מולטי פמילי: נדל"ן רב משפחתי יכול לספק למשקיעים גיוון ותזרים מזומנים יציב וידוע מראש.
משקיעים רבים מכירים זה מכבר בערך הכלכלי שמציעים נכסים רב-משפחתיים. כ-37% ממשקי הבית בארה"ב מושכרים, כאשר שינויים בדמוגרפיה ובטעם הצרכנים מנבאים את המשך הצמיחה בשוק השכירות הרב-משפחתית. אם אתם שוקלים להשקיע בנדל"ן בארצות הברית, הנה חמש שאלות שכדאי לכם לשאול באפשרות השקעה במתחמי דיור מולטי פמילי.
מה נחשב דיור רב משפחתי מולטי פמילי?
בארה"ב קיימים מגוון של דירות למגורים מסוג מולטי פמילי. ממגדלי זכוכית מרשימים ועד בניינים רב- דירות קטנות יותר – כולל בתים תלת-משפחתיים השוכנים לאורך רחובות פרברים שקטים יותר. "רב משפחתי" מוגדר כשלוש יחידות דיור צמודות או יותר החולקות מערכות פיזיות משותפות כגון קירוי או חימום. זה יכול להיות גם מגורים בסגנון עירוני החולקים שירותים כגון בריכה, חדר כושר או אזור משותף.
דירות רב-משפחתיים יכולים להיות בניה נמוכה, בינונית או גבוהה. נכסים נמוכים, הנקראים לפעמים דירות "בסגנון גן", הם עד ארבע קומות והם נפוצים ביותר במקומות פרבריים. בניינים בינוניים נעים בין חמש לתשע קומות והם נמצאים לרוב בפרבריים צפופים יותר וקרובים לעיר, בעוד שנכסים רבי קומות הם בני עשר קומות ומעלה ונבנים בעיקר בערים גדולות שבהן הקרקעות יקרות ודלות .
כיצד משקיעים מעריכים את איכות הדירה?
בדיוק כפי שנכסים רב-משפחתיים מגיעים בכל הצורות והגדלים, האיכות יכולה להשתנות מאוד בין נכסים ושווקים. כדי לעזור למשקיעים ולשוכרים להעריך את האטרקטיביות היחסית ומצבו של הנכס, מיושמים סיווג "ציונים". Class A/B/C הן הציונים הנפוצים ביותר לדירות מולטי פמילי.
בית דירות CLASS A (סוג א') – נכסים רב משפחתיים מסוג A כוללים גימורים ושירותים ברמה גבוהה ביותר כגון מטבחים יוקרתיים, בריכה ,מועדון דיירים וחללים משותפים אטרקטיביים. הם ממוקמים באזורי ביקוש גבוהים ומתוחזקים ברמה גבוהה מאוד. תקרות גבוהות בקומת הכניסה ומערכות טכנולוגיות מודרניות שעשויות לכלול את החידושים האחרונים בעיצוב והקפדה גדולה על השרות לדייר כמו לובי מפואר עם דלפק קבלה והרגשה של בית מלון. בקיצור, אמריקה 🙂
דמי השכירות בדירות מולטי פמילי מסוג A יהיו הגבוהים ביותר ותואם לרמת השרות והתחזוקה שהדייר יקבל.
בית דירות מסוג CLASS B – נכסים רב-משפחתיים מסוג B הם שלב אחד מתחת ל- Class A מבחינת האיכות הכוללת. דירות Class B עשויות להיות באזורים פחות מרכזיים. רמת התחזוקה והמתקנים יהיו בדרך כלל זהים אם כי מערכות מיושנות למקביליהן Class A. בעוד שדמי השכירות בדירות מסוג B בדרך יהיו נמוכים יותר מדרגה A. בכל זאת, הן עדיין יכולות להיות מעל ממחיר השכירות הממוצע בשוק. יחידות מולטי פמילי בבניינים מסוג B פונות בדרך כלל לקהל הרחב ביותר של שוכרים.
בית דירות מסוג C – מיקומים לא אופטימליים, תחזוקה לקויה ומערכות מיושנות הם סימני ההיכר של נדל"ן מולטי פמילי מסוג C. מאפיינים אלה עשויים להיות בסוף החיים השימושיים שלהם (או קרובים) עם תכונות בלתי ניתנות לתיקון כגון תקרות נמוכות. בניינים מסוג C עשויים לדרוש השקעה משמעותית לתיקון, ולכן דמי השכירות נמוכים יחסית ומיועדים לרוב לאוכלוסייה עובדת עם שכר נמוך.
על המשקיעים לזכור שסיווג הנכס יכול להשתנות עם הזמן. לדוגמה, לאחר שיפוץ, ניתן לסווג מחדש נכס מסוג C לדרגה B. באופן דומה, נכס מסוג A או B שאינו מתוחזק היטב עלול לרדת בדרגה. שינויים באיכות הדיירים ובתשתיות השכונות יכולים גם הם להשפיע על הסיווג.
אילו מגמות שוק משפיעות על השקעות רב משפחתיות – מולטי פמילי?
מגמות כלכליות רבות משפיעות על שוק ההשקעות הדיור רב-משפחתיות ברמות המאקרו והמיקרו. חילופי דורות, כלכלה מקומית, אחוזי אבטלה ברמה גלובלית ומקומית הינם גורמים שיש לקחת בחשבון בעת השקעה בשוק הנדל"ן למגורים מסחריים.
לדוגמה, על פי הלשכה האמריקאית למפקד האוכלוסין כ-250,000 אנשים מגיעים לגיל 65 מדי חודש, דרישותיהם, צרכיהם והכנסתם משתנה ולכן הם נוטים לחפש בתים קטנים יותר שדורשים פחות הוצאות ומאמץ לתחזוקה מצד אחד אך מחפשים אזורי מגורים קרובים יותר לאטרקציות תרבותיות.
דוגמא נוספת היא בני דור המילניום שאינם ממהרים להתחתן. בעלי חוב הלוואות סטודנטים והעדפה לחיים עירוניים. נכסי מולטי פמילי עירוניים מושכים את הדור הזה היות והם מציעים שירותים עירוניים במרחק הליכה או רכיבה על אופניים למקומות בילוי ותעסוקה והם בדרך כלל הנחשקים ביותר.
האם סיווג ודירוג הבניין דירות משפיע על ההכנסה משכירות?
הסיווג אינו תואם לרווחיות עבור משקיעים, וכל עסקה צריכה להיבדק לגופה .לדוגמה-דירות מסוג B הפונות לשוק גדול של שוכרים עשויים להחזיר NOI גבוהה יותר מבניינים מסוג A עם מאגר קטן יותר של שוכרים והוצאות תפעול גבוהות משמעותית
איך אדם פרטי יכול להשקיע בנדל"ן מסחרי למגורים רב-משפחתיים מולטי פמילי?
כדי לקבוע את המחיר של נכס מסחרי מסוג מולטי פמילי, משקיעים רבים בדרך כלל בוחנים כשלב ראשון את מחיר הנכס כנגד הרווח התפעולי הנקי ההיסטורי. (NOI-(Net Operating Income ואת ה-NOI החזוי ע"י חיסכון בהוצאות, העלאת מחירי השכירות, השבחת המבנה וכו'.
לאחר בדיקת ההיתכנות הכלכלית הראשונית יעמיקו המשקיעים ויבדקו את איכות הנכס, איכות המערכות. עלויות צפויות להשבחה, פוטנציאל עליית הערך, מיקום ,חוזי דיירים ועוד .
בדיקות אלו מצריכות ניסיון, ידע, מיומנות ומקצועיות ונעשית ע"י חברות יזמיות עם יכולות בחינת העסקה מבחינה כלכלית ונדלנית.
אדם פרטי אשר מעוניין להשקיע בדירות מולטי פמילי, יתקשה לעשות את זה לבדו והדרך הטובה ביותר היא להיכנס כמשקיע שותף לחברה יזמית גדולה ומוכרת.
חברות יזמיות רבות מספקות למשקיעים הזדמנות להצטרף להשקעה בסכומים לא גדולים ולמעשה זולים יותר מהשקעה בדירה יחידה. ואז הופך המשקיע שותף ובעל מניות בחברה על פי סכום ההשקעה.
מעוניינים לדעת יותר? פנו לרונן צאובר:
