מה זה משכנתא? שאלה טובה! כולנו מגיעים לשלב בחיים בו אנו רוצים לעלות שלב אחד קדימה ולזכות ביציבות כלשהי. בשלב זה אנו שואפים בגדול ומחליטים לרכוש דירה / נכס מקרקעין עבורנו ועבור משפחתנו וכדי לעשות זאת עלינו להשיג מימון לדירה אך מדובר בסכומי כסף גדולים במיוחד ויש צורך במנגנון ייחודי מאוד בכדי להשיג כסף שאין לנו. למנגנון זה קוראים משכנתא.
מה זה משכנתא
משכנתא זה בסך הכל הלוואה. את ההלוואה מעניק לנו הבנק על סמך הכנסה שככל הנראה נרוויח בעתיד. בשונה מהלוואה רגילה בה מדובר בעסקה פשוטה, במשכנתא מדובר על הלוואה שאותה מחזירים לבנק מידי חודש למשך עשרות שנים ובעצם במהלך התקופה האמורה דברים רבים יכולים להשתנות ולגרום לכך שהבנק מסכן את כספו ואת כספי החוסכים. כדי למנוע מצב בו הבנק מפסיד כסף הוא דורש מהלווים להפקיד משכון לטובת הבנק – הדירה שתרכשו בעזרת המשכנתא היא המשכון שאתם מעניקים חזרה לבנק.
עד כה הדברים די דומים להלוואה רגילה עליה הוספנו ביטחונות פשוטים להבנה. אך המורכבות במשכנתא קיימת ברובד נוסף וזהו התכנון של החזרי המשכנתא, ערך הכסף יורד בהתמדה, חומרי הגלם עולים בהתמדה, הביקוש לדירות במיקומים שונים משתנה כל הזמן וכאשר מסתכלים שנים רבות קדימה קשה לחזות את השינויים במשק. בניית תמהיל משכנתא אמורה להתמודד עם העתיד בצורה הטובה ביותר ובעצם לאפשר גם ללווה וגם לבנק להיות בטוחים בהלוואה זו שמבוססת כולה על העתיד שלכם.
מדריך משכנתא למתחילים
כפי שכבר הבנתם משכנתא היא הלוואה פיננסית פשוטה שמוענקת על ידי בנק מוסדי לאדם פרטי. הלוואת משכנתא יכולה להיעשות בדרכים שונות ומחייבת בערבויות שונות אך בסופו של דבר כלל הלוואות המשכנתא זהות זו לזו. לעומת זאת, אופן ביצוע החזרי משכנתא צפויה להיות שונה מאדם לאדם בהתאם ליכולותיו הכלכליות.
להלן מדריך משכנתא למתחילים:
כאשר מקבלים החלטה על רכישת דירה חדשה למשפחה יש צורך בהון אדיר שלאדם הפשוט אין דרך להשיג. כתוצאה מכך עלינו לפנות לגורם גדול וחזק שמנהל סכומי עתק בבקשת הלוואה. אותם גופים הם הבנקים ובשונה ממה שנהוג לחשוב, הם אינם חברים או אפילו ידידים שלנו אלא גורמים צרי עין וקמצנים שאינם נוטים לחלק כסף ללא תמורה.
בבואנו לבקש הלוואה אנו מספרים את הסיפור המלא של אדם עם רצונות אך ללא יכולות. כתוצאה מכך אין לבנקים יכולות לגבות מאתנו עמלה גדולה על עצם הענקת ההלוואה ולכן הם גובים את העמלות שלהם באמצעות ריבית. כך לדוגמה, אם ביקשנו מהבנק סכום של 100 ש"ח הבנק ידרוש חזרה סכום של 102 ש"ח כאשר סכום ההלוואה נקרא "קרן" והיתרה מכונה "ריבית" ובצורה זו גם אדם עם אמצעים מוגבלים יכול לעמוד בהחזרים ולהביא את הבנק לידי רווחים.
הבנק כפי שהסברנו, אינו חבר שלנו ולכן הוא יעשה הכל כדי לשמור על ערך הכסף שברשותו מעבר לגביית העמלות השונות וכדי לעשות זאת הוא ידרוש הצמדה של חלק משמעותי בהלוואה למדדים שונים שמשפיעים אף הם על גובה הקרן שעלינו להחזיר. כך לדוגמה ניתן להצמיד הלוואת משכנתא לריבית פריים, למדד המחירים לצרכן, למדד תשומות הבניה ועוד שלל כלים אחרים שתפקידם לשמור על הבנק מפני הפסדים.
הבנק מצידו ינסה לגרום לכם לבחור במסלול בו הבנק נהנה מהרווחים הגדולים ביותר על עצם ההלוואה ובנוסף לכך שהסיכון קטן ככל האפשר. כאשר הבנק מרוויח ולא מסתכן משמעות הדבר שאתם משלמים יותר ואתם מסתכנים ויועצי המשכנתאות בבנקים מתפקדים שמנהלי שיווק שתפקידם למכור לכם את המוצר הנכון ביותר בעבור הבנק אך לא בהכרח עבורכם.
מסיבה זו עוד ועוד נוטלי הלוואות משלמים כסף ליועץ משכנתאות פרטי וחיצוני לבנק שילווה אותם בתהליך ויחסוך להם הון רב במהלך השנים על ידי כך שההלוואה מותאמת ככל הניתן לצרכים של הלווה ולא בהכרח של הבנק. כאשר נוטלים הלוואה אנו בעצם ממשכנים את העתיד שלנו ומבצעים פעולה שנקראת מינוף פיננסי ומומלץ לקרוא על הסיכונים וההזדמנויות שבדבר לפני שנוטלים הלוואה כלשהי.
כמה מונחים שחובה להכיר:
- מה זה מיחזור משכנתא? – תהליך בו מחזירים משכנתא אחת ולוקחים אחרת במקומה.
- מה זה משכנתא הפוכה? – קבלת כסף מהבנק על נכס הקיים לאדם בן 60 ומעלה.
- מה זה ביטוח משכנתא? – כלל נוטלי המשכנתאות מחויבים לבטח את עצמם בגובה ההלוואה.
- מה זה משכנתא בוליט? – הלוואת משכנתא עם תנאים מיוחדים להחזר נדחה של התשלומים.
השאלות שנהוג לשאול:
- כמה משכנתא ניתן לקבל? – כמעט כל סכום אפשרים כל עוד הבנק מאמין בכם.
- כמה משכנתא אני יכול לקבל? – הדבר תלוי בעיקר בהון העצמי וביכולת הכלכלית שלכם.
- כמה משכנתא לקחת? – רק כגובה 30% מהכנסתכם הפנויה / כגובה דמי השכירות.
בביקור בסניף בנק אין תווי מחיר על המוצרים הפיננסים שהבנק מציע. יתרה מזאת, ישנם מוצרים פיננסים שנמכרים רק לחלק מהלקוחות כאשר לאחרים הם כלל לא מוצעים. בשונה מבחנות בה יש לכולם מחיר אחיד, בבנק המחיר נקבע בהתאם לכדאיות העסקה עבור הבנק וגובה הסיכון שמייחסים לכם המומחים בבנק וזאת הם עושים על בסיס היציבות הכלכלית והתעסוקתית שלכם ושל המעסיק שלכם וכמובן על סמך ההון העצמי שצברתם והיכולת לקבל סיוע מצד הורים ובני משפחה.
ככל שמשכנעים את הבנק בכך שאתם לקוחות טובים יותר, בטוחים יותר, בעלי יכולת החזר גבוהה יותר, כך הבנק מציע הצעה אטרקטיבית הרבה יותר. כאשר ניגשים לבנק לצורך קבלת משכנתא ראוי לעשות זאת אחרי שאתם מבינים בדיוק מה זה משכנתא? איך משכנתא צפויה להשפיע על חייכם? וכמה אתם צפויים להחזיר לבנק בפועל עם השנים על ההשקעה שביצעתם.
כעת שהבנתם מעט יותר מה זה משכנתא, כעת שאתם מבינים שמדובר בפרוצדורה מורכבת יותר מהלוואה רגילה, ביכולתכם להתקדם ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות של הבנק (מתוך חשדנות מסוימת) או פרטי. במידה ואתם שוקלים ברצינות נטילת משכנתא תרגישו חופשיים לפנות אלינו ולקבל ייעוץ מידי ומענה על כל השאלות שלכם:
