מהו גובה המס בדירה להשקעה שמושכרת לאחר? שאלה מצוינת וקצת מורכבת וזאת מאחר ובנדל"ן יש הבדל בין סוגי הנכסים, מספר הדירות בבעלות וכמובן לסוגי המס השונים. כאשר אדם רוכשי דירה להשקעה עליו להבין שיש 3 סוגי מיסוי שמחושבים בהתאם לערך הדירה ולרווח שנוצר עם הזמן מעצם ההשקעה. כך משקיע משלם מס על עצם הרכישה של הדירה, מס על הרווחים המצטברים מהשכרת הדירה וכמובן מס ביום מן הימים על השבחת הנכס כתוצאה מהזמן שעבר. בסך הכל מדובר במס לא קטן שעל בעל דירה להשקעה לשלם לרשויות המס. במאמר זה אנו ננסה לאמוד על ההבדל בין השקעה בדירה ראשונה, דירה שניה ודירה שלישית:
מהו גובה המס על דירות להשקעה:
יש חלוקה ברורה בין רכישת דירה להשקעה ראשונה לדירה שניה ושלישית וזאת מאחר ושיעורי המס עולים בהתאמה. בבואנו לחשב את שיעורי המס וכדאיות ההשקעה בנדל"ן נתייעץ עם אנשי מקצוע שיעזרו לנו להבין האם ובאיזה אופן ראוי להשקיע כך שנוכל להרוויח מקסימום כסף בתום תקופת ההשקעה. ניתן לדוגמה לרכוש דירה ישנה ומרופטת ולבצע מה שקרוי השבחת נכסים ולהרוויח כבר באופן מיידי עליית ערך לנכס ואו אפשר לקנות דירה מבצב אופטימלי ולהוציאו לשוק להשכרה כך שהתשואה מתקבלת מהיום הראשון וכן הלאה בהתאם ליכולת הכלכלית ולאופי המשקיע.
עכשיו שהדברים ברורים – נתחיל:
מהו גובה המס על דירה ראשונה?
מס רכישה על דירה ראשונה
מס רכישה הנו מס חובה על כל עסקה אבל מאחר ואתם רוכשים דירה ראשונה למגורים אתם זכאים להנחה משמעותית במס רכישה ונכון ועליכם לשלם לפי מדרגות המס הבאות שנכונות לשנת 2017: קניית דירה בסכום של עד 1,623,320 ש"ח מזכה אתכם בפטור מלא ממס רכישה. במידה והדירה יקרה יותר עליכם לשלם מס רכישה לפי המדרגות הבאות: מ- 1,623,320 ש"ח עד 1,925,460 ש"ח- 3.5%, מ- 1,925,460 ש"ח עד 4,957,445 ש"ח- 5%, מ-4,957,445 ש"ח עד 16,558,250 ש"ח- 8%, מעל 16,558,250 ש"ח- 10%.
מס על שכר דירה ראשונה
כאשר יש לכם דירה יחידה שמושכרת לאחרים הכנסתכם משכר דירה יהיו לרוב נמוכים מ-5,010 ש"ח מידי חודש. במידה ואתם אכן מרוויחים פחות מסכום זה, הרי שאתם זכאים לפטור מס על הרווחים החודשיים וזאת במסגרת מסלול פטור מס בו אתם בוחרים. במידה והרווחתם מעל לסכום זה יהיה עליכם לשלם מס שולי על יתרת הסכום העולה על תקרת הפטור מס יהיה עליכם לשלם מס גבוהה במיוחד אך זוהי כמובן מס רק על הסכום שחורג מהפטור ועל דירה אחת כנראה מדובר בחריגה קטנה בלבד.
מס שבח על דירה ראשונה
דירה יחידה ששימשה בארבעת השנים החולפות למגורים בלבד נופלת תחת ההגדרה של דירה מזכה. ככזה, אתם זכאים לפטור מלא ממס שבח וזאת על ידי כך שאתם מצהירים על העסקה ככזו הפטורה ממס על ידי מילוי טופס מוגדר לכך. מס שבח על דירה יחידה לא יגבה מכם אלא אם כן קיבלתם את הדירה בירושה או במתנה כאשר נותן או מוריש הנכס היה חייב בתשלום מס שבח וכך בעצם החובה בתשלום מס עובר אליכם מקבלי הנכס כחוב נדחה עד למועד מכירת הנכס.
