מחיר משכנתא: כמה באמת עולה לקחת משכנתא? – מדריך משכנתא

מחיר משכנתא ישפיע על קבלת ההחלטות שלנו. מסיבה זו עלינו לנסות ולברר מה המחיר האמיתי של נטילת משכנתא. במאמר זה ננסה לחשב יחד את מלוא העלויות הישירות והנלוות לקבלת הלוואת משכנתא סטנדרטית מהבנק. סך העלויות כולן צריכות לבוא בחשבון עוד בשלב השיקולים הראשוני עוד קודם לקבלת ההחלטה החשובה כל כך..

מחיר משכנתא

כאשר הבנק בוחר להעניק לנו את המשכנתא המבוקשת, זה נעשה מתוך שיקולים כלכליים גרידא ובעצם על מתן שירות זה נשלם לא מעט כסף. כעת נעבור בקצרה על העלויות שיש להכיר:

מחיר משכנתא מורכב משלשה מרכיבים:

1. עלויות ישירות על עצם קבלת השירות.
2. עלויות הנגזרות מההלוואה עצמה.
3. עלויות עתידיות על המשכנתא.

1. עלויות על עצם קבלת משכנתא:

צירפנו לכם טבלה מסודרת של העלויות שיש לשלם לבנק ולגופים אחרים תוך הוספת עמודה לגבי היכולת שלגם למיקוח. במידה ואתם לקוחות טובים בהחלט ייתכן ותצליחו לחסוך מעט כסף אך אלו כמובן סכומים זניחים ביחס לעלויות הנגזרות מההלוואה עצמה.

טיב השירות	מה העלות?	כמה ולמי משלמים?	ניתן למיקוח?
עלות פתיחת תיק משכנתא	0.25% מהמשכנתא	2,500 ₪ לכל מיליון	כן
עלות שמאי למשכנתא	350-1,000 ₪	בהתאם לערך הדירה	כן
רישום משכנתא ברשם המשכונות	300 ₪	תשלום לרשם המשכונות	לא
רישום הערת אזהרה בטאבו	159 ₪	תשלום לרשם המקרקעין	לא
הנפקת נסח טאבו מקורי	72 ₪	תשלום לרשם המקרקעין	לא
אישור מהעירייה על היעדר חובות	80 ₪	תשלום לרשות המקומית	לא
ייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק	260 ₪	תשלום לנוטריון הנבחר	כן

*סך הוצאות על דירה ממוצעת בישראל (1,600,000 ש"ח לצורך החישוב): 5,824 ש"ח
*בהתבסס על 920 ש"ח לשמאי, 4,000 ש"ח עמלת פתיחת תיק משכנתא וכל יתר ההוצאות ללא מיקוח.

סכומים אלו ישתנו מעט בהתאם להלוואה הרצויה אך מדובר בהוצאות גורפות שעל כל הלווים לשלם לבנק ואו לגופים אחרים בכדי שניתן יהיה להתקדם ולקבל את הכסף המיוחל.

2. עלויות הנגזרות מההלוואה עצמה:

הבנק אינו ידיד שלנו ולכן על השירות שהוא מעניק לנו נידרש לשלם לא מעט כסף. מאחר ואדם שמגיע לקחת הלוואה אינו מחזיק ביתרת מזומנים לשלם על השירות, את התשלום נשלם בתצורה של ריבית משכנתא. ריבית הנה תוספת קבועה שנקבעת באחוזים יחסיים לגובה הקרן שלווינו ואו יתרת החוב שנותר לנו לשלם.

מאחר ואנו מנסים להבין מהו מחיר משכנתא, ננסה לתרגם את גובה הריבית לכסף בכדי שנצליח להבין כמה נשלם בפועל:

כדי לחשב את גובה הסכום שנשלם לבנק עלינו לחלק את תחום המשכנתאות ל-2 קטגוריות עיקריות:

1. משכנתא במסלול קבוע ואחיד – לא נהוג.
2. תמהיל משכנתא מותאם אישית – נהוג.

רוב נוטלי המשכנתאות מתבססים על שילוב של מספר סוגי מסלולים שלכל אחת מהן יש יתרונות וחסרונות בטווח הארוך. להלן מספר מסלולים לדוגמה:

• מסלול משכנתא פריים.
• מסלול משכנתא קבועה וצמודה למדד.
• מסלול משכנתא משתנה כל 5 שנים (צמודה).

לפעמים נשלב שני מסלולים ולפעמים מעט יותר. לתמהיל שנבחר תהיה השפעה מהותית על העלות בפועל שנשלם בבנק. הבעיה היא שלא באמת ניתן לדעת איך השוק יתנהג ולכן ברוב המקרים קשה להעריך ברמת דיוק גבוהה מה תהיה העלות הסופית של השירות כולו. (למעט במשכנתא קבועה ולא משתנה) לכן לצורך החישוב של העלויות נתבסס על מחשבון נתוני משרד האוצר שלצורך הבדיקה מחייב אותנו בשני נתונים בלבד:

1. סכום המשכנתא המבוקשת.
2. מספר השנים להחזר המשכנתא.

ולהלן מספר דוגמאות:

• משכנתא בגובה 500,000 ש"ח לתקופה של 10 שנים – 115,347 ש"ח.
• משכנתא בגובה 500,000 ש"ח לתקופה של 15 שנים – 191,767 ש"ח.
• משכנתא בגובה 500,000 ש"ח לתקופה של 20 שנים – 233,288 ש"ח.
• משכנתא בגובה 1,000,000 ש"ח לתקופה של 10 שנים – 230,694 ש"ח.
• משכנתא בגובה 1,000,000 ש"ח לתקופה של 15 שנים – 383,534 ש"ח.
• משכנתא בגובה 1,000,000 ש"ח לתקופה של 20 שנים – 466,575 ש"ח.

לחישוב הסכום המדויק לצד פרק הזמן הרצוי: כנסו לקישור זה.

כפי שניתן לראות, מחיר משכנתא אינו קטן בכלל. משכנתא ממוצעת בישראל מתקרבת ל-700,000 ש"ח וניטלת לתקופה של 22 שנה. כלומר, מחיר משכנתא ממוצעת בישראל תעמוד על 373,482 ש"ח בנוסף על הקרן שלווינו ובסך הכל גובה ההחזר יעמוד על 1,076,482 ש"ח בפריסה על 22 שנים. המשמעות היא שממוצע הלווים משלם על כל שקל שקיבלו סך של 1.54 ש"ח חזרה!.

3. עלויות עתידיות על משכנתא.

מחיר משכנתא אינו מסתיים בהכרח בהוצאות פתיחת התיק וההוצאות על קיום ההלוואה אלא כולל בין היתר שינויים עתידיים וכמובן עלויות נלוות שהנם חובה לצורך קבלת ההלוואה מהבנק. ההוצאות המרכזיות הן כדלהלן:

• ביטוח משכנתא – עליכם לשלם כמה מאות שקלים מידי חודש לביטוח.
• גרירת משכנתא – מעבר דירה יכריח גרירת המשכנתא לנכס אחר.
• מיחזור משכנתא – שיפור תנאי המשכנתא ייחייבו תהליך מיחזור הלוואה.

כאשר נוטלים הלוואת משכנתא לא בהכרח יודעים מה צופן העתיד. לעתים אנו נוטלים הלוואת משכנתא על דירה קטנה מידי ואו בתנאים לא נוחים עבורנו, במקרים אלו אנו נרצה לבצע שינויים בנכס שנרכש ואו לשנות את תנאי הלוואת המשכנתא. לכל הפעולות הללו יש השפעות כלכליות עליכם.

אז כמה באמת עולה לקחת משכנתא?

התשובה על שאלה זו תשתנה מלווה ללווה. אולם ניתן לומר בבירור שמדובר בעסקה משמעותית במיוחד. מחיר משכנתא עולה לרוב על 400,000 ש"ח לאחר שיכלול מלוא ההוצאות המוצגים מעלה. כאשר אנו רוכשים רכב או כל חפץ באלפי שקלים בודדים, נבצע השוואות מחירים ונבחן כל אלטרנטיבה אפשרית אך דווקא במשכנתא רבים מעדיפים לא לדעת ולא להבין את גודל האחריות ואת גובה המחיר שעליהם לשלם..

בעסקאות מסוגים אלו בהם מרכיבי הסיכון והעלות כה גבוהים, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי. אדם שאמנם יגבה מכם כמה אלפי שקלים נוספים אך בסבירות רבה יחסוך לכם כסף רב בטווח הארוך וזאת על ידי בניית תמהיל משכנתא נכון ומדויק עבורכם תוך חיזוי מצב השוק בעתיד תוך דאגה אמיתית ובלעדית לאינטרסים שלכם. את תמהיל המשכנתא הנבחר יש להציג לכל שמונת הבנקים למשכנתאות בישראל ולבחון מי נותן את הריבית הנמוכה ביותר וכך בעצם חוסכים לעתים עשרות ואף מאות אלפי שקלים

התייעצו עם יועץ משכנתאות פרטי שיעזור לכם לקבל החלטות נכון, פנו אלינו: