מה לבדוק כשקונים דירה? יש מגוון דברים שכדאי מאוד לדעת לפני שקונים דירה יד שנייה בפרט אך גם דירה חדשה מקבלן. כאשר קונים דירה חדשה לרוב נעשה זאת באזור אותו אנו מכירים, אך פעמים רבות נרכוש נכס להשקעה או למגורים באזור בו אנו לא ממש מכירים את הסביבה המידית או את היתרונות והחסרונות שנסתרים מהעין. כאשר קונים דירה אסור להסתכל רק על הנכס עצמו מאחר וסביב הבית או הדירה ישנם עוד משתנים רבים שמחייבים התייחסות נאותה וזאת כדי שתדעו האם ההשקעה שאתם מבצעים אכן תשתלם לכם לאורך זמן.
כאשר מטיילים בשכונה אותה אתם אינכם מכירים בניסיון לאתר דירה לרכישה כדאי לשים לב לדברים הקטנים ביותר ולשאול עליהם באינטרנט או את המתווכים שפועלים בסביבה הקרובה. ניסיון של מתווכי דירות יכול להיות לכם לעזר רב וזאת מאחר ומתווכי דירות ישתפו אתכם בשמחה ביתרונות ובחסרונות השונים בכל רחוב ובכל שכונה וזאת מאחר וזה בדיוק תפקידם. כאשר מחפשים דירה יחד עם איש מקצוע הדגשים וההסברים נוגעים להרבה יותר מהנכס עצמו אלא גם על הפוטנציאל הגלום בו ולכן גם במידה ואינכם מעוניינים לרכוש דירה ממתווך – עשו לעצמכם טובה ובקשו מאחד מהמתווכים בסביבה שיתלווה אליכם מתוך ידיעה שאולי תתאהבו בדירה ותסכימו לשלם לו עמלת תיווך למרות הכל.
מה לבדוק כשקונים דירה?
ניתן ורצוי לחלק את הבדיקות שאנו עושים לשלשה חלקים:
- בדיקה של סביבת הנכס – תכניות עירוניות, אוכלוסיה מקומית, תחבורה, הזדמנויות תעסוקה ועוד.
- בדיקה של הנכס עצמו – מצב תקינות הדירה, שאלות בנוגע לחריגות בניה, טיב השכנים והמבנה.
- בדיקה של רישום הנכס – בדיקה מול רשם המקרקעין (טאבו) לבעלות על הנכס למכירה.
1. בדיקה של סביבת הנכס
סביבת הנכס חשובה לא פחות מהנכס עצמו. הרי כאשר שכונה ותיקה זוכה להגירה חיובית של בנים שבים או של צעירים מרחבי העיר מחירי הדירות נוטים לעלות וזאת מאחר ויש ביקוש לנכסים. כך הדבר גם בשכונות שעוברות תהליך התחדשות עירונית במה שמכונה תמ"א 38 בו מחדשים בניינים ומחזקים את הקיימים יחד עם שיווק לבעלי הון שרוכשים דירות חדשות ויוקרתיות בלב השכונות הוותיקות. כאשר משקיעים בדירה חשוב להכיר את היתרונות והחסרונות בשכונה כי אלו יהיו הפרמטרים שירכיבו עליה או ירידת מחירים בעתיד ותמיד נשאף לכך שהדירה בה אנו חיים תצבור רווח עם הזמן.
בכל שכונה ובכל רחוב יהיו יתרונות וחסרונות רבים. חלקם נוכל לראות באופן מיידי ואחרים לא נראה בכלל. כדי לבצע בדיקה מעמיקה יותר חשוב לנסות להבין גם את מה שהעניים לא רואות. כלומר, ניתן לגשת לעירייה ולבקש כל תכנית שנוגע לשכונה בה אתם מתעדים להשקיע את כספכם. בדיקה זו תוכל לספק לכם מענה מיידי על מגוון שאלות ותוכל לפקוח את עינכם לכך שהשכונה צפויה לעבור מתיחת פנים או שמה צפויה לספוג הזנחה וחוסר אכפתיות מצד העירייה. מעבר לכך ניתן לבדוק מה הם קווי התחבורה הציבורית שעוברים במקום והאם יש מקומות עבודה בקרבת מקום על ידי שימוש מהיר במנוע החיפוש – באינטרנט.
2. בדיקה של הנכס עצמו
הנכס בו אתם מתעניינים יכול להיות בית קרקע או דירה, אך בכל מצב יש לבדוק את הנכס בצורה רצינית ואחראית. לעתים כאשר מדובר בדירה בבניין דירות ישן נבקש להיעזר בבדיקה הנדסית ויש חברות המתמחות בכך. מעבר לכך יש לתשאל את בעלי הדירה בכל נושא גם אם הדבר אומר שאתם לא סומכים עליהם וזאת מאחר ומדובר בסכום כסף גדול מאוד שמונח על השולחן. כל טענה של בעלי הדירה חייבת להיות מגובה במסמך כלשהו המעיד על כך. לדוגמה: כאשר יש בדירה חריגות בנייה יש לבקש היתר בנייה שמעיד על כך שיש אישור לנכס ולא יבואו אליכם בשלב מאוחר יותר מהעירייה בדרישה לפרק חדר או מרפסת שנבנו שלא כדין.
בדירה עצמה לא תמיד נדע אם יש בעיות וזאת מאחר ובעלי דירות המציעים את הנכס למכירה עושים הכל כדי להסתיר את הפגמים השונים בדירה. חלקם נעזרים במדריך למכירת דירה שמפורסם כאן באתר, אחרים פשוט עושים מאמצים להעלים ראיות לפגמים שונים כדוגמת רטיבות או בעיות בצנרת לצד שלל מורכבויות שונות שמשפיעות על ערכו הסופי של הדירה.
3. בדיקה של רישום הנכס
כל עסקה בה אתם דנים חייבת להיפתח רק לאחר שמוכר הנכס הציג בפניכם את הפרטים הבאים:
- תעודת זהות שלו ושל שותפיו לדירה אם ישנם כאלו.
- נסח טאבו עדכני (להוצאה באינטרנט) שמוכיח שהוא רשאי למכור את הנכס.
- אישורים / היתרי בנייה על כל חריגה או שימוש בנכס.
רק לאחר שאכן אתם בטוחים שהאדם שעומד מולכם רשאי להציג ולמכור את הנכס שתהיו רגועים ותוכלו להמשיך במשא ומתן ולהתקדם לעבר רכישת הדירה. רישום של נכס הנו חזות הכל בעסקאות נדל"ן ולכן קונים רבים יעדיפו להוציא את האישורים הרלוונטיים לנכס בכוחות עצמם ובכך למנוע העלמת מידע או עקיצות מסוגים שונים. עלות הוצאת נסח טאבו עומד כיום על 25 שקלים כאשר מדובר בסכום מגוחך שמאפשר לכם להתקדם לעסקה בטוחה ובצורה אחראית.
מבולבלים? צרו עמנו קשר ונשמח לעזור!
