מושע, מושג המוכר גם כ"מושאע" או "מושעא". הנו מצב נתון בו יש "אי מסוימות בבעלות על נכס". כלומר, כאשר יש נכס אחד השייך למספר רב של שותפים כאשר אין הגדרה לחלקי השותפות בין השותפים. מדובר במצב המתקיים בבניינים ישנים ומשתמר מתקופת הטורקים ומשפיע עד משפחות רבות בישראל עד היום.
מושע הנו מצב בו בניין מגורים בו מתגוררים אף עשרות דיירים רשום בטאבו כגוש וחלקה אך אין רישום של תתי חלקות. כלומר, לא ניתן לומר שיש לאדם כלשהי בעלות על דירה מסוימת. במקום זאת נידרש להגיד שלכל הבעלים על דירות בבניין זה יש בעלות יחסית על כל גרגיר וגרגיר על השטח בו הדירה ממוקמת. מושע הנו מצב בעייתי מאוד מאחר ולא ניתן להגדיר בהכרח שדירה מסוימת רשומה על שם אחד השותפים בנכס.
מושע – אי מסוימות בבעלות על נכס
ישנם אזורים בישראל כדוגמת שכונת התקווה בתל אביב, בהם בנייני דירות רבים רשומים בטאבו כגוש וחלקה אך בעלי הדירות אינם רשומים כבעליהם של תתי חלקות מוגדרות. המשמעות היא שיש מורכבות רבה בביצוע עסקאות על נכסים אלו ורבים ימנעו מרכישת דירה אשר בפועל אינה רשומה במאת האחוזים על שמם.
לא תמיד מושע מתייחס לבניין ישן. לעתים קרובות קבלן מכר דירות לדיירים אך לא רשם לטובתם את תתי החלקות כנדרש ובעצם כל עוד הוא לא עושה זאת הבעלות על הנכסים בפרויקטים נחשבים כמושע. גם כאשר זוג רוכש דירה משותפת עם השנים נעשית חלוקת זכויות בנכס שאמנם אינה רשומה אך יש לכל אחד מן הצדדים זכויות מסוימות על חלק יחסי בנכס. הבעיות מתחילות כאשר אין רישום בטאבו ומשכך יש סיכון די גבוהה לבעלי הנכס ולרוכשים פוטנציאליים.
המשמעות של דירת מושע:
כאשר מתייחסים לדירות מושע אנו נתקל בבעיות הבאות:
- חשש של קונים מרכישת הדירה.
- קשיים ומורכבויות נוספות בקבלת משכנתא על הדירה.
- בעייתיות רבה מול שכנים סרבנים.
- ערך דירה נמוך מהמקובל לנכס דומה במיקום זה.
הרחבה בעניין:
קושי במכירת הדירה:
כאשר אדם מתעניין ברכישת דירה ברצונו להתבסס בנכס ולהרגיש בטוח. כאשר אדם שוקל רכישת דירה, הרי שדבר ראשון שעליו לעשות זה להנפיק נסח טאבו עדכני לבדיקת הבעלות על הדירה שבעניין. כאשר מגלים שבנסח רשום שיש לבעל הנכס חלק יחסי בכלל הנכס ואין תתי חלקות, רוכשים רבים נזהרים ומפחדים להיכנס לעסקה זו בה יש חוסר מסוימות ומוותרים על רכישת הדירה לטובת נכס אחר.
קושי בקבלת משכנתא:
הבנק מציע לרוכשי דירות אפשרות לנטילת הלוואת משכנתא. משכנתא, כשמה כן היא. הלוואה בתמורה למשכון בדמות הדירה הנרכשת. בנקים למשכנתאות רוצים לדעת שבמידה והרוכש אינו עומד בהחזרים ביכולתם לקחת את הנכס חזקה לרשותם ולמכרו לאחר. בנכס המוגדר "מושע" יש לבנק בעיה משמעותית ליטול את הנכס ולמכרו מאחר ומדובר בחלק יחסי ולא בזכות ייחודית בנכס המדובר ולכן הבנק אינו שש להעניק משכנתא לעסקאות מאין אלו. הבנק אינו מתעניין בזכויות חוזיות אלא בזכויות קנייניות כמשכון להלוואה ולכן מבקש נסח טאבו לנכס נפרד לנכס שבעניין דבר שלא ממש מתאפשר בדירת מושע.
בעיות עם השכנים:
בבניין רגיל, כולם יודעים מה הם הזכויות שלהם ולכן אין ביכולתם להשתלט על חדר מדרגות או חלל משותף ללא אישור הדיירים האחרים. בנכס בו כולם בעלים על כל השטח, לא ממש ניתן להגיש תביעה נגד דייר שהשתלט על חלקים משותפים מאחר והוא בעלים של שטחים אלו בפועל. יתרה מזאת, אין דרך לומר שבעלותו מסתיימת בנקודה מסוימת מאחר ויש לו בעלות יחסית על מלוא הנכס המשותף.
ערך נמוך לדירת מושע:
דירת מושע תזכה לביקוש נמוך יותר מצד רוכשי הדירות. כאשר הביקוש נמוך, גם המחיר נמוך יותר ממחיר השוק. כאשר רוצים למכור נכס המוגדר כמושע הרי שנדרש להסתמך על הערכת שווי דירה שנעשתה על ידי שמאי מקרקעין שיבצע בחינה של ערך הקרקע, ערך הנכס ולאחר מכן יבצע הפחתה מסוימת עקב המושע בהתאם להשפעתה על הנכס עצמו והביקוש מצד הרוכשים. לעתים, על ידי הערכת שמאי ניתן לקבל גם משכנתא לנכס מסוג זה אך מדובר יהיה במשימה לא פשוטה.
היכן רואים בעלות מושע נדל"ן?
נוכל לראות רישומי נכסי מקרקעין כמושע במגוון תחומים:
- בניינים משותפים – חדשים, באופן זמני. ישנים, באופן קבוע.
- קרקעות – כאשר יש יותר משותף אחד בקרקע ואין הסכם שיתוף במקרקעין.
כדאי לבדוק את הבעלות על נכס מקרקעין בכל עסקה באשר היא. כאשר מדובר בבניין מגורים ישן במיוחד (60 שנה ומעלה) הרי שיש חשיבות כפולה לבדיקת רישום מושע ברשם המקרקעין וזאת כדי להימנע מטעויות שיכולות לעלות ביוקר.
האם לקנות דירה במושע?
התשובה לשאלה מצוינת זו תהיה תלויה מאוד במיקום הנכס (ישנם נכסים בכיכר המדינה, שכונת התקווה ובאזורים איכותיים נוספים) ובמחיר המבוקש. לעתים רבות ניתן למצוא הזדמנויות לא רעות לרכישת דירה למגורים במחיר נמוך יותר ממחיר השוק ובמיקום אסטרטגי וזאת בגלל הבעיות של רישום מושע. יש לבחון כל מקרה לגופו של עניין ולקבל החלטות מושכלות ועל בסיס הערכת שמאי. במקרים בהם יש אפשרות לתיקון הבעיה, הרלוונטיות שברכישת הנכס תעלה בהתאמה.
הפתרונות לדירת מושע:
- שטר חכירה לכל נכס בבניין המשותף.
- חלוקה ורישום מחדש (פרצלציה).
האפשרות הראשונה: חכירה
במידה ודיירי הבניין רוצים בכך, הם יכולים להחכיר בינם ובין עצמם את הנכסים בבניין לתקופה של 999 שנה. כלומר, כל דייר מחכיר את דירתו והחלק היחסי שברשותו (הנראה לעין) מיתר הדיירים לתקופה המחייבת רישום בטאבו כבעלות יחידה על הנכס. כאשר כלל הדיירים חותמים על המסמכים ומחכירים זה לזה את החלקים הרצויים בנכס, הרי שיש הוכחה מוכחת לבעלות על הדירה שבעניין וכך בעיית המושע מגיעה לפתרונה.
האפשרות השני: חלוקה מחדש
על הדיירים להזמין עורך דין מקרקעין ומודד מוסמך אשר יכינו יחד תשריט לבניין וחלוקה לתתי חלקות. בנוסף לכך יהיה על הדיירים לחתום על תקנון בית משותף המתייחס למגוון רחב של נושאים כדוגמת החניה, החצר המשותפת, חדר המדרגות, זכויות בניה בעתיד וכן הלאה. הם יגישו בעבור הדיירים בקשה לרישום הנכס בפנקס הבתים המשותפים יחד עם כל המסמכים הראויים ובעצם יבצעו חלוקה מחדש של חלקי השותפות בצורה מסודרת וקבועה.
במקרים כאשר יש היענות מצד השכנים בבניין להליכים אלו. שהרי מדובר בהוצאה לא גדולה מידי מצד הדיירים בבניין, ניתן להתקדם לעבר עסקה מול מוכרי הנכס בידיעה ברורה שאכן יש פתרון לבעיה הזמנית תוך שאתם נהנים ממחיר תחרותי על דירה נוחה ומתאימה למידותיכם. במקרים ויש בעיות ואי רצון מצד השכנים לבוא לידי מציאת פתרון הולם לרישום הנכס כמושע, הרי שעדיף להתרחק מעסקה זו שמהווה עבורכם סיכון לא קטן והתמורה לא בהכרח שווה את ההשקעה.
רוצה עורך דין מקרקעין לעסקאות מושע? השאר פרטים:
