מחירי הדיור מרתקים רבים. יש את בעלי הדירות שישמחו עם מחירי הדירות ימשיכו לעלות ולעלות ואילו את יתר הציבור ששואף להגיע לדירה אך כל עוד מחירי הדירות עולים החלום רק הולך ומתרחק מהם. כלל מי שעוקב אחר מחירי הדיור בישראל אינו באמת יודע מה צופן העתיד. האם אנו לקראת פיצוץ בועת המחירים ונראה צלילה במחירי הדירות ואו שמה הצורך בדירות כה גבוהה שמחירי הדירות רק צפויים להמשיך לעלות בשנים הקרובות. גם כאשר עוקבים אחר מחירי הדיור בישראל יש הבדלים ניכרים בין מרכז הארץ ואזורי הביקוש בגוש דן לבין הפריפריה הקרובה והרחוקה. אז מה צופן העתיד?
מחירי הדיור
עוד ועוד כתבות מפורסמות בחודשים ובשנים האחרונות לגבי נתוני האמת על מחירי הדיור בישראל. חלק טוענים שיש מחסור ענק בדירות, אחרים טוענים שיש מחסור שולי שניתן לפתור בתוך מספר שנים, בפועל אף אחד לא באמת יודע כמה דירות חסרות במשק וכתוצאה מכך לא ניתן לדעת האם מחירי הדירות אכן ראליות ואו שמה מדובר בבועה. במאמר זה ננסה להימנע מנתונים מספריים ודוחות מאחר וכל דוח מבטל את האחר ובעצם דוחות אלו משאירים אותנו עם מידע לא מדויק כלל ועיקר. במקום זאת נתמקד בנתוני אמת שאכן ניתן לבדוק.
הגורמים הראליים לעליית מחירי הדיור בישראל
האם מחירי הדירות חייבים לעלות? במידה וכן, בכמה הן צריכות לעלות מידי שנה? התשובות לא ברורות אך ניתן להתייחס למספר נתונים שמשפיעים על עלויות הדיור בישראל. נתחיל במספר פרמטרים שמשפיעים באופן ישיר על מחירי הדיור בישראל ואותן ניתן להבין ביתר קלות:
- מדד המחירים לצרכן – אינפלציה – ירידת ערך הכסף לעומת שמירת ערך מקרקעין.
- מדד תשומות הבניה – עלויות בניה – עלות כלל הוצאות הבניה בפועל של דירות מגורים.
נהוג להתייחס לנכסי מקרקעין כאל נכסים השומרים על ערכן גם כאשר ערך הכסף נשחק. כתוצאה מכך מחירי הדירות צפויים לשמור על ערכן אך מחירם בשוק יתייקר בגובה ירידת ערך הכסף. לעומת זאת, עלויות בניה שנמדדות במדד תשומות הבניה יכולות לנוע מעלה ומטה ואף הן משפיעות על עלות הדירה הסופית. שני מרכיבים אלו יישארו ככל הנראה בתוקף ואותם ניתן להבין בצורה פשוטה. במידה ומשקללים את המדדים הללו נקבל עליה ראלית של מחירי דיור בישראל בכ-2%-3% מידי שנה.
הגורמים לעליית המחירים המטאורית בישראל ובעולם כולו מתבססת כמובן על הגורמים המלאכותיים שניתנים לשינוי בהינתן הנסיבות הנכונות:
הגורמים המלאכותיים לעליית מחירי הדיור בישראל
כאשר מתייחסים לגורמים המלאכותיים שמשפיעים על מחירי הדיור בישראל אך גם בעולם כולו ניתן לכלול מגוון פרמטרים ואנו ננסה להתייחס אליהם במאמר זה כדי לנסות להבין את התוקף של השפעתם והאם אנו צפויים לראות שינוי מגמה בעתיד בכל הנוגע למחירי הדיור בישראל:
- מחירי הקרקעות – הביקוש לקרקעות גדול אך ההיצע נמוך מהנדרש.
- התכנסות לערים – ערים מרכזיות זוכות לעדיפות עליונה על ידי הצעירים.
- שכר גבוה – ישנם אוכלוסיות (הייטק) שמרוויחות סכומי עתק בעבודתם.
- דירות גדולות – קבלנים ועיריות בונות דירות גדולות ללא הצדקה אמיתית.
- ריבית במשק – הריבית האפסית במשק מעודדת השקעה בנדל"ן.
כמו בכל ענף אחר. ההשפעה הגדולה ביותר על מחירי הדיור בישראל ובעולם כולו הנו הביקוש וההיצע. בעוד בעולם יש שפע של קרקעות וערים בהם אפשר לגדול ולהתפתח, בישראל מרבית העבודות (52%) מבוססות מיקום ונמצאות בעיר הגדולה תל אביב וערי הלוויין שלה. כלומר, כאשר רוצים לפתח קריירה ולהצליח יש צורך להתכנס למרכז הארץ והביקוש עולה ועולה עם כל שנה שעוברת. יתרה מזאת, עבודות במרכז הארץ משלמים משכורות נאות במיוחד וישנם ענפים שלמים שיכולים לעמוד בהוצאות גדולות במיוחד לשם רכישת דירה נאה באזור לבחירתם וכך בעצם הביקוש פוגש את היכולת לקנות וזאת על חשבונם של האוכלוסיות החלשות יותר שנאלצות להסתפק במגורים בפריפריה הרחוקה.
ההבדל בין מרכז הארץ לפריפריה
בעוד במרכז יש מאין הצדקה למחירי הדיור וזאת מאחר ויש שפע של עבודה ומספר רב של בעלי משכורת נאה שיכולים לעמוד במחירי הדיור, ביתר המדינה אין באמת הצדקה למחירי הדיור. בפריפריה אין עבודה יציבה ובטוחה, אין משכורות עתק ואין בעיות בהיצע הקרקעות (למעט הספסרות של הממשלה) ומחירי הדיור עולים אך ורק כתוצאה מההשוואה אל מרכז הארץ ומחוסר מלאכותי בקרקעות שנוצר עם השנים.
כמו כל שוק אחר, גם שוק הנדל"ן הנו שוק מחזורי. כלומר, ישנם תקופות עם עליות ותקופות עם ירידות. גם פעילותם של משקיעים יכולה להשפיע עד לרף מסוים כאשר בסופו של כל זינוק יש נפילה והיא בוא תבוא. גם במשוואה זו יש הבדל ניכר בין מחירי דיור יקרים ומוצדקים הקיימים במרכז הארץ שימנעו קריסת מחירים משמעותית בנכסים אלו. לעומת קריסת המחירים הצפויה בפריפריה כאשר המשקיעים ימכרו ומהר את נכסיהם שרכשו בריבית האפסית ויגרמו למחירי הדיור לצנוח בבת אחת באחוזים ניכרים.
פעילות הממשלה להורדת יוקר מחירי הדיור
הממשלה יחד עם שר האוצר משה כחלון החלה להראות שינוי גישה ובמקום ספסרות בקרקעות מתחילים לוותר על הרווחים הצפויים מקרקעות שונות בכל רחבי הארץ לטובת העברת ההטבה לזוגות הצעירים ומחוסרי דיור. במסגרת מחיר למשתכן, מחיר מטרה, דירה להשכיר ושלל תכניות אחרות מספר הדירות שצפויות להימכר במחירים הנמוכים בעד 30% ממחיר השוק צפוי להגיע לכדי 100,000. מדובר במספר שיא וזאת במקביל להאצה במתן אישורי הבניה וחתימה על הסכמי גג מול רשויות חזקות גם במרכז הארץ.
במרכז הארץ יש חוסר אמיתי בקרקעות ולכן פעולות הממשלה מוגבלות בטבעם ורוב הבניה נעשית על גבי קרקעות פרטיות ולגובה רב והשפעת תכניות הממשלה לא משמעותיות. בפריפריה מצד שני קל למדינה להעניק הטבות ולכן מספר הדירות המוצעות במחירים מוזלים גבוהה במיוחד. ישנו חשש אמיתי שמחירי הדיור בפריפריה יצנחו ויגרמו ללא מעט אנשים להיפגע אנושות מבועת המחירים שהתפתחה בישראל אך רבים אחרים יוכלו להגיע לדירה משלהם במחירים שפויים הרבה יותר ולהרגיש שוב בבית, במקום בו הממשלה דואגת לאזרחיה.
האם מחירי דירות בישראל ימשיכו לעלות?
אנו מניחים שמחירי הדיור בישראל אכן ימשיכו לעלות בטווח הקצר. לעומת זאת בטווח הארוך אנו נראה איזון מחירים ואו ירידת מחירי הדיור אך כמובן שירידת המחירים תשפיע בראש ובראשונה על ערי הפריפריה בהם אין הצדקה למחירים ואילו בעלי הדירות במרכז הארץ יפגעו הרבה פחות. גם כאשר מתייחסים לגודל הדירות ההשפעה צפויה להיות שונה. בעלי דירות קטנות במרכז הארץ כמעט ולא יפגעו כתוצאה מירידת מחירים וזאת מאחר והביקוש לשכירות במרכז הארץ אדיר בממדיו לעומת זאת דירות גדולות חשופות לפגיעה רחבה יותר.
כדי לברר מהו הרף ההגיוני לירידת מחירים מומלץ להשוואת את מחיר הדירה עם גובה השכירות שניתן לדרוש בתמורתה. כך לדוגמה, ישנם ערים בהם הביקוש כה גבוהה שגם ירידת ערך הדירה לא בהכרח תשפיע על הביקוש לשכירות וגובה התשואה צפויה להישאר זהה. לעומת זאת יש ערים בהם ירידת מחירי הדירות תגרור ירידה מידית של מחיר השכירות וכך בעצם תהפוך השקעה בדירות ללא כדאית ולבריחת המשקיעים שיובילו את המשך קריסת המחירים עד לעלייה הבאה…
מה עושים? מתייעצים עם יועץ השקעות / יועץ נדל"ן – השאירו פרטים:
