מחירי משכנתא ישתנו מאדם לאדם וקשה עד בלתי אפשרי לבצע השוואה בין תנאי הלוואה של אדם אחד לעומת אדם אחר. ולמרות זאת ניתן לבצע השוואה של חלק מהעמלות וההוצאות הנלוות לנטילת הלוואת משכנתא ממוצעת. כך לדוגמה ניתן לבצע השוואה בין עלות פתיחת תיק משכנתא של אדם אחד לזה של חברו בכדי לנסות לקבל הנחה דומה ואו לבצע השוואה בין עלויות ייעוץ משכנתא אך כמובן שגם השוואות אלו לא ממש מבטיחים לנו לקבל תנאים דומים. במאמר זה ננסה להבין יחד למה מחירי משכנתא של אדם אחד אינם זהים לתנאיו של אדם אחר..
מחירי משכנתא
כנראה ששמתם לב בפעם האחרונה שביקרתם בסניף הבנק הקרוב לביתכם שאין תווי מחיר על כמעט אף מוצר פיננסי. מעבר לעמלות קבועות על שירותי פקיד, משיכה, הפקדה ופעולות פשוטות קבועות אין ולא ניתן למצוא מחיר כתוב וקבוע. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שכל אותם מוצרים פיננסיים שהבנק מוכר מותאמים אישית למידותיו של מבקש השירות.
משכנתא הנה אחד מהמוצרים הפיננסיים המבוקשים ביותר ורבים רואים במשכנתא הזדמנות יחידה בדרך אל דירה בבעלותם. הבנק יודע זאת, הבנק יודע עוד שמרבית הסיכון נופל עליו מאחר ובמידה ונוטל המשכנתא אינו מסוגל לעמוד בהחזרים הקבועים והמוסכמים בין הצדדים הרי שהבנק מפסיד סכומי עתק. בדיוק לשם כך בהלוואה מסוג זה ממשכנים את הדירה הנרכשת לטובת הבנק בכדי להפוך את העסקה לכדאית עבור הבנק ובעליו.
בבואנו לקבל משכנתא חדשה מהבנק עלינו להוכיח שאנו אכן ראויים לקבל מוצר פיננסי זה על ידי כך שאנו נדרשים להביא הון עצמי למשכנתא בגובה 25%-30%-50% בהתאם לסוג הרכישה. מעבר להוכחת יכולת למימון עצמי של חלק מוחשי בנכס שברצוננו לרכוש עלינו להוכיח לבנק שיש לנו מקום עבודה קבוע ובטוח, שיש לנו הכנסה מספקת וכמובן שאנו מנהלים את משק הבית בצורה הגיונית ונכונה.
קביעת מחירי משכנתא
בעצם, כאשר אנו מגיעים לבנק בבקשת משכנתא הבנק דורש מאיתנו להביא מסמכים למשכנתא, מסמכים המוכיחים את כל הנאמר על ידינו ומאמתים שאכן יש בידינו לעמוד בהחזרי המשכנתא הקבועים מידי חודש. על בסיס מסמכים אלו הבנק קובע את מידת המסוכנות / מידת הפוטנציאל שאתם מהווים עבורו וביכולתו להציע לכם את ההצעה הטובה ביותר עבורו. אנו מצידנו צריכים לנסות לקבל הצעות טובות יותר על ידי השוואת הבנקים השונים בתקווה ובנק אחד יהיה יותר סלחן ויבצע חישוב נוח יותר עם מצבנו הכלכלי וכך בעצם נקבל את מחיר המשכנתא הזול ביותר.
לכל בנק יש מספר מסלולים (תמהילים) בהם ניתן לקחת משכנתא, ישנם מקרים בהם הבנק מוכן להציע ללקוח רק תמהילים מסוימים וזאת כדי להקטין את הסיכון עבורו ופעמים אחרות שהבנק מציע מבחר תמהילים שמתוכם תוכלו לבחור את המסלול הנוח ביותר עבורכם כאשר לכל סוג משכנתא יש יתרונות וחסרונות שמשפיעים על כדאיות ההלוואה לטווח הקצר, הבינוני והארוך.
איך בעצם אנו משלמים?
מאחר ואנו נדרשים לקחת הלוואה (משכנתא) הרי שהבנק יודע שאין לנו כסף מיותר שמתגלגל לנו בין הרגליים ולכן עליו לגבות את העמלה / עלות על ההלוואה בצורה אחרת. הדרך של הבנק לגבות מכם על השירות היא בהוספת ריבית למשכנתא. ישנם סוגים רבים של ריביות שישתנו בין התמהילים השונים וריביות אלו מכילות שני מרכיבים עיקריים:
- גובה הסיכון שהבנק לוקח על עצמו במתן ההלוואה.
- גובה העלות שאתם משלמים על עצם קיום ההלוואה.
גם כאשר הבנק מציע לכם תמהיל משכנתא ואתם אכן מעוניינים בו חשוב מאוד לשים לב לנתון הריבית מאחר והוא זה שבסוף קובע את גובה ההחזר החודשי ומשפיע בצורה משמעותית על יכולת ההחזר שלכם. הבנק תמיד ירצה להקטין את הסיכון עבורו על ידי הצמדת ההלוואה למדד המחירים לצרכן ואו למטבע כלשהו וזאת כדי שבין אם יהיה אינפלציה או כל שינוי אחר במשק ההלוואה תהיה שוות ערך ראלי עבור הבנק והבנק לא ימצא עצמו מופסד מעצם ההלוואה עצמה.
ככל שהתמהיל נוח יותר עבור הבנק (הצמדה למדד – ריבית משתנה) כך גובה העמלה על הסיכון מצד הבנק ירד. ככל שאתם תרצו להיות על הצד הבטוח יותר מול ההלוואה שאתם נוטלים (ריבית קבועה – ללא הצמדה) המחיר שהבנק יגבה מכם על עצם הסיכון עבורו בהלוואה גדל אך אתם זוכים לבהירות גבוהה יותר לגבי הסכום אותו תידרשו להחזיר מידי חודש בחודשו ללא שינויים בהתאם למצב המשק..
כפי שניתן לראות ישנם מספר גורמים שמשפיעים על המחיר של המשכנתא:
- מצבכם הכלכלי – יציבות במקום העבודה והכנסה קבועה ובטוחה.
- גובה המשכנתא – הסכום שאותו אתם לווים מהבנק.
- משך המשכנתא – לכמה שנים אתם מעוניינים לקחת את ההלוואה.
- תמהיל המשכנתא – מה מידת הסיכון לבנק במסלול שבחרתם.
- הריבית במשק – במידה והמשכנתא צמודה הרי שהריבית תשפיע עליכם.
- ועוד..
בעצם, לא ניתן לבצע השוואה בין מחיר משכנתא של אדם אחד ובין מחיר משכנתא של אדם אחר מאחר ושניהם אמנם מבקשים מוצר פיננסי דומה מהבנק אך בפועל מדובר במוצרים שונים לחלוטין. כלומר, כל אדם מרכיב לעצמו את המכלול המדויק לצרכים שלו והמשתנים כדוגמת גובה ההלוואה, תקופת ההלוואה, סוג ההלוואה והמצב של הלווה משפיעים באופן ישיר על המחיר בפועל שנשלם על עצם נטילת המשכנתא.
מה עושים עם מגלים שהמחיר יקר מידי?
ישנם מקרים בהם אנו נוטלים משכנתא שהייתה מצוינת ומתאימה לצרכים שלנו לפני עשור אך כעת המשכנתא הפכה ליקרה מידי, במקרים אלו במידה ובחרנו תמהיל נכון ובמידה ותכננו את הלוואת המשכנתא כנדרש נוכל לבצע "מיחזור משכנתא" תהליך בו אנו נוטלים משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר ועם הלוואה זו אנו מחזירים את ההלוואה הקודמת שקיימת לנו בתנאים פחות טובים. (יש לבחון את כדאיות המהלך בהתאם לקנס פירעון מוקדם)..
האם יש מחירי משכנתא קבועים?
ישנם מוצרים ועלויות משלימות אשר מוצעות במחירים קבועים וזאת מאחר ומדובר בתהליך / שירות שדורשת עמלה ואינה קשורה לעצם המשכנתא עצמה. אך גם במידה ואנו בוחנים את השירותים הפופולריים נראה שיש הבדלים בין אדם לאדם:
- יועץ משכנתאות: יגבה שכר שונה בהתאם לקושי לקבלת התנאים הרצויים מהבנקים.
- שמאי מקרקעין: שמאי מקרקעין יגבה סכום שונה בהתאם לגודל ומצב הנכס שנרכש.
- ביטוח משכנתא: חברת הביטוח תחשב את עלות הביטוח בהתאם לגיל הלווה וערך הדירה.
מדובר בתהליך לא זול שמקשה עלינו לא מעט מאחר ולא ניתן לדעת מה תהיה העלות הסופית שלנו ויתרה מזאת במידה ולא עובדים עם יועץ משכנתאות פרטי כלל לא ניתן לבצע השוואת מחירים בין הבנקים השונים מאחר וכל אחת תציע לנו תמהילים שונים ואו שינויים שונים שאין לנו דרך להעריך בכוחות עצמנו את השפעתם על גובה התשלום על המשכנתא. ולכן, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שילווה אתכם במקצועיות ויעשה עבורכם סדר בבלגן ויסדיר לכם את התנאים הטובים ביותר עבורכם בטווח המידי אך גם בטווח הארוך על ידי הסדרת נקודות יציאה ותקופות שונות בחיי ההלוואה.
רוצים לקחת משכנתא חדשה? רוצים למחזר משכנתא? פנו אלינו:
