מה זה מיחזור משכנתא? גם אתם שומעים על מיחזור משכנתא ורוצים לדעת מה זה והאם אכן כדאי לבחון אפשרות זו? מאמר זה נכתב בדיוק עבורכם. אנו ננסה להפוך נושא מורכב ומשמים כל כך לכזה הפשוט להבנה וזאת בכדי שתוכלו לקבל החלטות מושכלות ואולי אף לחסוך סכומי כסף גדולים כתוצאה מכך.
מה זה מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא הנה הגדרה אשר מבוססת על שני ערכים יחסית פשוטים להבנה:
- מיחזור – החזרת מוצר אחד בעבור מוצר חדש ואפקטיבי יותר.
- משכנתא – הלוואה ארוכת טווח המתבססת על משכון לטובת הבנק.
מיחזור משכנתא הנה פרוצדורה בה אנו מחזירים הלוואה ארוכת טווח בתנאים קיימים בתמורה להלוואה ארוכת טווח חדשה עם תנאים טובים יותר. אנו בעצם סוגרים משכנתא קיימת ולוקחים משכנתא חדשה אך בכל זאת אנו מתייחסים לפרוצדורה זו כאל "מיחזור" מאחר והמשכון, כלומר הדירה שבעניין לצד יתרת הסכום אותו אנו חייבים לבנק נשארים זהים כמלכתחילה.
האם כדאי לבצע מיחזור משכנתא?
לאחר שהבנו מהי משכנתא ומהי מיחזור משכנתא הרי שעלינו לבחון את האפשרות הזו ברצינות אחת למספר שנים וזאת בכדי לבחון אפשרות לחיסכון משמעותי בריביות אשר אליהם אנו מתחייבים לבנק בתמורה להלוואה שקיבלנו. לצורך שיקול הכדאיות בביצוע מיחזור משכנתא אנו נבחן את הנקודות הבאות:
- יתרת החוב שנותר לנו לשלם לבנק.
- תקופת החוב שנותרה לנו עד לסילוק המשכנתא.
- סוג הלוואת המשכנתא.
- גובה קנס פירעון מוקדם בו ייתכן ונחויב.
- מצב הריבית בשוק ביום הבחינה.
- צפי עתידי למצב השוק בהמשך.
מרכיבים אלו צפויים להשפיע על הכדאיות בתהליך זה ותוצאות הבחינה תשתנה מאדם לאדם בהתאם למגוון רחב של פרמטרים אישיים נוספים שיכולים אף הם להשפיע על סט השיקולים של הלווה. כך לדוגמה, במידה ואדם זוכה כעת למשכורת גבוהה במיוחד וביכולתו לזרז את סילוק המשכנתא – בהחלט ייתכן שיבחר לבצע מיחזור משכנתא גם במידה ולא כל התנאים עומדים לטובתו וזאת רק כדי ליהנות משקט נפשי כמה שיותר מהר..
נעבור כעת על השיקולים המוצגים מעלה:
יתרת החוב שנותר לנו לשלם לבנק:
ככל שיש לכם יתרת חוב גבוהה יותר כך היכולת שלכם לחסוך גדולה יותר. זאת מאחר והתשלום על ההלוואה נעשית בעזרת הריבית שמתווספת על גבי הקרן שנטלתם. הריבית נגזרת מיתרת החוב וככל שיש לכם יותר חוב כך הריבית מחושבת על סמך חוב גדול יותר ומשכך ערכה גבוהה יותר. במקרים מסוימים, מיחזור משכנתא יכול להיות שווה עשרות ואף מאות אלפי שקלים ובמקרים אחרים גובה החיסכון כלל לא עולה על הוצאות המיחזור והקנס יציאה מוקדמת עליה נרחיב בהמשך..
תקופת החוב שנותרה לנו עד לסילוק המשכנתא:
הבנק גובה מכם החזר חודשי הכולל את הקרן והריבית היחסית ביחס לחוב. לרוב תקופת החוב תשתנה בהתאם ליתרת החוב והמשמעות היא שככל שיש לכם עוד זמן רב להחזיר את החוב, למיחזור משכנתא בהחלט יש מה לתרום לכם. לעומת זאת, במידה ואתם מסיימים להחזיר את החוב בתוך מספר שנים בודדות ייתכן מאוד שתוותרו על הפרוצדורה המורכבת של מיחזור משכנתא. הסיבה שאנו מציגים את גובה החוב והזמן בנפרד נובעת מכך שלעתים יש לזמן ערך משלו וזאת כתוצאה משינויים שונים בשוק המשכנתאות ותנאי המשכנתא בכלל ונבחן את תקופת החוב בזהירות יתרה.
סוג הלוואת המשכנתא:
יש סוגים שונים של משכנתאות. לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות ברמת הביטחון, היציבות וכמובן גם במאפייני התשלום על ההלוואה. כאשר אנו מתייחסים למיחזור משכנתא יש משמעות לסוג המשכנתא מאחר ויש מסלולים בהם הבנק מאפשר מיחזור משכנתא בקלות רבה ובאחרים הבנק יקשה רבות על ההליך. אך על המשמעות האמיתית של סוגי המשכנתאות ניתן להבין יותר בפסקה הבאה על קנס פירעון מוקדם.
גובה קנס פירעון מוקדם בו ייתכן ונחויב:
אמנם יש סוגים רבים של משכנתאות אך ניתן לחלק אותן ל-2 קטגוריות עיקריות:
- משכנתאות בריבית קבועה – קל לחשב את הרווח של הבנק על ההלוואה.
- משכנתאות בריבית משתנה – לא ניתן לחשב את הרווח של הבנק על ההלוואה.
כאשר הבנק יכול לחשב את גובה הרווח שהוא מפסיד מכך שאתם סוגרים הלוואה מוקדם מהצפוי הרי שקל לו לחייב אתכם בקנס פירעון מוקדם על סכומי הכסף שכבר לא ניתן להרוויח. לעומת זאת, כאשר מדובר בהלוואה אשר בה הרווח של הבנק משתנה בהתאם לריבית במשק, הבנק אינו יכול לחזות את מידת הרווחיות ואו ההפסד מסגירה מוקדמת של ההלוואה ומכך שאינו יכול לקנוס את הלווה בגלל פירעון מוקדם. כמובן שיש הגנות מסוימות על הלווים ויש מקרים בהם הקנס קטן או מבוטל אך זאת נבחן בכל מראה לחוד.
- קראו עוד על: מה גובה ומתי משלמים עמלת פירעון מוקדם.
מצב הריבית בשוק ביום הבחינה:
כאשר הריבית במשק גבוהה רק מעטים יבחנו אפשרות לביצוע מיחזור משכנתא. לעומת זאת, כאשר הריבית במשק נמוכה הרי שכדאי למחזר משכנתא וזאת כדי שגובה הריבית אליה אנו מחויבים תקטן ובעצם העלות על המשכנתא תצטמצם. ישנם מקרים בהם אנו מזהים שריבית המשכנתא בשפל משמעותי ואנו מעדיפים למחזר את המשכנתא לכזו בריבית קבועה וכך בעצם לקבע את הריבית הנמוכה כל כך לשנים רבות קדימה גם כאשר הריבית תחזור לעלות לרמות הגבוהות והממוצעות על השירות..
צפי עתידי למצב השוק בהמשך:
מיחזור משכנתא ואו נטילת משכנתא חדשה יכולים להתבצע באופן חובבני על סמך עצת יועץ משכנתאות בבנק. (איש מכירות השומר על האינטרסים של הבנק). לחלופין, ניתן להתנהל בצורה מקצועית יותר בה אנו בוחנים את העתיד לבוא כמו משקיעים ונוטלים הלוואת משכנתא או ממחזרים משכנתא על סמך חיזוי של העתיד לבוא כך שאנו דואגים לאינטרסים ארוכי הטווח שלנו על פני אלו של הבנק. יש מקרים בולטים בהם אכן ניתן לחזות ברמת דיוק גבוהה את העתיד לבוא ונדל"ן בהחלט נחשב אחד מהם. כלומר, חיזוי נכון של תנאי השוק בעתיד תאפשר לכם לבנות תמהיל משכנתא בהתאם לתנאים אופטימליים עבורכם..
כפי שניתן לראות יש מגוון רחב של שיקולים מקצועיים וכמובן גם שיקולים אישיים. אנו ממליצים להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי שיעזור לכם לחסוך כסף ולהגן על האינטרסים שלכם וכך לחסוך כסף רב.
רוצים לבחון אפשרות לביצוע מיחזור משכנתא? פנו אלינו להתייעצות:
