מדריך השקעות: איפה כדאי להשקיע בנדל"ן ואיך לעשות את זה נכון?!

מדריך השקעות נדרש למרבית האנשים ששוקלים לרכוש נכס להשקעה. גם אנשי עסקים מהשורה הראשונה אינם בהכרח בקיאים במתחולל בענף הנדל"ן וככזה עליהם לנסות ללמוד איפה לחפש, מה לחפש, ממה להיזהר וכן הלאה.. במאמר זה נציג מדריך השקעות מעשי לשוק הנדל"ן. בשימוש נכון בידע הקיים באמצעים השונים ניתן להגיע לתנאי פתיחה אופטימליים בהשקעות נדל"ן.

מדריך השקעות נדל"ן

כאשר אנו ניגשים לתחום בו אנו לא שולטים עלינו לנסות לתפוס את התמונה המלאה והמדויקת ביותר כדי לא לבצע טעויות שיעלו לנו ביוקר. לשם כך עלינו לבנות מאין תכנית עבודה מסודרת לפיה אנו פועלים וכך בעצם ביכולתנו להיחשף שלב שלב למידע שנדרש לנו לביצוע עסקה נכונה ומשתלמת. בנדל"ן יש שלשה מקורות מידע שחייבים להכיר ועל בסיסם אנו נפעל בתהליך לרכישת מקרקעין להשקעה:

מידע שנאסף וסודר עבורנו באתרי אינטרנט ייעודיים.
מידע שנקבל באמצעות ניצול הון אנושי קיים.
מידע שניתן לבקש ממערכות וגורמים רשמיים.

בכל תחום יש משמעות לחיבור בין טכנולוגיה והון אנושי וזאת כדי להיחשף לתמונה המדויקת ביותר. בנדל"ן ננסה ללמוד כמה שיותר מהאינטרנט ומכלים אחרים אך לא נסתמך על מידע זה אלא ניגש בעצמנו לאמת את המידע שרכשנו ונבחן את הדברים במציאות. כך לדוגמה, ביכולתנו למצוא דירה להשקעה שלפי הנתונים המוצגים יכולה להיחשב כהשקעה טובה בהתבסס על המיקום, מחיר וכמובן הבטחות מוכר הנכס אך בפועל לעתים במידה ונתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן נגלה שמדובר בעסקה מורכבת שלא בהכרח אכן תהיה ההשקעה הטובה ביותר ועלינו להחזיק ביכולת לאתר את אותם סימני שאלה ומורכבויות בכוחות עצמנו.

בנדל"ן בשונה מתחומים אחרים יש משמעות אדירה למיקום הנכס. כבר אמרו שבמקרקעין יש לבדוק תמיד לפי מיקום מיקום ומיקום. כן, לעתים עדיף לקנות דירה קטנטנה במרכז הארץ במחיר מופקע על פני רכישת בית קרקע רחב ידיים בפריפריה הרחוקה וזאת מאחר ויש לדירה ביקוש אדיר מצד שוכרים וכך בעצם המשקיע נהנה מתשואה מובטחת. ולכן אנו ננסה לאתר נכסים להשקעה באמצעות שיטת הטלסקופ בה אנו מתחילים מרחוק ואט אט מתקרבים לנכס שאותו אנו יכולים לרכוש ואשר הוא אכן שווה את ההשקעה.

השקעה בנדל"ן בשיטת הטלסקופ (רחוק לקרוב)

אם אנחנו רוכשים דירה שייעודה השקעה בלבד ואיננו מתכננים להתגורר בה ביכולתנו לנהל תכנית מסודרת לאיתור הנכס בצורה שתחסוך מאתנו כמה שיותר טעויות. בשיטה זו אנו נפעל לפי סדר מסוים שיאפשר לנו לא לפספס את הפרטים החשובים ביותר שיכולים להיעלם מעיננו במידה ונרכוש על סמך אינטואיציה או אמוציות (כפי שעושים בפועל רוב רוכשי הדירות) להלן סדר הפעולות לאיתור נכס להשקעה:

בירור ענייני מיסוי מקומי / בינלאומי.
בירור ענייני מימון / מינוף פיננסי.
בחירת השקעה בישראל או בחו"ל.
בחירת העיר עם הפוטנציאל הגבוהה ביותר.
בחירת שכונה בעלת אוכלוסיה חזקה ויציבה.
איתור רחוב בעל עדיפות בשכונה.
איתור בניין בו יש פוטנציאל השבחה.
רכישת דירה מתאימה לדרישות שלכם בבניין.
השבחת הנכס כפי הצורך.
השכרת הדירה או מכירתה ברווח.

בירור ענייני מיסוי מקומי / בינלאומי

בין אם החלטתם להשקיע בישראל או במדינות אירופה וארה"ב יהיה עליכם לשלם מסים על הכנסותיכם הפסיביות לרשויות המס המקומיות ואלו בישראל. חישוב ענייני מיסוי הנו אחד השלבים הראשונים בעסקאות נדל"ן וזאת מאחר ויש לבחון האם השקעת נדל"ן היא אכן אפיק ההשקעה הנכון ביותר עבורכם.

להלן קישורים העוסקים בכך:

בירור ענייני מימון / מינוף פיננסי

גם כאשר יש לכם די והותר כסף מיותר כדי להשקיע תמיד כדאי לבחון את אפשרויות המימון השונות וזאת כדי שיתאפשר לבצע מינוף להון שברשותנו. ככל שיש לנו יותר יכולות ויותר נכסים כך הבנק ישמח לאפשר לנו למנף את כספינו ולרכוש יותר מכפי שאנו יכולים להרשות לעצמנו בעת הזו. כאשר נכנסים לעולם השקעות נדל"ן שנחשב סולידי ובטוח כדאי מאוד לעשות זאת עם כל הכוח ובעזרת מינוף מקסימלי.

להלן קישורים העוסקים בכך:

בחירת השקעה בישראל או בחו"ל

יש מחלוקת לגבי כדאיות ההשקעה בנדל"ן בישראל כאשר משווים את התשואה לזו שניתן לקבל במדינות אחרות. עליכם לבחור בראש ובראשונה האם אתם אכן משקיעים בישראל או שאולי אתם בוחרים להשקיע דווקא במדינות אחרות כמו ברלין, ניו יורק ואחרות בהם ניתן לראות תשואות נאות. יש לזכור כמובן שחוקי הגנת הדייר בחלק מהמדינות אינם לצדם של המשקיעים ולבחון את הסיכונים בכל מדינה ומדינה.

להלן קישורים העוסקים בכך:

בחירת העיר עם הפוטנציאל הגבוהה ביותר

השקעה ברמה זו יכולה להתבטא במגוון רחב של אפיקים בהתאם ליכולת הכלכלית שלכם, ניתן להחליט על רכישת קרקעות, יזמות פרטית ואו כמובן להשקיע בנדל"ן מניב. איתור סביבה בה אתם רואים ביטחון גבוהה לעליית ערך בעתיד הנראה לעין בהחלט יכולה להיות פתיח טוב להשקעה נכונה אך כדי לפעול נכון עליכם להחזיק בידע מקדים אותו ניתן לקבל בעיקר ברשויות המקומיות ועל ידי קשרים נכונים.

להלן קישורים העוסקים בכך:

בחירת שכונה בעלת אוכלוסיה חזקה ויציבה

פוטנציאל השבחה של שכונה תלוי במידה רבה ברמת הביקוש למגורים בה. ככל שמדובר באוכלוסיה חזקה ואמידה יותר, ככל שיש רמת חינוך, תשתיות ושפע של פרמטרים נוספים בשכונה כך גם הביקוש עולה. כאשר בוחרים מבין שכונות העיר חשוב לבחון מי מהם מתפתחת מהר ובה מתגוררים הדיירים הטובים ביותר לצרכים שלכם. ייתכן ותבחרו דווקא שכונה בה מתגוררים צעירים רבים דבר שמבטיח שוכרים וכן הלאה..

