מיחזור משכנתא צריך לעניין כמעט כל אחד ואחת מאיתנו. כל מי שנטל משכנתא ועדיין עמל לשלם את החזרי המשכנתא מידי חודש חייב לעצמו לבדוק אחת לכמה שנים את האפשרות למיחזור משכנתא. אבל מה זה מיחזור משכנתא? איך עושים זאת? מה גובה קנס שנדרש לשלם במיחזור משכנתא? הכל במאמר הבא:
משכנתא, אחת ההלוואות המשמעותיות ביותר בחייו של כל אדם בוגר וללא ספק הארוכה שבהם. הלוואה זו ניתנת לכם לא מטוב לב של הבנק אלא מרצון של הבנק להרוויח כמה שיותר כסף עם הון של הלקוחות. וזאת על ידי הצמדת הקרן שלוויתם למדד המחירים לצרכן והוספת מרכיבי ריבית שונים שהופכים את העסקה לכדאית עבור הבנק. ולמרות זאת, בבנקים אין תו מחיר על מגוון השירותים המוצעים וניתן להתמקח ולהוריד את המחיר במועד נטילת ההלוואה ובחירת המסלול המועדף עליכם.
מאחר והחזרי המשכנתא נפרסים על פני 20-30 שנה הרי שבפרק זמן כה ארוך כמעט בוודאות יש שינויים שונים במשק ומסיבה זו גם הכדאיות של סוג המשכנתא שבחרתם לא בהכרח מתאימה לצרכים שלכם וייתכן מאוד שאתם משלמים הרבה יותר כסף ממה שאתם יכולים וצריכים לשלם. וכאן בדיוק נכנסת לתמונה האפשרות למחזור משכנתא.
מה זה מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא כשמו כן הוא: תהליך למיחזור המשכנתא הקיימת למשכנתא אחרת. תהליך זה בעצם מייצג מצב בו אתם ניגשים לבנק בליווי יועץ משכנתאות או בכוחות עצמכם ומבקשים לשנות את המסלול שבחרתם לפני שנים וזאת כדי ליהנות מתנאים נוחים יותר בהחזרי המשכנתא החודשיים. ככל שאתם מגיעים לבנק מוקדם יותר במשך חיי המשכנתא כך ביכולתכם ליהנות מחיסכון גדול יותר בטווח הארוך אך גם לספוג קנס על מחזור משכנתא שכואב מאוד בכיס ומרתיע רבים.
מתי מומלץ לבצע מיחזור משכנתא?
אין תשובה חד משמעית לשאלה זו מאחר והדבר תלוי מאוד במסלול שבחרתם בתחילת הדרך. כדי לברר האם משתלם לכם למחזר משכנתא עליכם לבדוק זאת מול היועצים בבנקים ומול יועצי המשכנתאות שיכולים לבצע את החישוב עבורכם על בסיס לוח הסילוקין שבמסלול שלכם. כאשר בכל זאת יש מספר מקרים בהם יש איתות חיובי שיכול לעודד אתכם לבחון את הנושא:
- כאשר נטלתם את המשכנתא כאשר הריבית במשק הייתה גבוהה וכעת היא ירדה!
- כאשר עבר זמן רב יחסית והמשכנתא שנטלתם הנה במסלול בריבית משתנה!
- כאשר יש בידכם סכום כסף גדול או שיכולת ההחזר שלכם משתנה לטובה או לרעה.
במקרים מסוימים, מיחזור משכנתא יציל אתכם מפני קריסה כלכלית ועלויות מיותרות ויאפשר לכם לחיות טוב בהרבה. מצד שני יש השלכות לכל מעשה וכמו בכל פעולה פיננסית יש לשקול את הדברים בזהירות ובליווי אנשי מקצוע לפני שעושים צעד כה משמעותי.
אם נטלתם את המשכנתא בריבית קבועה בעשור החולף ככל הנראה שכדאי לכם לבחון את האפשרות למחזור משכנתא וזאת מאחר והריבית במשק צנחה לרמות נמוכות מאי פעם והמשמעות היא שאתם משלמים ככל הנראה כמה אחוזים יותר ממה שאתם צריכים לשלם וגם קנס בגובה כמה עשרות אלפי שקלים ישתלם לכם בטווח הארוך כאשר החזרי המשכנתא ליתרת תקופת ההחזרים תהיה נמוכה משמעותית!
מתי לא מומלץ לבצע מיחזור משכנתא?
יש מקרים שפשוט לא כדאי למחזר משכנתא וזאת מאחר והקנס על שינוי זה יהיה גדול מידי והתועלת שולית לחלוטין. ישנם מקרים שמחזור משכנתא רק יפגע בכם ועדיף לכם להישאר במסלול ההחזרים שבחרתם. כדי להבחין בסימנים שיגרמו לכם להבין שלא ממש מומלץ למחזר את המשכנתא ניתן לבחון את הנקודות הבאות:
- ההלוואה ניטלה לפני שנים בודדות ואין שינוי משמעותי במדד המחירים ובגובה הריבית.
- ההלוואה צמודה למדד ובריבית קבועה וניתן לגבות מכם עמלת פירעון מוקדם (קנס) על המיחזור עצמו.
- כאשר יתרת הזמן עד לסיום החזרי המשכנתא אינה גדולה מספיק ואתם מעדיפים את המוכר והטוב.
נהוג לומר שככל שגובה ההחזרים שלכם קבועים יותר כך קל יותר לחזות את ההכנסה האבודה של הבנק כתוצאה ממחזור המשכנתא ומשכך גובה הקנס יהיה גבוהה יותר ויגרום לכך שמחזור המשכנתא תהפוך ללא כדאית. ולמרות זאת בתקופות כמו שאנו נמצאים בהם כיום בהם הריבית במשק עומדת על 0.25% בלבד הרי שנטילת משכנתא בריבית קבועה וללא הצמדה למדד המחירים בהחלט יכולה להשתלם בטווח הארוך ותחסוך מכם את הצורך במחזור משכנתא בעתיד.
לסיכום:
יש לא פחות מ-16 מסלולים שונים לנטילת משכנתא בשלשה קטגוריות עיקריות. מעבר לכך כל אדם נמצא במקום אחר בהחזרי המשכנתא ורואה את העלות מול תועלת בצורה שונה כך שבסופו של יום ההחלטה על כדאיות מחזור משכנתא נופל על כתפיכם ואת קבלת ההחלטה נעשה רק לאחר שהבנו כשורה את המקום בו אנו נמצאים וביצענו השוואת משכנתאות מסודרת וקיבלנו תשובה חד משמעית.
בהצלחה
