מה הבעיה לגור בשכירות ולקנות דירה להשקעה מחוץ לאזור הנוחות? | דעה

יש המון תשובות לשאלה הזו - הפעם נרחיב על התשובה שמוכיחה את יתרונותיה של הדירה השכורה במיקום בו אנו רוצים להקים משפחה, ואת יתרונותיה של הדירה להשקעה בה אנו פחות מעדיפים לגור.

מי מאיתנו לא משוחח כמעט על בסיס שבועי על המורכבות של רכישת דירה בישראל 2022. על הקושי הטמון במשימה הכל כך מורכבת הזאת. המון שיקולים, לבטים וחישובים שלא נגמרים. היכן נשים את הראש שלנו עם המשכנתא העצומה שעלינו לקחת כדי לרכוש 4 קירות למשפחתנו היקרה?

קצב עליית המחירים הוא בלתי נתפס. נראה שלאן שלא נסובב את הראש נראה את הגרף מטפס בעוד ₪100,000 בכמה חודשים בודדים במקרה הסביר. המצב הזה מרחיק מאיתנו את החלום לארבעת הקירות שלנו ונראה שעל כל שקל שאנחנו לכאורה חוסכים – שוק הנדל"ן מרשה לעצמו להכפיל ואף לשלש בחלק מהמקרים.

מה עושים במצב כזה…?
לחכות? לקחת הלוואות חונקות? או, אולי דווקא לנסות להסתכל על כל המהלך הזה בצורה שונה לחלוטין…?

הפעם אני אשמח לשתף אתכם במהלך שיכול להיות רלוונטי לכל אחד ואחת מכם. המהלך הזה אפשרי, הוא לא כ"כ מורכב ואף יכול להניב לכם רווחים נאים בעתיד. אבל הכי חשוב – המהלך הזה יעזור לכם לחיות ברווחה כלכלית מסוימת, בוודאי אם ההון העצמי שלכם לרכישת דירה הוא די נמוך כרגע.

אז לפני שאנחנו מתחילים, בואו נדבר על עובדה חשובה שתגרום לכם להאמין במהלך הזה יותר.

נתחיל מעובדה חשובה: "הספינה זזה לאט"

יאיר טל, יזם נדל"ן מנוסה בהחלט, חידש לנו פעם את התאוריה המפליאה שנראה שהיא לגמרי המציאות הקיימת בשטח: ספינת הנדל"ן בישראל זזה לאט.

"צריכים לקרות המון דברים במקביל כדי שמחירי הנדל"ן בישראל ירדו, וגם אם זה יקרה – יקח לזה זמן…"

אז בהחלט המציאות בשטח מוכיחה לנו כבר שנים אינספור שהספינה אכן זזה לה באיטיות. ומי יודע אם המחירים בכלל עתידים לרדת.

אף מומחה לא יודע לסמן באמת בדיוק את נקודת השיא של גל עליות המחירים, אם בכלל יש אחת כזו באופק.

עם כל ההשערות והמציאות הקיימת, בשורה התחתונה אנחנו (האנשים הפשוטים) צריכים ללכת למכולת, לתדלק את הרכב, ובסוף היום לדאוג לנו לפינה שקטה לשים בה את הראש.

כאן בעצם אנחנו נכנסים לתפיסת הנדל"ן הישראלית והמיושנת, שתרשו לי לומר: קצת משאירה את כולנו מאחור. ואף היא גורם משפיע לא קטן בכל עליות המחירים שלנו בשנים האחרונות.

"אני חייב לגור בדירה אותה אני קונה"

סליחה אבל… מי קבע? נראה שנקלענו לחוק לא כתוב שמשפיע על עשרות אלפי משפחות בישראל!

למה אנחנו כל כך מקובעים ופשוט לא מסוגלים לייצר מחשבה שאת רוב השנים הבאות שלנו, עם המשפחה ועם ויציבות כלכלית כלשהי, נעביר בדירה שכורה שהיא לא שלנו על הנייר?

כי אנחנו חיים על פי תפיסות מיושנות שהן לא בהכרח נכונות לשוק הנדל"ן בישראל 2022. בטח ובטח לזוגות הצעירים.

מי אמר שבכדי להיות מאושר אני צריך לקנות דירה חדשה במגדל, בקומה גבוהה ורק אז אני אהיה רגוע כי אני ישן תחת קורת הגג שלי?

נניח ואנחנו רוצים לקנות דירה ולגור בה

בשביל שזה יקרה אני עוד לא אמצמץ ואצטרך לפתוח את החודש עם ₪6,000 החזרי משכנתא (במקרה הסביר) + ₪1,500 ועד בית ותחזוקה + הוצאות שוטפות על הנכס שלי שאותו קניתי. האם להתחיל את החודש עם הוצאות בשווי כזה יעשו אותי מאושר? אז נכון שזה לא המספרים שיפילו כל אחד, אבל אנחנו כרגע מדברים על רוב הזוגות הצעירים בישראל של היום.

ברגע שהתפיסה שלי היא לקנות דירה שבה אני רוצה לגור ברוב השנים הבאות של חיי – אני מרשה לעצמי 'להתפנק' ואף מגזים עם השיפוצים הרבה מעל הרמה המקורית של הקבלן.

אבל ברגע שאני מגיע לבחור דירה שכורה, כל התמונה משתנה ואני מסתכל אחרת על כל התהליך הזה. כמובן, במאמרנו אנו מדברים על דירה שכורה + רכישה של דירה להשקעה. אנחנו לא הולכים לזרוק כסף לפח אלא לעשות מהלך מעט שונה.

אז בואו ננסה לעשות משהו אחר עם הכסף שלנו, בואו נחשוב מחוץ לקופסה, נשיג 4 קירות, נלך לישון טוב בלילה והחודש שלנו לא יתחיל בצורה כל כך חונקת X שלושים שנה קדימה.

(לצפייה בחישוב 2 התרחישים בצורה מדויקת היכנסו לכתבה הבאה: דירות זולות להשקעה: דירות קטנות להשקעה או דירה גדולה למגורים?)

בואו נקנה דירה (אולי אפילו שתיים) להשקעה ונצא לגור בשכירות

נכון, לרוב האנשים חלק מהמחשבה על לקנות דירה שבה נרצה לגור זה בעיקר בעקבות:

קרבה להורים
קרבה למקום העבודה
קרבה לחוף הים שאנחנו מאוד אוהבים
קרבה לביה"כ והקהילה שלנו עם הרב
ועוד סיבות מוצדקות יהיו אשר יהיו

אנחנו לא באים להרחיק אתכם מהסיבה שלכם, להפך. אנחנו רוצים להשקיע את הכסף שלנו במקומות מעט רחוקים מהמקום האידיאלי בו נרצה לגור. כיוון שלרוב, המקום האידיאלי בו נרצה לגור – כנראה יהיה מאוד יקר עבורנו.

מה קורה למשל כשההורים גרים במרכז הארץ? לקנות דירה חדשה מקבלן ב-₪2,500,000 בפרויקט תמ"א בבת ים לא כ"כ בא בחשבון, אבל מצד שני חייבים כי ההורים, העבודה, הילדים וכו'…

אז מה יקרה אם פשוט נחליט לרכוש דירה מחוץ למרכז ולשכור דירה במרכז הארץ?

ממתי לגור בשכירות הפך להיות סיוט כל כך מורכב? ההפך הוא הנכון! זה כלל ידוע שהוצאות על שיפוץ הנכס כל כך גבוהות כשאתה גר בדירה משלך. ואילו בשכירות, השקלים לא יוצאים כל כך מהר מהכיס של בעל הנכס ואנו נאלץ למצוא את עמק השווה. ומניסיון, לרוב הכל מסתדר על הצד הטוב ביותר. למעט מקרים חריגים שעלינו להשתדל להימנע מהם מראש ולבחור בעל נכס איכותי וישר.

אז בואו נתחיל לפרט את היתרונות של הדירה השכורה ומשם נצא לתובנות ולשורה התחתונה.

יתרון 1 – גמישות נדלנ"ית

כשאנו ניגשים לתהליך איתור נכס מגורים בשכירות – אפשר למצוא דירה חמודה שעונה על הצרכים שלנו ל-5 השנים הקרובות ואז, כשאנחנו צריכים להתרחב, אנחנו יכולים להשתדרג בהתאם, בלי להוציא הרבה כסף מהכיס, במינימום עלויות.

כמו כן, אם אנחנו נצטרך לבצע מעבר רציני כלשהו במהלך החיים בעקבות ענייני קריירה או אפילו מוסדות חינוך עבור הילדים. נוכל לעשות זאת הרבה יותר בקלות ובגמישות כשאנו חיים בדירה שכורה.

יתרון 2 – אנחנו לומדים להסתדר

כשאנו גרים בדירה שהיא שלנו – אנחנו נוטים להתפנק. הבעיה כאן שהפינוקים הללו עולים המון כסף. לא פעם שמעתי את המשפט "לגור בבית משלך זה בור ללא תחתית" האמת שזה קורה בצורה יותר קיצונית בבתים פרטיים. אבל גם בעלי דירות בבניינים משותפים יכולים להסכים עם המשפט הזה.

לעומת זאת, בדירה שכורה, אנחנו לומדים להסתדר. למצוא את עמק השווה עם בעל הנכס שלא רוצה להכניס את היד עמוק לכיס אבל לרוב כן ירצה לתת לנו את ההרגשה הנוחה. אז יהיו הוצאות שוטפות וקטנות שאנחנו ניקח על עצמנו כשוכרים. ומדי פעם כשנצטרך לשדרג דברים יותר מהותיים. אנחנו נזכה לרוב לשיתוף פעולה של בעל הנכס.

בסוף בסוף, אנחנו לומדים להיות פחות מפונקים ומבינים שהקרמיקה במקלחת לא תעשה אותנו מאושרים יותר או פחות.

יתרון 3 – בניית יציבות כלכלית

כאשר אנחנו גרים בדירה שכורה, אנחנו יכולים לחסוך את כל הריביות המטורפות שהיינו משלמים על דירה שהייתה עולה לנו ₪2,500,000.

נכון שגם במהלך הזה נצטרך לקחת משכנתא ככל הנראה, אבל נוכל לבנות את עצמנו נדלנ"ית עם 2 נכסים קטנים בפריפריה לשם התחלה. הריביות יהיו משמעותיות פחות. יותר כסף ישאר לנו בכיס, נוכל להשקיע בעסק האישי שלנו או אפילו במניות בבורסה. כל זאת בעקבות העובדה שלא נתחיל את החודש חנוקים כפול 30 שנה קדימה.

ברגע שאנחנו מנתקים קצת את התפיסות המיושנות, אנחנו יכולים להגיע לחסכון כלכלי של מאות אלפי ש"ח. אבל יותר חשוב מזה – להימנע ממחנק כלכלי כבד שעלול לגרור בעיות משפחתיות. הוצאות מיותרות על בעיות אחרות חלילה.

המהלך הזה לא מתאים לכל אחד

ישנם אנשים שפחות מחפשים הרפתקאות, למרות שגם משכנתא וריביות גבוהות זו סוג של הרפתקה – לפעמים זה אזור נוחות. אמנם לא הכי כלכלי אבל בהחלט בלתי נמנע לפעמים.

אם ננסה לשנות את התפיסה, המציאות הנדלנ"ית שלנו עלולה להשתנות לטובה.

לסיכום – בואו נסתכל על הדברים אחרת

למהלך הזה של לגור בשכירות לעומת לקנות ולגור רק בדירה אותה אני קונה. יש יתרונות וחסרונות כמובן כמו לכל דבר. אבל חשוב לנסות להסתכל מחוץ לקופסה כדי להבין איך אני מקדם את עצמי קדימה.

חשוב על כך שבשוק הנדל"ן של יום. אתם יכולים לחשוב שאתם חוסכים בשנה ₪100,000 אבל בשורה התחתונה, השוק עלה בשנה הזו ב₪120,000 במיקום שבו אתם מעוניינים לגור.

לעומת זאת, אם הייתם רוכשים דירה להשקעה באזור אחר בארץ שעדיין לא קפץ באחוזים מוגזמים – הכסף שלכם היה שווה הרבה יותר.

תנסו לשים את עצמכם במקום אחר – להרוויח יותר, להוציא פחות אנרגיות מיותרות על כעסים, לחצים ועוד מצבים לא נעימים אליהם אתם עלולים להגיע כשאתם מתחילים את החודש עם הוצאות כבדות מאוד שיגרמו לכם לישון פחות טוב בלילה…
בהצלחה!