מדריך לקניית דירה: המדריך המלא לרכישת דירה למגורים ולהשקעה!

מדריך לקניית דירה קשה במעט לכתוב וזאת משום שלכל אדם צרכים שונים ואין רכישת דירה ראשונה למגורים כרכישת דירה להשקעה. לכל אדם יש צרכים שונים ויכולת פיננסית אחרת ולכן מדריך לקניית דירה חייב להיות מצד אחד מאוד מדויק ומפורט אך מהצד השני לשמור על קווי מתאר גלובליים שיתאימו לכל אדם. כדי להתחיל בחיפוש דירה ועוד קודם לצעדים הנדרשים כדי לאתר את הדירה המושלמת עבורכם ישנם מספר שאלות חשובות עליהן יש צורך לענות בכנות עם עצמכם כך שתהיו מאוזנים כלכלית גם לאחר ביצוע רכישה של דירה.

השאלות החשובות לפני יציאה לדרך בקניית דירה:

1. איזה סוג דירה אתם מחפשים? – תהיו ספציפיים ותגיעו לכדי החלטה.
2. איזה סוג אוכלוסיה או קהילה אתם מחפשים?
3. מהו התקציב העומד לרשותכם? – מומלץ להחסיר כ100,000 מהסכום על עלויות נלוות.
4. היכן אתם רוצים להתגורר? – חשיבה גם לעתיד.
5. האם זהו הזמן הנכון לרכוש דירה? – קראו אודות שוק הנדל"ן ועל מחירי הדירות.

יש תשובות? יוצאים לדרך!

מדריך לקניית דירה

לאחר שאנו יודעים מה הם טווחי הגזרה שלנו אפשר לצאת לדרך עם השלבים השונים ברכישת דירה. וכדי לעשות זאת בצורה הטובה ביותר ננסה לעבור שלב שלב בשיטה של מיקוד. כלומר, נתחיל ברמת המאקרו וככל שנתקרב לבית או לדירה המיועדת לקנייה ניכנס לפרטים הקטנים יותר.

1. בחינת עיר / שכונות מגורים

לרוב, רוכשי דירה ראשונה או דירה שנייה אינם סגורים על מיקום פיזי ובטח שלא על שכונה מדויקת וזאת מאחר ויש מספר נכסים מוגבל בשכונה בה הקונים רוצים לרכוש ומחירי הדירות בשכונות הסמוכות יכולות להיות נמוכות ומשתלמות יותר. מומלץ להחליט על מיקום ולהרחיב את טווח החיפוש לדירה לרדיוס של כעשרה קילומטר כך שייתכן למצוא את הדירה שעונה על כל הצרכים שלכם.

כדי לבחון שכונות או ערים מומלץ להיעזר באתרי אינטרנט שונים שיאפשרו לנו לשקף את מחירי הדירות באותן השכונות ואת מאפייני האוכלוסייה המתגוררת בשכונות. ישנם כיום אתרים כדוגמת יד2 או מדלן המאפשרים לנו לקבל מידע נחוץ על שכונות ובתים וזאת על ידי שאיבת נתונים יבשים שנאגרים שנים רבות בידי רשם המקרקעין ומשרד השיכון. כלומר, כיום ניתן לברר מי הם השכנים ולאיזה שכונה אתם נכנסים עוד קודם לקניית הדירה ולכן כאשר נאתר את אותן שכונות בה אנו רואים את עצמנו גרים בהם כדאי שנכיר את המאפיינים המקומיים. כך לדוגמה ניתן לקבל מידע באתרים אלו על הפרטים הבאים:

• מחירי הדירות בשכונה.
• מאפייני אוכלוסייה.
• מדד חינוך ומספר מוסדות הלימוד.
• יתרונות וחסרונות בולטים בשכונה.

2. בחירת רחוב / בניין מגורים

לאחר שמיקדנו את החיפוש ומצאנו שכונה שעונה על צרכינו ננסה לאתר את מספר הנכסים ברחוב. לרוב יהיו מספר לא גבוהה של דירות למכירה ובמידה ואכן יש כמות דירות יוצאת דופן ניתן לראות זאת כתמרור אזהרה ועליכם לשאול את השאלה המתבקשת – למה? כדי לאתר את הדירות למכירה ברחוב ניתן לחפש בלוחות המודעות באינטרנט ובמקביל לנסות לבחון בעיתון המקומי האם יש מודעות למכירה על הרחוב המדובר. אך חשוב לזכור שאין מקום לקיצורי דרך בקניית דירה ולכן מומלץ לנסוע ולעבור ברחוב בניין בניין ולרשום את מספרי הטלפון על שלטים המבשרים על מכירה ולתשאל את אנשי הרחוב על הבניין או על דירות המוצעות למכירה. לפעמים מספיקים מספר שאלות כדי להגיע לחקר האמת ולהחלטה אמיצה.

מומלץ להגיע מספר פעמים לסביבת הבניין ולבחון איך נראים החיים בשעות הבוקר הלחוצות או בשעות הצהריים המוקדמות כאשר הילדים חוזרים מבית הספר לצד שעות השקיעה והערב בהם ניתן לבחון את אופי הבילוי והפנאי של המתגוררים בשכונה. ישנם פרטים אותם לא נוכל לקבל ללא היכרות בלתי אמצעית עם הרחוב או הבניין דירות. לא ניתן לדעת פרטים אודות דיירים בעייתיים בבניין או אודות משפחות פשע / השכרת דירות בבניין לבני מיעוטים דרך האינטרנט אלא רק כאשר מבקרים במקום מספר פעמים ומתשאלים עוברים ושבים בבניין ומחוצה לה יתבררו לנו הפרטים הנחוצים והחשובים – האם לקנות דירה בבניין זה / רחוב זה.

במקרים מסוימים אנו בוחרים בבניין דירות ישן ומתפורר שנבנה לפי תקן הבנייה הקודם ובצפייה בבניין ניתן יהיה לראות סדקים או סממנים של חוסר יציבות. אין הרבה בניינים המועדים לקריסה ביום יום אך אלפי בניינים בישראל בנויים בשיטה הישנה ומשמעותה סיכון לקריסת בניין בעת רעידת אדמה ומההיסטוריה אנו למדים שרעידת אדמה משמעותית תוקפת את אזורנו אחת למאה ואנחנו ממש שם כעת.. כאשר מתקרבים לסגירה על עסקה מומלץ להביא מהנדס שזהו מומחיותו כדי שיברר עוברכם האם הבניין בסכנת קריסה. ישנם עיריות שעשו מיפוי לבניינים אלו ונתונים אלו מוצגים בהנדסת העיר ויש לגשת ולבקש או להיכנס לאתר אינטרנט ייעודי של מהנדס העיר במידה ויש.

מיותר לציין שכאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן לרוב הדבר ייעשה בפרויקטים חדשים ולכן כל האמור בסעיף זה מיותר לחלוטין ואין דרך לקבל תשובות מספקות למעט במקרים בהם אתם שוקלים רכישת דירה בבניין העובר חיזוק במסגרת תמ"א 38.

3. בחירת דירה 

בחירת דירה אינה דבר פשוט. מדובר בתהליך אמוציונלי וקשה בו עליכם להחליט האם הדירה שעומדת בפניכם אכן עונה על התשובות שעניתם קודם לקריאת מדריך לקניית דירה. במקרים רבים בעלי דירות יסתירו פגמים בבית ויגמדו נושאים שחשובים מאוד ללבכם אך מאחר ומדובר במשא ומתן על השקעה משמעותית ואולי אף העסקה הגדולה ביותר שתעשו בחייכם יש חשיבות רבה לתשאל, לברר, לחקור ולהתעמק בכל פרט ופרט שניתן לכם במודעה או בהצגת הדירה.

ישנם מקרים בהם איתרתם דירה נאה שמוצאת חן בעינכם אך גיליתם שבעל הדירה העניק בלעדיות בתיווך למשרד בעיר מגוריו . כלומר, עליכם לעבור דרך משרד תיווך ולשלם עמלת תיווך עד לגובה 2% מערך הדירה במידה וברצונכם לרכוש את הדירה. למרות חוסר הנוחות וחוסר העניין שלכם במתווך אין לכם ברירה ועליכם לשאת בעלות נוספת זו. אך, ניתן להתמקח על עמלת המכירה עוד קודם לחתימה על זיכרון דברים מול המתווך וזאת מאחר ולאחר מכן יהיה עליכם לשלם יותר עבור שירותיו. לרוב מתווכים יסכימו להתגמש אל מול הקונה כאשר בעל הדירה משלם להם את מלוא העמלה כך שיש רווח סביר בעסקת נדל"ן זו.

ישנם מדריכים וטיפים למכירת דירה ולכן עליכם לקרוא אותם ולהבין בדיוק מה השיטות בהם יפעלו מוכרי הדירות והמתווכים כדי להסתיר מכם בעיות ולגרום לכם לחיבור רגשי לנכס. אספנו עבורכם מספר דוגמאות כדי שתבינו מה עליכם לחפש בכניסה לדירה בה אתם מתעניינים:

1. הבית מצוחצח? נסו לדמיין אותו מבולגן כדי לראות אם גם כך הוא מוצא חן בעינכם.
2. ישנם מדבקות קיר / טפטים על הקירות? תשאלו את בעל הדירה האם יש רטיבות או בעיות בקירות הבית.
3. הבית משרה אווירה נעימה בגלל התאורה? תשאלו את בעל הדירה האם אלו ניתנים לכם במסגרת הקנייה.
4. יש וילונות יפים ומוגפים? פתחו אותם ובדקו שאין בניין שחוסם את כל האור והנוף אותו הסתירו בווילון.
5. הדירה עברה שיפוץ לאחרונה? תשאלו את בעל הדירה לגבי הסכום אותו השקיע. דרשו לראות קבלות.
6. הדירה לא נראית בגודל הנכון? בקשו למדוד את הדירה ולאמת נתונים (חישוב שטח דירה).

מכירת דירה כמו מכירת של רוב המוצרים שאנו רוכשים (למעט מוצרי צריכה) משווקים לנו לא כמוצר אלא כאשליה של מה ניתן לעשות עם המוצר. כך גם דירה, מתווכים מקצועיים ומנוסים יידעו איך לגרום לכם חווית קנייה טובה שתשכיח מכם את כל שאר הדירות בהם סיירתם ולבחור בדירה אותה הוא מייצג. עליכם לנסות לשבור כל מוסכמה ולהתמודד עם הרגש והחיבור שנוצר ולשמור על ארשת פנים קבועה כדי שניתן יהיה להוריד במחיר הדירה.

רוצים לפנות אל מתווך? לחצו כאן למעבר ליצירת קשר.

4. מחיר הדירה

דירה או בית הם מוצרי מדף כמו כל מוצר אחר. ככל שדירה מוצעת למכירה זמן רב יותר כך ערכה בשוק יורד. רוכשי דירה שבוחנים משך זמן רב את השוק ומזהים דירה שאינה נמכרת מניחים שבעליה דורשים יתר על המידה וזאת מאחר והם לא עשו הערכת שווי דירה כנדרש או שרוכשי הדירה חוששים מפני בעיות כלשהן בדירה. ולכן, גם בעל הדירה והמתווך נדרשים למכור את הדירה במהירות האפשרית וכדי לעשות זאת הם יפעילו עליכם מניפולציות בדמות מתעניינים נוספים או סיפורים אודות המחיר הנמוך אותו הם דורשים.

מחיר הדירה ניתן לברר באמצעים פשוטים מאוד. כניסה לאתרים המרכזים את נתוני המכירות של דירות בסביבה הקרובה ובחינת יתרונות וחסרונות בולטים בבניין הדירות. כאשר אנו יודעים מה עלות המכירה של דירה דומה באותו הרחוב ניתן לשאר את שוויה של הדירה המבוקשת. לרוב מתווך הדירות או שמאי מקרקעין יברר נתונים אלו עבור המוכר. ישנם מקרים שמוכר דירה מעלה את המחיר בתקווה למצוא פראייר ותפקידכם לוודא שזה לא יהיה אתם. כדי להימנע מכך:

• בדקו עסקאות על דירות בגודל דומה בבניינים סמוכים.
• בדקו האם יש לבניין מעלית ובמידה ואין – המחיר יורד לדירות הממוקמות בקומות העליונות.
• בדקו האם יש חניות פרטיות לדיירי הבניין – דבר חשוב בעיקר בערי המרכז.
• בדקו האם יש לבניין תכניות לחיזוק או שיפוץ בקרוב.

5. משא ומתן על קניית דירה

לאחר שמילאנו אחר סעיפים 3,4 במדריך זה, מדריך לקניית דירה. נוכל להתמקח בצורה יעילה בהרבה על המחיר המבוקש עבור הנכס. חשוב לצאת לדרך במשא ומתן מתוך ידיעה שניתן וחובה להוריד את המחיר המבוקש. כל מוכר דירה וכל מתווך ינסה להעלות ולו במעט את מחירה של הדירה כדי שיישאר לו מקום לוויתורים במידה והקונה יבקש זאת ועליכם לעשות בדיוק את זה.

משא ומתן לקניית דירה יכול להימשך גם כמה ימים וזאת מאחר ומדובר בעסקה בעלות של מליונים. כלומר, לא חייבים להסכים על שום דבר במקום ובטח שלא באותו השבוע. כדי לקבל את המחיר המינימלי יש לתת למוכר הדירה או למתווך שעסקה בטוחה מחליקה מבין ידיהם ושאתם כבר המשכתם הלאה.. לרוב יש קונה רציני אחד לכל היותר על דירה בכל זמן נתון כך שנדירים המקרים בהם בעל הדירה יוכל להרשות לעצמו לוותר על קונה בטוח ולכן הגמישות במחירים בוא תבוא.

קריטי לזהות נקודות שבר במכירת הדירה ולנצלם לטובתכם. במידה ומדובר במוכר דירה שנקלע לקשיים או נאלץ לעזוב את הארץ בפתאומיות יש ביכולתכם לנצל את מרכיב הלחץ מצידו כדי להוריד את המחיר הסופי שתשלמו עבור הנכס. כלומר, לעתים קרובות מכירת דירה תיעשה מתוך אילוץ ובמקרים אלו ננסה להבחין בכך ועל ידי לחיצה על נקודות אלו לחסוך עשרות ולפעמים גם מאות אלפי שקלים. יתרה מזאת, במידה וזיהיתם שבעל הדירה או המתווך הסתירו מכם פגמים בנכס (סעיף 4 מדריך לקניית דירה) ניתן לחזור אחורה ולנצלם לטובתכם ולהודיע לבעל הדירה שצפויים לכם בעיות נזילות או מורכבויות שונות שיידרשו פתרון כך שמחיר השוק של הדירה יורד גם אם מדובר בתמחור נכון ומדויק לנכס.

ישנו תופעה מעיקה בה מתווכי דירות מייצגים את קרובי משפחתם במכירת דירות. כן, קל להסתמך על בן משפחה בעסקה כה טעונה כמכירת דירה ולכן רבים מבקשים את עזרת קרוביהם. על פי חוק על המתווך לידע אתכם שהוא קרוב משפחה ועליכם לאשר זאת אך בפועל הם אינם עושים זאת. משכך, במידה ומתברר שכך המצב, ניתן לנצל נקודה זו וללחוץ עליה חזק כך שהמתווך שקרוב למוכר הדירה ייאלץ לוותר על עמלת התיווך אותה עליכם היה לשלם וגם זה משמעותי לסך ההוצאות הסופי.

6. חתימה על חוזה מכר דירה

במידה והגעתם לשלב בו אתם חותמים על חוזה מכר דירה כנראה שיצאתם שבעי רצון מהמחיר המוצע ומתנאי הרכישה. כדי לרכוש דירה יש סדר פעולות נחוצות שמחייבות בעורך דין. מחיר עורך דין בשוק המקרקעין יכול להשתנות במהירות בהתאם למשא ומתן עמו. כיום ניתן בקלות להוריד את עמלת עורך הדין ל5,000 בלבד אם רק תבקשו.

במידה וזוהי לכם הדירה הראשונה הרי שאתם זכאים לפטור ממס רכישה כל עוד עלותה של הדירה נעמד בפחות מ-1,623,320 ש"ח במידה ומדובר בדירה שנייה להשקעה הרי שמס הרכישה יעמוד על 8% אותה משלמים למדינה והוצאה זו מתווספת לעלות הרכישה של הדירה. (גם במכירה של דירה שנייה תשלמו מס שבח של 25% מעליית ערך הנכס) לאחר שהצדדים חותמים על הניירת ולאחר שסוכמו מאפייני התשלום שלרוב יתחלקו לשניים עד שלשה תשלומים יתחילו עורכי הדין בתהליך העברת בעלות לדירה:

בשלב ראשון: ישולם מקדמה על ידי הקונה ויירשם לטובת הקונה הערת אזהרה בטאבו.
בשלב השני: ישלם הקונה תשלום נוסף במידה וישנו.
בשלב השלישי: ישולם יתרת העלות לדירה בקבלת המפתחות ולאחר מכן תושלם העברת הבעלות.

במקרים בהם נעשה שימוש במשכנתא הרי שיש לעבור תהליך מעט יותר ארוך בו הבנק מספק אישור לכך שאכן מאושרת לכם הלוואת משכנתא, אישור מיוחד לרשם המקרקעין כדי שהלא ירשום לטובת הבנק הערת אזהרה ורק לאחר מכן תוכלו לקבל את הכסף על מנת לשלם לבעל הדירה על רכישת הדירה וזאת מאחר והדירה ממושכנת לטובת הבנק עד להשלמת ההחזרים לאורך השנים הבאות. כמובן שאנו ממליצים לעבוד עם יועץ משכנתאות שיסייע לכם לבצע את התהליך כולו במקצועיות רבה יותר.

 מדריך לקניית דירה מקבלן

מדריך לקניית דירה מקבלן תהיה שונה במעט מהמדריך המופיע מעלה וזאת מאחר ויש הרבה פחות בדיקות לעשות. לרוב אין מה לבדוק ובמידה ויש האפשרויות שלכם מוגבלות. ולמרות זאת, ניתן להתמקח ולשאת ולתת עם קבלנים שאף הם שומרים לעצמם טווח מסוים אותו אנו לא יודעים לשם משא ומתן. ברכישת דירה מקבלן חשוב להיות זהירים ממניפולציות זולות המפעילים עלינו כדי להשפיע על תהליך החשיבה שלנו ולפגוע ביכולת שלנו לקבל החלטה נכונה – כלומר, עלינו להיות ערניים לאמצעי השיווק שמפעילים עלינו היזמים השונים בפרויקטים המוצעים למכירה:

1. הדמיה ממוחשבת של הדירה – לרוב הדירה אינה יפה כבהדמיה.
2. הצעת שתייה / אוכל / יחס חם – עדיף להימנע כדי לא להיות קשורים לאדם.
3. הבטחות למוסדות ציבור / מתחמים קרובים – לבקש אסמכתאות לנאמר.
4. שימוש בריחות ובאווירה מרגיעה – לנסות ולהישאר פעילים ומחושבים.
5. שימוש בלחץ ובמכרזים PRESALE – לא להיבהל זה לא שוק ויש מספיק לכולם.
6. הבטחה על האוכלוסייה שתתגורר בפרויקט – הבטחת שווא (למעט בפרויקטים למגזרים).
7. התחייבות שהפרויקט מרחק X מעיר מסוימת – בדקו בעצמכם תגלו הטעיה לרוב.

אלו כמובן רק דוגמאות כאשר המסר ברור. קניית דירה ראשונה או שנייה, קניית דירה מקבלן או מאדם פרטי , קניית דירה בלב אזורי הביקוש או בפריפריה חייבת להיעשות בקור רוח ובסבלנות רבה ואין מקום ללחץ בעסקאות נדל"ן. חוששים שאתם לא תצליחו לעמוד במשימה? קחו אתכם את החבר הכי פסימי ואת החבר הכי ציני וצאו לחפש דירה מובטח לכם חוויה מתקנת בה לא תדרשו לעשות הרבה והחברים יעשו זאת עבורכם. (הדבר חשוב בעיקר כאשר אתם יוצאים לחפש דירות כזוג וזאת כדי שהאישה לא תתחבר רגשית לנכס מסוים) במידה ויש ביכולתכם לטייל ולבחון ולשאת ולתת מבלי לחבר רגש ואז לברור את ההצעות הטובות ביותר בבית כאשר אתם רחוקים ממניפולציות ומלחצים הרי שהדבר מבורך וכדאי.

צריכים עזרה? פנו אלינו ונדאג לחבר אתכם לאנשים הנכונים.