לסיכום, כדאי מאוד להשקיע בדירה שייעודה להשכרה במידה ואתם מתגוררים בשכירות ובעצם על ידי כך נהנים מהשקעה עליה אינכם מחויבים לשלם מסים כלשהם. מעטים ההזדמנויות מסוג זה לפעול באופן חוקי וללא תשלום מסים. כמובן שמדובר בדירה יחידה ולא בדירה נוספת על זו שבה אתם מתגוררים.
מהו גובה המס על דירה שניה?
מס רכישה על דירה שניה
מס רכישה בדירה שניה. כלומר, דירה להשקעה כבר מחויב במס רכישה גבוהה במיוחד לפי מדרגות המס הבאות: דירה בעלות של עד 4,957,445 ש"ח- 8% במקום 5%! החל משנת 2017, דירה מעל 4,957,445 ש"ח- 10% מגובה העסקה כולה. אין ספק שמדובר בעלות לא קטנה בכלל שכואבת מאוד בכיס אך לא מרתיעה את מרבית המשקיעים שבוחרים בין תשלום המס לבין רישום דירתם על ילדיהם הבוגרים. יש לכך חריגים וזאת כמובן עבור עולים חדשים מתוך רצון לעודד עליית הון לישראל והם זוכים לתנאים מעט שונים: דירה במחיר של עד 1,724,023 ש"ח- 0.5% ודירה מעל 1,724,023 ש"ח- 5%.
מס על שכר דירה שניה
אם בדירה ראשונה יכולנו לשקול בחירת מסלול פטור ממס, הרי שכעת כנראה שכבר לא כדאי לעשות זאת מאחר ועל כל סכום שחורג מהתקרה הפטורה יהיה עליכם לשלם מס בגובה של 31% ובעצם אנו נאלצים לבחור מסלול מיסוי אחר. האפשרויות שעומדות לרשותנו בשלב זה הם אחד מהמסלולים הבאים: מסלול מס שולי בהתאם לגובה הכנסתכם בדיוק כפי שאנו מכירים ממקום העבודה של שכירים. כלומר, ככל שתרוויחו יותר תשלמו יותר. ואו במסלול 10% מס מהשקל הראשון. לא משנה כמה הרווחתם עליכם לשלם עשירית מהרווחים משכר דירה כמס לרשות המסים מידי חודש.
מס שבח על דירה שניה
מס שבח על דירה שניה כבר לא יכול ליפול תחת ההגדרה של דירה מזכה, לא ניתן לעשות קומבינות במכירת דירה או העברת בעלות דירה לאחר ולמכור דרכו ובעצם עלינו לשלם מס שבח כחוק. מס שבח עומד על 25% מערך השבחת הנכס בלבד. כלומר, הרווח הנקי. במידה ורכשנו את הדירה ב-1,000,000 ש"ח, שיפצנו ב-100,000 ש"ח ומכרנו ב1,500,000 ש"ח לאחר שלוש שנים. נדרש לשלם 25% מס שבח על השבחת הנכס בגובה 400,000 ש"ח. כלומר, ניפרד מסכום כולל של 100,000 ש"ח לטובת רשות המסים בסופו של התהליך.
לסיכום, אמנם עדיין כדאי להשקיע בנדל"ן שהרי השקעה בשוק ההון תחייב אותנו במס בשיעור דומה אך כמובן שכבר מדובר בסכומים גדולים מידי בשביל ליהנות מפטורים ממס ויהיה עלינו לשנות גישה ולבצע חישובים מדויקים מראש כדי לבדוק בכל רמה שאכן כדאי לנו לבצע השקעה זו. כך לדוגמה, במידה ומדובר בדירה שניה נרכוש אותה לטווח ארוך במיוחד כך שמס הרכישה והשבח יתגמדו ביחס לרווחים שמהם נהנים עם הזמן.
