רוב שוכרי הדירות חותמים די במהירות על כל חוזה שמוגש בפניהם עם ההנחה הרווחת של "יהיה בסדר" אבל האמת היא ששיטה זו פגעה ופוגעת ברבים בכל שנה כך שעדיף לא לזלזל במשמעות האדירה שיש בחוזה שכירות ואנו ממליצים לעבור על החוזה בצורה מסודרת וגם אם אתם לא עורכי דין ולא מבינים את כל המשמעותיות של כל מילה ומילה את התמונה המלאה תצליחו לקלוט כלומר תדעו לזהות האם בפניכם חוזה הוגן או שמה חוזה שנוטה לצד אחד.
מדריך לחתימה על חוזה שכירות דירה הופך לנדרש בגלל האופן שבו חוזים נראים כיום – קצרים וחסרי פירוט. דבר שיוצר בעיות קשות בין השוכרים למשכירים ואילו כבר לא יסתכלו על חוזה שכירות כפי שראו בו קודם לכן ויהיו זהירים עם חתימתם. כדי למנוע מכם את האי נעימות הזאת מומלץ ללמוד מטעויות של אחרים ונסו להשוות טעויות אילו עם פרטים שמופיעים בחוזה השכירות שפניכם אם מופיעים בו סעיפים רבים ייתכן ותרצו לשכור את שירותיו של עורך דין מומחה לתחום.
בדקו שיש התייחסות לדברים הבאים בחוזה השכירות:
1. אימות זהות השוכר והמשכיר
כל עבודה מול השוכר או המשכיר חייבת להיעשות בתום לב ובכתב ולמרות זאת חשוב מאוד לשים לב ולאמת את זהות המשכיר או של השוכר כדי שלא תמצאו את עצמכם מול בעיה לא פשוטה לאחר מכן. מספיק לבקש לראות תעודת זהות ולראות שהמען הוא אכן ברשות המשכיר או ת.ז של השוכר כדי לדעת שהאדם העומד מולכם אכן רשאי לשאת ולתת על השכירות בנכס.בדקו האם יש חיבור טוב בין הצדדים, זה אמנם לא באמת קריטי אבל זה בהחלט דרך טובה לחתום עסקה כי לאחר מכן הקשר בנכם הוא לטווח ארוך ואם אתם מסתדרים הרי שרוב הבעיות יפתרו מאליהם. למרות זאת כשמדובר בכסף לא מומלץ להסתמך על אמרות של אחד הצדדים ועדיף להוריד את כל הנאמר לנייר (גם הקלטה זה בסדר..) כדי שיהיה ברשותכם אסמכתא לנאמר.
2. הסכם הכולל אופציות הארכה לחוזה השכירות
כל הסכם! חייב אפשרות הארכה. הסכם שאינו כולל אפשרות הארכה יכול לפגוע משמעותית בשוכר שהרי בעל הנכס רשאי לפנותו מיד בתום חוזה השכירות. לרוב על דעת שני הצדדים מוסכם שיש לאפשר הארכה נוספת של פרק זמן מוגדר על בסיס עלות השכירות החודשית הקיימת עם תוספת של אחוז מסוים שמקובל בעיר.
3. ביטחונות וערבים מתאימים
דירה או בית עולים כסף רב. לא תרצו לתת את הנכס שלכם לאדם ללא ערבות מתאימה ולכן רוב מוחלט של השוכרים מחייבים בכמה סוגי ערבות ועליכם להחליט האם מדובר במשהו שמקובל עליכם או שמה תעדיפו בלי.האפשרויות הנפוצות הן:
— הבאה של 2 ערבים בני משפחה או מכרים.
— הבאה של צ'ק ביטחון על סך שווי של 6 חודשי שכירות
— הבאה של צ'ק בנקאי ששווה ערך לכסף.
— ערבות בנקאית, הטובה מכולם אך יש לה עלות על השוכר.
במידה ואתם לא רוצים להפקיד ערבות בנקאית מאחר ויש לה עלות על השוכר או כאשר בעל הנכס מחייב אתכם במימון ביטוח לדירה הכולל צד ג' הרי שעליכם להגיד זאת טרם חתימה על החוזה או לוותר על העסקה כדי להימנע מפגיעה.
4. סעיפי אחריות ביטוח ופיצויים בחוזה
רבים מוסיפים עלויות חיוב לביטוח של הדירה למקרים קיצוניים, במידה ואין ברצונכם רצון לשלם על ביטוח הדירה עליכם לומר זאת קודם לחתימה על החוזה כי לאחר מכן תהיו אחראים לכל בעיה ותקלה שהביטוח היה אמור לכסות גם במידה ולא ביטחתם בפועל. במקרים בהם ארעו תקלות שונות יש להכיל סעיפים שיגדירו את הזמן הקצוב לתיקון הבעיות והסעדים שמגיעים לצד הנפגע במידה והן הופרו.
5. נספח חוזה הכולל את מצב הדירה ביום קבלתה
מיד בכניסה לדירה כאשר באים לשכור אותה יש לשים לב לפרטים הקטנים כדוגמת רמת הניקיון בבניין או מעטפת הבית. לעבור בזריזות סביב לבניין ולראות איך מטפלים בגינה, חדרי המדרגות, חדר האשפה וכ"ו.. אפילו מעבר מהיר זה יגלה בפניכם הרבה פרטים קטנים על הנכס ועל השכנים שיגורו סביבכם ולכן זה חשוב מאוד.בכניסה לנכס יש לשים לב לפרטי פרטים עם דגש על הפרטים הבאים:
— מצב הקירות בדירה, האם יש קילופים או שמה נצבע לאחרונה ומכסה בעיות רטיבות?
— מצב הצנרת בדירה, האם יש נזילות ניכרות לעין, במידה וכן באחריות מי הם?
— מצב הריצוף בדירה, האם יש חלקי ריצוף שבורים שאותם יש לתקן?
— מצב האינסטלציה בדירה, בדירה מודרנית יש כיור, אסלה, מקלחת שצריכים להיות תקינים ועובדים?
— מצב דוד השמש, לחץ מים, אוורור הדירה, תיבת הדואר, גופי תאורה, האם הכל תקין?
— מצב המזגן בדירה אם יש, האם המזגן עובד על חימום וקירור כמובטח?
— מצב המטבח, האם הצנרת גז מחוברת באופן מסודר, האם יש עובש מסביב לקרמיקה או בארונות?
— מצב מערכת החשמל בדירה, האם יש תלת פאזי, האם ניתן לעשות שימוש במזגן ובתנור יחד?
— ריהוט שמגיע עם הדירה, האם הריהוט תקין והאם יש ריהוט שיצריך טיפול – באחריות מי הטיפול?
יש עוד שאלות רבות וכמובן שאילו רק דוגמאות לאפשרויות של שאלות שעליכם לשאול את בעל הבית וזאת כדי להימנע מבעיות שאותם תדרשו לסבול בשקט לאחר המעבר וחתימה על חוזה. עדיף לשאול שאלות לא נעימות מלהיתקע עם דירה לא תקינה. בנוסף מאחר ומדובר בחוזה מסודר אם ישברו דברים או יתגלעו חילוקי דעות כל הדברים שלא פעלו כהלכה יופיעו בנספח ויפתרו את השוכר מאחריות עליהם.
6. נספח כללי התנהגות והכנסת שותפים לנכס
מגורים בבניין משותף יכולים להיות שונים בין בניין לבניין ולכן על השוכר לפעמים לחתום על כללי התנהגות שונים כדי לכבד את השכנים ואת כללי המגורים בבניין. במבנים בהם יש חדר כושר ובריכה לצד בניינים בהם מתגוררים אוכלוסיה מבוגרת והשקט חשוב. הפרה של כללים אילו יכולים להיחשב כהפרה ולכן שימו לב לחתימה על כך.שותפים לנכס באמצעות השכרת משנה (סאבלט) או הוספה של שותפים לדירה נעשים אך ורק בתיאום מול בעל הנכס ולכן אם ברצונכם לאפשר זאת עליכם לתאם עם הצד השני את האפשרות ולקבוע כללים למותר ואסור אחרת ניתן לראות שותף כאורח או לחלופין להיכנס לתסבוכות משפטיות לא נעימות שניתן למנוע מלכתחילה על ידי הגדרה ברורה לשוכרים ותנאי המחיה במקום.
7. נספח עם נקודות יציאה ותנאי פינוי לדירה
במקרים רבים בעל הדירה מוסיף לחוזה סעיף של "סעד עצמי" שמשמעותו שניתן לפנות את השוכר במקרה של הפרה גם ללא פנייה לבית המשפט בכוחות עצמו וזאת תוך כדי הוצאה של כל נכסי השוכר לרחוב ללא אחריות כלל. יש להימנע מכך גם בגלל שזה לא חוקי אך בעיקר כדי למנוע אי הבנות מסוגים אילו – בעל הנכס יכול להחליט בבוקר אחד שאתם מפירים חוזה ולעשות טעויות שיכאיבו לכם.חזה שאינו כולל נקודות יציאה אינו יכול רציני. כל חוזה! חייב לאפשר לשני הצדדים מענה במקרה והשכירות לא עלתה יפה בגלל אי התאמה או חילוקי דעות ולכן חשוב לחפש ולהוסיף במידת הנדרש אפשרויות יציאה כדוגמה על ידי הבאה של דייר חלופי שימלא את מקומכם שנהוג על ידי רוב השוכרים ועובד נהדר.
פינוי הדירה יעשה באופן מסודר לאחר תום תקופת השכירות לפי המקובל בענף. לפעמים כאשר השוכר מתגורר יחד עם משפחתו וילדיו הקטנים ישולבו בחוזה סעיפים הכוללים חובת צביעה מחדש לדירה כך שהמשכיר יוכל לחפש שוכר חלופי והנכס ישמר בעל נראות תקינה. חשוב להוסיף כל סעיף שחשוב כדי למנוע אי הבנות בשלבי הפינוי בהם למשכיר אין על השוכר דבר אך צ'ק הביטחון עוד לא הוחזר.
