מחיר למשתכן למשפרי דיור: מי זכאי ואילו דירות מחיר למשתכן מוצעות לכולם?!

לאחר למעלה משנתיים של פעילות ובטרם נמסרה הדירה הראשונה לזוכי מחיר למשתכן, התכנית מתעדכנת ונפתחת לראשונה לכלל הציבור. לפי ההנחיות החדשות של משרד האוצר, החל מחודש ספטמבר 2017 יוכלו בעלי דירות להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן במידה ואילו נכשלו במסגרת מחיר למשתכן למחוסרי דיור. במאמר זה נסקור את תנאי מחיר למשתכן למשפרי דיור,

מחיר למשתכן למשפרי דיור

בשנתיים האחרונות, כלל המכרזים לרכישה ובניית בניינים מרובי קומות נעשו במסגרת תכנית מחיר למשתכן למחוסרי דיור. כתוצאה מכך, נוצר היצע דירות רחב לזוגות צעירים ומחוסרי דיור אך ללא היצע דירות חדשות למכירה לכל יתר הציבור, מחירי הדירות המשיכו לעלות ולעלות כנגד כל ציפיות משרדי האוצר והשיכון. רק לאחר שנתיים, נראה שיש האטה מסוימת בנטילת משכנתאות וברכישת דירות חדשות אך נתונים אלו אינם בהכרח מעידים על ירידת מחירים צפויה.

לצד הקושי בהורדת מחירי הדירות, גם בפרויקטים רבים של מחיר למשתכן מתגלים לא מעט בעיות. החל מאי השתתפות יזמים וקבלנים במכרזים על קרקעות ועד השתתפות דלה של זכאי מחיר למשתכן בפרויקטים מרוחקים מאזורי הביקוש. בנוסף, הדירות הקטנות נחטפות ואילו הדירות המרווחות והיקרות יותר אינם מתאימים לזכאים. כתוצאה מכך, יש קושי מסוים לשווק את כלל יחידות הדיור בפרויקטים במסגרת מחיר למשתכן.

בשילוב נתונים אלו, משרד האוצר בחר באפשרות הנכונה ביותר והיא כמובן פתיחה חלקית של הגרלות מחיר למשתכן לכלל הציבור, על כך כעת:

עיקרי השינוי בתכנית מחיר למשתכן:

1. בעלי דירות (משפרי דיור) יוכלו לרכוש דירות מוזלות במחיר למשתכן.
2. קבלנים יוכלו בנסיבות מסוימות למכור דירות בשוק החופשי.
3. מחירי דירות במחיר למשתכן יקבעו לפי קומות הבניין.

אנו נעבור כעת על כל שינוי ושינוי לצורך ההמחשה:

1. בעלי דירות (משפרי דיור) יוכלו לרכוש דירות מוזלות במחיר למשתכן:

בשונה מהמצב כיום בו רק מחוסרי דיור זכאים להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן, החל מספטמבר משפרי דיור שמהווים כ-20% משוק הדיור בישראל יוכלו אף הם להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן.

משפרי דיור הנם תושבים המחזיקים בדירה בבעלותם אך רוצים לשדרג את הדירה למרווחת יותר.

התכנית עדיין מוצעת בראש ובראשונה למחוסרי דיור העונים לקריטריונים של תכנית מחיר למשתכן. אך, יתרת הדירות שלא נמכרו ואו שלא נמצא להן ביקוש יועברו הלאה ליתר הציבור שיכול להרשות לעצמו לעמוד בהוצאות גבוהות יותר ולרכוש את הדירות המרווחות והיקרות כדוגמת דירות גן, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים שיקרים מידי בעבור מחוסרי הדיור.

הדירות שירכשו על ידי משפרי הדיור עדיין יכילו את מרכיבי מחיר למשתכן המקורי. כלומר, משפרי דיור שירכשו דירות בבניינים שנבנו במסגרת מחיר למשתכן ייהנו מהנחה בגובה 20% בממוצע על עלות הנכס. מדובר בהטבה משמעותית שתעודד רבים לשפר דיור.

התנאים בהם דירות מוצעות למשפרי הדיור, מובאות כעת:

2. קבלנים יוכלו בנסיבות מסוימות למכור דירות בשוק החופשי:

המצב כיום: יזמים וקבלנים שזכו במכרז מחיר למשתכן נדרשו לשווק את מלוא יחידות הדיור באמצעות משרד השיכון ובעזרת הגרלות מחיר למשתכן ורק לבעלי תעודת זכאות מחיר למשתכן. כתוצאה מכך, לפעמים הקבלן מוצא עצמו עם יחידות דיור שלא נרכשו ובמלכוד.

המצב החל מספטמבר 2017: יזמים וקבלנים שזכו במכרז מחיר למשתכן ולא הצליחו למכור את מלאי הדירות יוכלו לבחור לשווק את יתרת הדירות בשני אופנים:

1. הקבלן ישווק את הדירות בשוק החופשי למשפרי דיור.
2. הקבלן יחזיר את הדירות להגרלה נוספת למשפרי דיור.

האפשרות הראשונה מתאימה וקיימת לקבלנים שנותרו בידם פחות מ-25 יחידות דיור ואו 10% מהיחידות דיור שהוצעו בפרויקט. לעומת זאת, במידה ונותרו מספר רב של יחידות דיור (מעל 25 ואו מעל 10% מסך היחידות), הרי שניתן יהיה להפקיד את השיווק בידי משרד השיכון ודרך אתר ההגרלות.

*יש לציין, במידה והדירות עדיין לא ימכרו במסגרת תכנית מחיר למשתכן במהלך שנה נוספת. הקבלן יוכל למכור את הדירות לכל רוכש בשוק החופשי אך זאת במחיר מחיר למשתכן.

3. מחירי דירות במחיר למשתכן יקבעו לפי קומות הבניין:

העדכון בתכנית מחיר למשתכן מתייחס לא רק לאילו הזכאים להשתתף בתכנית מחיר למשתכן ולאופי השיווק של הנכסים אלא גם למרכיבי העלות של דירות מחיר למשתכן בבניינים בני 9 קומות ויותר. להלן פירוט העלויות לפי קומה:

• קומת גן – מחיר הדירות יישאר זהה.
• קומות 2,3,4 – ייהנו מהנחה לפי ההגדרות הבאות:
  • קומה 2 – 3% הנחה נוספת ביחס למ"ר במכרז.
  • קומה 3 – 3% הנחה נוספת ביחס למ"ר במכרז.
  • קומה 4 – 3% הנחה נוספת ביחס למ"ר במכרז.
• קומות 5,6 – מחיר הדירות יישאר זהה.
• קומות 7 ומעלה – 1% הנחה נוספת ביחס למ"ר במכרז.

לסיכום,

במידה ואתם מחזיקים בדירה בבעלות, במידה ואתם מחכים להזדמנות שלכם לרכישת דירה מוזלת (שדרוג דירה), הרי שייתכן מאוד שיש מספר רב של הזדמנויות בלתי חוזרות ממש מעבר לפינה. המלצתנו, להמשיך ולעקוב אחר מחירי הדירות וכמובן לבחון האם נפתחים הגרלות מחיר למשתכן בסביבה בה אתם מתעניינים החל מחודש ספטמבר 2017.

בהצלחה!