מהו גובה המס על דירה שלישית?
מס רכישה על דירה שלישית
מס הרכישה ברכישת דירה שלישית תהיה זהה לזו של דירה שניה. כלומר, יהיה עליכם לשלם מס בהתאם לגובה העסקה ולא בהתאם למספר הנכסים שבבעלותכם. המשמעות היא שלפעמים עדיף לרכוש מספר דירות על פני דירה אחת גדולה וכך בעצם ייתכן וניתן לחסוך אחוזים בודדים במס שבח. כמובן שהדבר כרוך בניהול נכסים מרובים יותר ממה שקיוויתם ובמסים אחרים זה לא ממש יעזור. לרוב, בעלי 3 דירות ומעלה נחשבים כמשקיעים עקביים ויציבים והמשמעות היא שרכישת הדירה היא לפרק זמן של עשרות שנים כך שגובה המס רכישה נבלע בסופו של דבר בין הרווחים הרבים שנצברים עם השנים הרבות בו הנכס הושכר.
מס על שכר דירה שלישית
מס על שכר דירה שלישית כבר תהפוך את מסלול הפטור ומסלול המס שולי ללא רלוונטיות והמשמעות היא שכעת הדברים פשוטים מאוד. עליכם לשלם 10% מס בכל חודש מרווחי השכרת הדירות. מס במסלול הקבוע של 10% הנו מס מהשקל הראשון. לא משנה כמה הרווחתם עליכם לשלם על כך מס קבוע ופשוט לחישוב.
מס שבח על דירה שלישית
מס שבח אף הוא קבוע ואינו משתנה בהתאם לבעל הדירות או למספר הנכסים שברשותו אלא נשאר עקבי בגובה 25%. מס שבח משלמים רק כאשר בוחרים למכור את הדירות וכל עוד אתם בוחרים להחזיק בנכסים הרי שאין צורך לשלם מס מעבר לרווחי שכר דירה החודשיים. עבור משקיעים גדולים שמחזיקים נכסים רבים אין שום משמעות למס שבח מאחר והם בכוונה תחילה רוכשים נכסים מבלי שיהיה להם כוונה למכור את הנכסים הללו בהמשך.
לסיכום, משקיעים שמחזיקים שלוש דירות ומעלה חייבים להרוויח שכר גבוהה בעבודתם. בעלי הכנסה כה גבוהה שבוחרים להשקיע בנדל"ן אינם מאוימים מגובה מס רכישה ואינם שוקלים את מכירת נכסיהם אלא להפך, הם יעדיפו לבצע מינוף לנכסים שברשותכם כדי לרכוש נוספים ובעצם לחזק את ההון שלהם בנכסים רבים ככל האפשר.
האם יש מקרים שנחשבים יוצאים מן הכלל?
בהחלט. ישנם מקרים בהם שיעורי המס ישתנו ויהיו קטנים יותר מאלו המתוארים במאמר זה וזאת כאמור כאשר אין עסקה סטנדרטית של רכישת הנכס ועל כך ניתן לקרוא במאמרים הבאים:
- דירה במתנה: מה גובה המס על העברת דירה במתנה?
- דירה בירושה: איך מוכרים, וכמה מס נשלם על מכירת דירה בירושה?
- העברת בעלות דירה: איך מבצעים העברת בעלות דירה ברשם המקרקעין?
לסיכום, על השאלה מהו גובה המס התשובה תשתנה בהתאמה לאדם, לנכס ולרווחים שהתקבלו בכל חודש. המשמעות היא שגובה המס נקבע בצורה זו או אחרת בצורה הוגנת בהתאם ליכולותיו של המשקיע. אנו ממליצים לקבל ייעוץ עוד קודם להשקעה בפועל מאחר וישנם מקרים בהם יש לתכנן מס ואו לשקול את כדאיות ההשקעה בהתאם לתכנית ארוכת שנים.
צריכים ליווי ברכישת דירה להשקעה? צריכים ייעוץ בנושא זה? פנו אלינו:
