מחזור משכנתא הנו תהליך חשוב שיכול לחסוך לכם כסף רב. מחזור משכנתא כשמו כן הוא, תהליך בו אנו מחזירים הלוואת משכנתא ישנה ונוטלים אחרת במקומה. כדי להחזיר את ההלוואה הקודמת אנו נוטלים הלוואה חדשה ועמה סוגרים את החוב הישן. עושים זאת כדי לחסוך כסף וזאת כאשר הריבית במשק יורדת וכאשר יש לבנק סיכון נמוך יותר ומסיבה זו ייתכן ותוכלו לקבל הלוואה דומה בתנאים טובים בהרבה דבר שישפיע בסופו של דבר על גובה ההחזר החודשי ויחסוך לכם עשרות ואולי מאות אלפי שקלים בטווח הארוך.
מחזור משכנתא
כאשר אנו נוטלים הלוואת משכנתא לתקופה ממוצעת של 21 שנה, אין ביכולתנו לדעת מה הם השינויים הטכנולוגיים והתעסוקתיים שישפיעו על המשק בעוד עשור או שניים. ניתן להיות כמעט בטוחים ששני עשורים מיום נטילת ההלוואה המצב במשק יהיה שונה משמעותית ממועד נטילת ההלוואה. אך, מאחר ואין אדם שיכול לראות את הנולד. אנו ממשיכים לקחת הלוואות משכנתא בהתאם לתנאים הקיימים בשוק ביום בו אנו רוכשים דירה.
אחת למספר שנים עלינו לבחון את תנאי ההלוואה ביחס למצב העדכני של המשק ולבחון האם ביכולתנו לקבל תנאים טובים יותר במידה ונחזיר את ההלוואה הקודמת בעזרת הלוואה חדשה. במידה ואכן יתברר שתנאי המשק ואו מצבכם הכלכלי מאפשרים זאת בהחלט ניתן לבצע מיחזור משכנתא וליהנות מתנאים טובים יותר ועל כך במאמר זה:
מתי מומלץ לבצע מחזור משכנתא?
שאלה זו ניתן לבחון בצורה אינדיבידואלית בהתאם לנתוני ההלוואה הקיימים לכם. כדי לדעת האם אכן מומלץ לכם לבצע מחזור משכנתא, יהיה עלינו לבחון כמה נקודות עיקריות:
- האם התנאים במשק השתנו משמעותית מאז נטילת המשכנתא?
- האם המצב הכלכלי שלכם השתנה משמעותית מאז נטילת המשכנתא?
- האם תנאי ההלוואה שלכם מתאימים לביצוע מחזור משכנתא?
- מה גובה יתרת החוב שלכם / תקופת ההחזר לבנק?
- איזה סוג הלוואת משכנתא נטלתם (משתנה / קבועה)?
- האם התועלת בביצוע מחזור משכנתא עולה על העלות?
כל אדם החייב לבנק כסף במסגרת הלוואת משכנתא מחויב לשאול את עצמו שאלות אלו אחת לתקופה של מספר שנים. לעתים קרובות ניתן לזהות הזדמנויות אשר יכולות לחסוך לכם סכומי עתק ולאפשר לכם לעמוד בכבוד בהחזרי ההלוואה. כעת ננסה להסביר את סט השיקולים בעד ביצוע מחזור משכנתא, כאשר אתם תוכלו לעשות השוואה על תנאי המשכנתא שלכם ולבחון האם כדאי לכם למחזר את המשכנתא.
שיקולים לקבלת החלטה על מחזור משכנתא:
כאשר אנו בוחנים את תנאי המשכנתא שלנו וחושבים שייתכן מאוד שביכולתנו לקבל תנאים טובים יותר ולחסוך כסף מידי חודש נרצה לבחון את הנושא בהתאם לשני הקריטריונים הבאים:
מחזור משכנתא לפי מצב המשק
אנו בוחרים לקנות דירה לפי מצבים אישיים בחיים. אנשים נוטים לקנות דירה לאחר שהם מתחתנים ואו לאחר שנולדים להם ילדים ויש להם רצון עז ליציבות גדולה יותר. כתוצאה מכך, פעמים רבות רוכשים דירה במשק לא אופטימלי ובעצם מתחייבים להחזיר את ההלוואה בריבית גבוהה וקבועה לאורך שנים רבות וזאת כאמור גם כאשר בהחלט ניתן לקבל הלוואה בסדר גודל דומה בתנאים טובים הרבה יותר מספר שנים לאחר מכן. אנו בהחלט נבצע מחזור משכנתא לעתים קרובות מעצם העובדה שהמשק מאפשר זאת וניתן להגיע לאותו היעד בפחות כסף.
מחזור משכנתא לפי המצב הכלכלי
כאשר אנו קונים דירה בגיל צעיר לרוב יהיה לנו שכר די נמוך. במקרים רבים זוג רוכש דירה כאשר כחצי מהכנסותיהם הפנויות של בני הזוג מוקדשות להחזרי ההלוואה. לעומת זאת, לאחר שנים מספר בני הזוג מקבלים קידום בעבודה, זוכים ליציבות גבוהה יותר וכעת יכולים לעמוד בהחזרי משכנתא גבוהים הרבה יותר. במצבים אלו בהחלט ניתן לבצע מחזור משכנתא ולקבל משכנתא בתנאי ריבית נוחים יותר (סיכון נמוך יותר לבנק) ועם החזרים גבוהים יותר שיאפשרו לנו לסלק את יתרת המשכנתא בתוך פרק זמן קצר הרבה יותר. המשמעות היא חיסכון משמעותי בכסף וזאת מאחר וכעת משך חיי ההלוואה התקצרו וההצמדה למדד המחירים לצרכן תורגש פחות.
אבל האם תמיד אפשר וכדאי למחזר משכנתא?
לא תמיד בהכרח כדאי למחזר הלוואת משכנתא. ישנם מקרים רבים בהם היתרונות בביצוע מחזור משכנתא עולים על היתרונות שבה:
- כאשר מדובר בהלוואה בתנאים נוחים בסך הכל וגובה החסכון לא משמעותי.
- כאשר מדובר בהלוואה שיתרת ההחזרים בה נמוכה ואינה שווה את המאמץ.
- כאשר על הלווה לשלם עמלת פירעון מוקדם – קנס מוגדל ויקר במיוחד על המחזור.
כלומר, ישנם הלוואות שבהם גובה החיסכון אינו מספיק רציני בשביל לשלם ליועץ משכנתאות ולהשקיע את המאמצים הנדרשים בכדי למחזר את ההלוואה. במקרים רבים אין יותר מידי תשלומים או לחלופין מדובר בהלוואת משכנתא צמודה לריבית כך שבכין כה וכה הלווה נהנה מהטבה בתנאים ברגע שמצב המשק משתנה וכן דוגמאות נוספות אחרות. מעבר לכך במידה ומדובר בהלוואת משכנתא בריבית קבועה ולא צמודה למדד קל מאוד לחשב את גובה הנזק הנגרם לבנק כתוצאה מהחזרה מוקדמת של יתרת החוב הקיים כך שניתן להטיל עליכם קנס פירעון מוקדם (בתנאים מסוימים) שמשמעותו הוצאה נוספת שיש לשקלל לבחינת כדאיות ביצוע מחזור ההלוואה.
איך מקבלים החלטות בנושא?
ישנם מקרים בהם ברור ללווה וברור לכל אדם אחר שכדאי ואף חובה לבצע מחזור משכנתא! במקרים נוספים ייתכן וכדאי אך קשה לזהות זאת במבט ראשון ויש להוציא מחשבון ולבצע חישובים שונים בכדי לראות איך מחזור משכנתא צפוי להשפיע על החוב הקיים. כדי לעשות זאת כמובן שניתן לפנות לקבלת ייעוץ משכנתאות מיועצים פרטיים שיבצעו עבורכם את החישובים לבחינת הכדאיות שבעסקה זו.
חישובים אלו מתבססים בין היתר על הערכות וחיזוי העתיד. כלומר, לא באמת ניתן לדעת מה יקרה בעתיד ולכן על היועץ משכנתאות להיות בעל ניסיון רב וכזה שדעתו אכן מקובלת עליכם. תפקידו של יועץ המשכנתאות לבצע עבורכם את החישובים יחד עם הזנת נתונים ומידע שידועים לו וצפויים להשפיע על גובה הריבית בעתיד כך שניתן יהיה לחזות ברמת דיוק גבוהה ככל האפשר את גובה החיסכון שבביצוע מחזור משכנתא. במידה ואכן יש תוצאות טובות בהחלט ניתן להתקדם ולמחזר את המשכנתא לכדי חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
רוצים לבדוק האם כדאי לכם למחזר משכנתא? השאירו פרטים ונחזור אליכם:
