאשר יש לכם רצון בביטחון פיננסי בעתיד.
לסיכום,
מימון השקעות נדל"ן אינו מתאים לכולם. בטח שלא למשקיעים קטנים וחסרי מקורות הכנסה מסודרים. לכן, לפני שמבצעים השקעה במינוף גבוהה (שיש בה מרכיבי סיכון נוספים על גבי ההשקעה..), חשוב מאוד לעבור אבחון כלכלי אצלנו במכון ועל ידי כך לקבל ייעוץ השקעות נדל"ן בהתאמה אישית על ידי יועץ השקעות נדל"ן שאף ילווה אתכם בכל שלב ושלב בתהליך כך שניתן יהיה להבטיח השקעה בטוחה ויציבה ככל האפשר.