להלן קישורים העוסקים בכך:

איתור רחוב בעל עדיפות בשכונה

לרחובות יש משמעות רבה מאוד על ערך הנכס. אין רחוב סואן בו עוברים רכבים רבים במהלך כל שעותה יום כרחוב שקט / רחוב הולנדי שתוכנן כדי שילדים יוכלו לשחק בבטחה ברחוב. כאשר בוחרים דירה, חשוב מאוד לראות קדימה ולבחור בנכס שצפוי להשביח יותר מהאחרים עם הזמן. רחובות מסוימים בשכונות זוכים לביקושי שיא בעוד אחרים זוכים להתעניינות מעטה מאוד וזאת בגלל קרבה למתמחים מסחריים, מוקדי בילוי, גני ילדים ובתי ספר וכמובן גם כאשר מדובר ברחוב הצמוד לבית קברות או מאפיינים אחרים שפוגעים בערך הדירה.

להלן קישורים העוסקים בכך:

איתור בניין בו יש פוטנציאל השבחה

זהו שלב קריטי מאחר ובשלב זה אנו עוברים מבדיקה רוחבית בנוגע לסביבה ולתכנית בניה שישפיעו באופן ישיר על ערך הדירה. ישנם בניינים ישנים שצפויים לעבור תהליך חיזוק מפני רעידת אדמה ואו תהליך של התחדשות עירונית והמשמעות היא עלייה של עד 30% בערך הדירה בעוד עליכם לא נדרש להשקיע כסף בפועל. ישנם בניינים בהם שווה להשקיע יותר ובחלקם פחות בהתאם לגודלם, אחידות השכנים ופרמטרים אחרים.

להלן קישורים העוסקים בכך:

רכישת דירה מתאימה לדרישות שלכם בבניין

גם במידה ובחרתם את הפרויקט בו אתם רוצים להשקיע ובחרתם את הרחוב והבניין חשוב מאוד שתבחרו בדירה הנכונה עבורכם. דירה בכיוון הפארק, דירה עם כיווני אויר וכן כמובן במידה ומדובר בדירה יד שניה עליכם לבצע בדיקות שאכן הנכס תקין על ידי כך שמביאים אנשי מקצוע שצפויים לאתר פגמים וליקויים שעליהם תרצו לדעת לפני שאתם רוכשים את הדירה בפועל ובעצם לנצל את המידע שקיבלתם לצורך קיום משא ומתן על המחיר.

להלן קישורים העוסקים בכך:

השבחת הנכס כפי הצורך

רכישת נכס להשקעה עבור רבים הנו שלב ראשון בלבד. הם בכוונה תחילה בוחרים נכס שלפי המיקום, הרלוונטיות והביקוש עונים לכל הקריטריונים אך ברמת הגימור והעיצוב של הנכס יש הרבה לתקן. בדיוק מסיבה זו הם משלמים הרבה פחות מהערך האמיתי של הנכס ולאחר תהליך השבחה די קצר ערך הדירה מזנק וכעת ניתן להשכירו ביותר ואו למכור אותו תוך גריפת רווח נאה על ההשקעה לטווח קצר.

להלן קישורים העוסקים בכך:

השכרת הדירה או מכירתה ברווח

השלב האחרון הוא שורת הרווח. במידה ופעלתם נכון וקיבלתם את הסיוע שנדרש כדי לבצע עסקה נבונה הרי שאתם צפויים ליהנות ממכירה מוצלחת של הנכס ואו השכרתה במחיר גבוהה יותר ממחיר השוק עקב פעולותיכם. לא כולם רוצים להתעסק בניהול הדירה ולשם כך ניתן לשכור שירותי ניהול לנכס אך בכל מקרה זה השלב בו אתם יכולים לקבוע האם פעלתם נכון או שמה עשיתם טעויות יקרות בדרך.

להלן קישורים העוסקים בכך:

לסיכום, ניתן להרוויח סכומי כסף גדולים במיוחד בשוק הנדל"ן אך יש להגיע עם הידע הנכון ולפעול בצורה מסודרת כדי להקטין את הסיכוי להיפגע בדרך.

רוצה שננהל עבורך את ההשקעה בנדל"ן? השאר פרטים: