מדריך משכנתא למתחילים נועד לעזור לכם להבין מעט יותר פרטים אודות סוגי המשכנתאות והאפשרויות שעומדות בפיניכם. כן, אנו יודעים שכל המונחים וכל הביטויים המורכבים מעולם הפיננסים אינו נוח לכם ולכן אנו ננסה להפוך את מדריך משכנתא זה לנוח ופשוט ככל האפשר לקריאה. כדי לפנות לקהל רחב ככל האפשר ננסה לעבור שלב שלב כדי שמדריך משכנתא זה יתאים לכלל הקוראים.
מדריך משכנתא – איך מקבלים משכנתא אופטימלית?
להלן השאלות עליהם נענה במדריך משכנתא זה:
- מהי משכנתא?
- על מה לוקחים משכנתא?
- מי יכול לקחת משכנתא?
- כמה סוגי משכנתאות יש?
- כמה כסף צריך כדי לקחת משכנתא?
- איך חוסכים את הכסף למשכנתא?
- איך בוחרים סוג משכנתא אופטימלית?
- מה תפקידו של יועץ משכנתאות?
- איך מקבלים את המשכנתא בפועל?
- האם ניתן לשנות מסלול משכנתא בעתיד?
1. מהי משכנתא?
משכנתא תהיה לרוב ההלוואה הגדולה ביותר שתיטלו בחייכם, הלוואת משכנתא היא הלוואה בה הכסף מועבר לטובתכם על סמך הנכס שאותו אתם בוחרים לרכוש. כלומר, הלוואת משכנתא אינה דומה להלוואה ממוצעת וזאת מאחר ובמידה ותפרו את החוזה ולא תעמדו בהחזרי המשכנתא הרי שהבנק צפוי לקחת מכם את הדירה עצמה שמהווה משכון לטובת ההלוואה ולכן שמה – משכנתא.
2. על מה לוקחים משכנתא?
משכנתא מיועדת לרוב המוחלט של המקרים לטובת דירה למגורים או לדירה להשקעה. התנאים לנטילת משכנתא משתנים בהתאם למהות ההלוואה. כך לדוגמה, הלוואת משכנתא לצורך דירה למגורים מחייבת בהון עצמי למשכנתא נמוך מזה שנדרש למשקיע שרוכש דירה שנייה ועל כך נרחיב בהמשך מדריך משכנתא זה.
3. מי יכול לקחת משכנתא?
כל תושב ישראלי יכול לקחת משכנתא בתנאי שהוכיח לבנק שיש ביכולתו לעמוד בהחזרי ההלוואה המשמעותית כל כך. כלומר, כדי ליטול הלוואת משכנתא יש להציג תלושי משכורות והוכחה לגובה ההכנסה החודשית שלכם ושל בן או בת הזוג שלכם במידה ואתם נשואים וזאת כדי שהבנק יוכל להעריך מהי מידת הסיכון במתן הלוואה בסדר גודל זה. החוק אינו מאפשר נטילת משכנתא בסכום העולה על 33% מהכנסתו הפנויה של נוטל ההלוואה. כלומר, במקרים רבים יינתן לכם הלוואת משכנתא אך על סכום נמוך יותר משציפיתם או לחלופין שיתפרס על פני שנים רבות יותר וזאת כדי שתוכלו לשמור על יציבות במהלך שנות ההחזרים על המשכנתא.
ישנם אוכלוסיות מוחלשות אשר מתקשים לקבל הלוואות משכנתא. חרדים, ערבים, בדווים, דרוזים ואוכלוסיות נוספות מוצאות עצמם לא פעם מול הבנקים בחוסר עונים. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שלחלק גדול מהם אין עבודה מוסדרת וחוקית ובמקרים אחרות אין לבנק כל יכולת לקחת את הנכס כמשכון בכפרים ערביים בהם אין ביקוש למכירה של הנכס. לשם כך יש פתרונות יצירתיים כדוגמת קרנות הלוואה ודרכים יצירתיות להשגת סכומי כסף קטנים יותר לשם בניית בית מגורים.
4. כמה סוגי משכנתאות יש?
יש מספר לא קטן של סוגי משכנתאות כאשר ניתן לחלק את הסוגים השונים (16 במספר) לשלשה קטגוריות עיקריות:
- משכנתאות שקליות צמודות למדד.
- משכנתאות שקליות שאינם צמודות למדד.
- משכנתאות שקליות אשר הוצמדו למטבע חוץ.
יש משמעות גדולה לסוג המשכנתא שאתם בוחרים מאחר ובכל מסלול יש מאפיינים שונים של החזרי ההלוואה וכמובן שיש סוגי משכנתאות שמתאימות לאדם אחר אך אינם מתאימות לאדם אחר וכמובן שנרחיב על כך בהמשך המדריך.
5. כמה כסף צריך כדי לקחת משכנתא?
לא כל אחד יכול להגיע לסניף בנק ולבקש משכנתא, יש צורך בפרוצדורה מסודרת בה אתם מוכיחים את עצמכם כראויים ליטול משכנתא. אחת הדרכים הטובות ביותר לזיהוי יכולת להחזרת המשכנתא היא בהגעה לשלב נטילת המשכנתא עם הון עצמי נדרש למשכנתא. הון עצמי זה בעצם מיידע את הבנק על כך שיש לכם יכולת לחסוך כסף וכמובן שאתם מרוויחים מספיק כדי לחסוך גם בעתיד. כדי לקחת משכנתא יש להגיע עם סכום כסף שמשתנה מקונה לקונה ומנכס לנכס כאשר ניתן לחלק את ההון העצמי שנדרש לכמה קטגוריות ברורות:
- לרכישת דירה ראשונה: הון עצמי של 25% משווי הנכס.
- רוכש משפר דיור: הון עצמי של 30% משווי הנכס.
- לרוכש דירה שנייה ולמשקיע: הון עצמי של 50% משווי הנכס.
- תושב חוץ: הון עצמי של 50% משווי הנכס בדומה למשקיע.
כך לדוגמה במידה ואתם רוכשים דירה בשווי מיליון ש"ח עליכם להביא עמכם מהבית 250,000 ש"ח כדי לקבל את יתרת הסכום כהלוואה. ישנם דרכים שונות להשגת הכסף שישמש אתכם כהון עצמי למשכנתא:
6. איך חוסכים את הכסף למשכנתא?
חיסכון של סכומי כסף גדולים אינו פשוט ובטח שלא עבור זוגות צעירים שצריכים להתמודד עם יוקר המחיה, ילדים והוצאות בלתי פוסקות על מגוון מותרות. רבים חוסכים כסף אט אט על ידי חזרה לבית ההורים כאשר את ההוצאה על השכירות מפרישים לטובת הון עצמי, אחרים נוטלים הלוואות חוץ בנקאיות מסוכנות, ומעט מזל מבקשים תמיכה ועזרה כלכלית מההורים שמעמידים לרשותם את ההון העצמי הנדרש כדי לצאת לדרך.
משכנתא מחיר למשתכן: אלו שזוכים במסגרת הגרלות מחיר למשתכן יכולים לרכוש דירה עם הון עצמי נמוך בהרבה! בעלי תעודת זכאות מחיר למשתכן שזכו יכולים לעשות שימוש בגובה ההנחה כהון עצמי. כלומר, ההנחה הממוצעת בפרויקטים של מחיר למשתכן עומדת על 25-30% מערך הדירה כך שבפועל אין צורך להעמיד הון עצמי פעמים רבות אך בנק ישראל בכל זאת מחייב העמדת הון עצמי מינימלי של 100,000 ש"ח למשכנתא ועוד 10,000 ש"ח לקבלן במועד הזכייה כך שאתם חייבים להשיג רק 110,000 ש"ח כדי ליטול הלוואת משכנתא.
7. איך בוחרים סוג משכנתא אופטימלית?
אחרי שיש בידכם את מלוא הסכום שנדרש כהון עצמי, ויש בידכם אישורים על הכנסות ויציבות שמניחים את דעתם של הבנקים ביכולתכם לצאת לדרך ולבחור את מסלול המשכנתא האופטימלית עבורכם! שימו לב לדגש על עבורכם. משכנתא אופטימלית נקבעת על סמך מועד נטילת ההלוואה, מהות ההלוואה, מצבו הפיננסי של נוטל ההלוואה וכמובן גובה הסכום המצטבר ושנות ההחזרים שצפויים לכם. בחירת סוג משכנתא תתבצע לרוב בהתאמה אישית לצרכים שלכם.
בדומה לרכישת בגד שצריך להתאים למידות גופכם גם משכנתא צריכה להתאים לרמת ההכנסה וליכולת הכלכלית שלכם. לעתים יש מסלולי משכנתא טובים יותר בהם מחזירים בכל חודש פחות כסף לבנק בטווח הארוך אך לכם אין יכולת לעמוד בהחזרים הגבוהים בתחילה. פעמים אחרות שתבחרו דווקא במסלולים קשים בתחילה אך שהופכים לאחר שנים לכאלו שנוחות בהרבה להחזרה. אנו כמובן ממליצים להתייעץ עם יועץ משכנתאות שידע לבנות עבורכם תמהיל משכנתא אופטימלי עבורכם ויוכל לחסוך לכם כסף רב. במידה ורוצים יועץ משכנתאות ניתן להפסיק לקרוא כעת את המדריך.
כדי לבחור את התמהיל הנכון למשכנתא שלכם יש לנסות ולנבא את העתיד. עלינו להתייחס לשוק בו אנו פועלים מאחר וההלוואה שנטלנו לרוב תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן, לריבית במשק ולעוד מגוון אפשרויות נוספות וכאשר אתם נוטלים הלוואה בשוק שנמצא בריבית נמוכה אף אחד לא מתחייב לכם שריבית זו לא תשתנה בעשורים הקרובים. יתרה מכך, אנו מוכנים להתחייב שהריבית ומדד המחירים ישתנה ומסיבה זו גם גובה ההחזר יושפע מכך ועלינו לנסות ולעמוד את האפשרויות שעומדות ברשותנו כעת אך גם בעתיד!.
8. מה תפקידו של יועץ משכנתאות?
בין אם נעזרים ביועץ משכנתאות פרטי ובין שנעזרים ביועץ משכנתאות של הבנק עליכם להבין שיש לצדדים אינטרסים כלשהם. לא ניתן לקחת הלוואת משכנתא ללא ייעוץ מקצועי אך עלינו לנסות לקבל את הייעוץ המקצועי שנכון לנו! בנטילת הלוואה עם ייעוץ של עובדי הבנק ניתן להבין שעיקר האינטרס שלהם למכור לכם את המשכנתא באפיקים שמאפשרים לכם לעמוד בהחזרים תוך החזרים גבוהים ככל הניתן לטובת הבנק וזאת מאחר וזהו האינטרס העליון. כאשר אנו נוטלים הלוואת משכנתא בעזרתו של יועץ משכנתאות פרטי מצד שני הרי שאנו משלמים על כך כסף ולכן האינטרס העיקרי של יועץ המשכנתאות שאנו נהיה שבעי רצון מהתוצאות שהושגו עבורנו. ולכן, אנו ממליצים תמיד לפנות ליועץ משכנתאות פרטי שייתן לנו חוות דעת ותמהיל מקצועי ובלתי מחויב לאף אדם חוץ מאתנו.
אנחנו לא יודעים אם שמתם לב, אבל בבנק אין תווי מחיר על המוצרים השונים והם פועלים בשיטת מצליח. הם תמיד יבקשו כמה שיותר ובמידה ולא תתמקחו עימם תשלמו ביוקר. כדי להתמקח צריך לדעת מה התנאים האופטימליים וכמובן האם יש לכם סיכוי לקבל הנחה וכאן נכנס לתפקידו יועץ המשכנתאות. הוא בונה עבורכם את התמהיל המושלם בו אתם משלמים את המינימום האפשרי במקסימום יציבות כלכלית ומסיבה זו הסיכון לבנק יורד ומאחר ויש לכם ליווי מקצועי הבנק מציע את התנאים הטובים ביותר ומאפשר לכם ליהנות מהלוואה בתנאים נוחים יותר למשך שנים רבות.
9. איך מקבלים את הכסף במשכנתא?
את הכסף מקבלים מהבנק רק לאחר שהוספנו הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק על ידי שטר משכנתא. הערה זו בעצם מגבילה אתכם ומכניסה לבעלות על הדירה שותף שקט שנקרה "הבנק" שללא אישורו לא ניתן למכור את הנכס וזאת כדי שהבנק יוכל להיות בטוח שהמשכון שרשום לטובתו בר תוקף וניתן לפירעון חד צדדי בעת הצורך (לבנק יש אישור לכך..) לאחר מכן העברת הכסף יכולה להיעשות הישר אליכם במידה ומדובר בעסקה פרטית או הישר לקרן נאמנות של הקבלן / קבוצת הרכישה בה אתם רוכשים דירה.
במידה ואתם תמכרו את הנכס מאוחר יותר התהליך יהיה דומה, כדי להסיר את הערת האזהרה תידרשו לקבל מהבנק אישור מיוחד שמסיר את התנגדות הבנק ממכירת הנכס. הקונה של הנכס יעביר את יתרת ההלוואה לבנק ורק לאחר מכן תוכלו לקבל את יתרת הסכום במכירת הדירה לחשבונכם הפרטי. כמובן שיש לכך השלכות שונות ויהיה עליכם לשלם עמלת פירעון מוקדם במידה ובחרתם במשכנתא במסלול קבוע בו ניתן לאמוד את ההפסד הצפוי של הבנק מביטול המשכנתא.
10. האם ניתן לשנות מסלול משכנתא בעתיד?
מעבר בין מסלולי משכנתא אינו דבר שעושים הרבה. נעשה זאת רק כאשר יש שינוי מאוד משמעותי בשוק שהופך את הכדאיות להחלפת מסלול לברורה מאוד. כך לדוגמה כאשר נטלנו משכנתא בריבית קבועה והריבית במשק צנחה משמעותית ואנו יכולים לחסוך מאות ואולי אלפי שקלים מידי חודש. או כאשר איננו יכולים לעמוד בהחזרים / הכנסתנו גדלה משמעותית ואנו רוצים לקצר את משך השנים עד לכיסוי ההלוואה. לא ניתן להחליף מסלול סתם ככה, אלא מה שעושים נקרה מיחזור משכנתא.
מיחזור משכנתא היא בעצם תהליך בו אנו סוגרים את המשכנתא הקיימת לגמרי ומשלמים קנסות יציאה ועמלות מטופשות שאין להם הסבר אך עושים זאת מחוסר ברירה ולאחר מכן נוטלים משכנתא חדשה לחלוטין עם תנאים חדשים בהתאם לצרכים שלנו. ישנם מקרים בהם נוטלים הלוואה בריבית מאוד גבוהה מאחר והסיכון עבור הבנק גבוהה מאוד ועם הזמן הסיכון השתנה משמעותית וכעת אנו רוצים לקבל מחיר שונה מזו שקיבלנו בהתחלה – שינוי מסלול בהחלט צריך לבוא בחשבון.
אנו ממליצים לבחון את המשכנתא שלכם אחת ל4-5 שנים כך שלא תפספסו אפשרויות לחיסכון משמעותי, בנוסף ניתן לבדוק מה מצב המשכנתא בכל פעם שיש תזוזה משמעותית בשוק כדוגמת מפולת בבורסה, משבר כלכלי, האטה במשק ועוד מגוון רחב של מקרים נוספים שיכולים להשפיע על גובה ההחזר.
חשוב להדגיש:
מדריך משכנתא זה אינו בא להחליף אנשי מקצוע. מדריך משכנתא צריך לתת לכם מעט יותר מידע ולאפשר לכם לגשת לדברים בצורה מסודרת יותר. רוצים מידע נוסף שלא מצאתם בקריאת מדריך משכנתא זה? פנו אלינו בטופס הבא ונדאג לענות לכם:
