מדד תשומות הבניה צריך לעניין את כלל רוכשי הדירות מקבלן. מדד תשומות הבניה הנו סעיף שמשתנה תדיר ומשפיע באופן ישיר על העלות הסופית של הדירה. כן, כאשר רוכשים דירה מקבלן חותמים על עלות מסוימת אך היא צמודה למדד תשומות הבניה שבעצם אומר את הדבר הבא: כל עליה בחומרי הגלם, ובכל הנדרש בכדי לבנות את הדירה שלכם תתווסף לחשבון שלכם. ובעצם עליכם לעקוב אחר מדד תשומות הבניה בין כל תשלום ותשלום כדי לבדוק האם החוב שלכם תפח בזמן שעבר.
מדד תשומות הבניה
מדד תשומות הבניה הנו מדד שמשקלל את עלויות הבניה, שכר העבודה של הפועלים והשימוש בכלים שונים ונקבע אחת לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כן, מדד תשומות הבניה בעצם מגלגל את עלויות הבניה שהתווספו מיום החתימה על החוזה על גבם של הרוכשים שבחרו לקנות דירה על הנייר.
בכל חוזה מכר דירה מול קבלן ישנו סעיף המתייחס למדד תשומות הבניה ובו בעצם אתם מצמידים את עלות הבניה לערך שמשתנה בסך הכל בין 20-36 פעמים במהלך התקופה עד לקבלת הדירה (שנתיים-שלוש לבניה) אך מדד תשומות הבניה יכול לעלות ואו לרדת בהתאם למצב השוק ולערכים שונים שמושפעים ממגוון גורמים ורוכשי דירה לא באמת יודעים כמה הם ישלמו עד להעברת התשלום האחרון על הדירה שהם רכשו.
איך מדד תשומות הבניה משפיע עלינו?
מדד תשומות הבניה משמעותי מאוד מאחר ורוב רוכשי הדירות משלמים על דירתם בתשלומים. תשלום ראשון יכול להיות בגובה 20% בלבד והיתר בשלבים מתקדמים יותר ובעצם כתוצאה מכך אתם חשופים לעליות במדד תשומות הבניה ומשכך גם במחיר הדירה הסופי שאותו תשלמו בעתיד. ובגדול ניתן לסכם זאת בכל שלרוב מרגע חתימה על החוזה ועד לקבלת הדירה מדד תשומות הבניה יעלה ואנו נשלם יותר ממה שהתחייבנו לו.
מדד תשומות הבניה יכול להשפיע על מחיר הדירה החדשה בטווחים שבין עשרות אלפי שקלים ועד מאה אלף שקלים במקרים מסוימים. סכום שאנו לא נוטים לקחת בחשבון כאשר אנו נוטלים הלוואת משכנתא לצורך מימון לדירה וחשוב לזכור עוד שלל הוצאות על עורך דין לקניית דירה, וכל שינוי נוסף שנרצה לעשות בדירה לאחר מסירתה.
- כאשר משלמים 20% מקדמה על הדירה על כל מיליון ש"ח נשלם עד 50,000 ש"ח נוספים בעקבות מדד תשומות הבניה.
- ישנם קבלנים שמציעים פטור מהצמדה למדד תשומות הבניה – ניתן להתמקח ולבקש זאת כחלק מתנאי החוזה לדירה.
- הנושא קריטי במיוחד כאשר אין עדיין היתר בניה לפרויקט ויש צפי לעיכובים רבים עד לקבלתו.
האם אנו מודעים לעובדה זו כאשר אנו חותמים על החוזה? בדומה לשלל פרמטרים נוספים שיש להכיר כאשר מבצעים השקעות נדל"ן על ההשפעה של מדד תשומות הבניה יודעים אולי במקרה הטוב 10% מרוכשי הדירות שמופתעים מעליית עלות הדירה הסופית במועד התשלומים הבאים על הדירה אך לאחר שחותמים על חוזה יש לקיימו.
ובכל זאת מה המצב בשנים האחרונות?
בשנים האחרונות עליות מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבניה התמתנו מעט. בעוד בעבר עלייה של 2-4% מידי שנה במדד תשומות הבניה היה דבר נורמלי ומהווה השפעה גדולה במיוחד על ערך הדירה. בשנים האחרונות העלייה מתונה בהרבה ועומדת על פחות מאחוז (0.8%) אך מדד תשומות הבניה מושפע ממגוון רחב של תנודות בשוק ולכן לא ניתן לקחת נתון של שנה כלשהי כדוגמה לשנה שלאחריה ומומלץ להיערך לעליה מרבית.
השאלות החשובות שיש לשאול על מדד תשומות הבניה:
- האם כדאי לשלם יותר בהתחלה בכדי להיחשף פחות לעליית מחיר הדירה?
תשובה: תלוי, ניתן להרוויח תשואה גדולה יותר על הכסף בשוק ההון או בהשקעות. - האם ידוע לנו מתי הפרויקט יצא לדרך וכמה שנים ייקחו לסיומו?
תשובה: בהתאם לתשובה ניתן לחשב את כדאיות ההשקעה ואו חוסר כדאיותה. - האם ניתן להתמקח עם הקבלן על ההצמדה למדד תשומות הבניה?
תשובה: בהחלט! לא כולם יסכימו לכך אך יש רבים שיאשרו זאת בקלות רבה.
איך מדד תשומות הבניה משפיע על המשכנתא?
כאשר ניגשים לקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתא וגם לאחר מכן כאשר דנים מול יועצי המשכנתאות בבנק על גובה המשכנתא אף אחד לא מדבר אתכם על מדד תשומות הבניה. כלומר, מבחינת הבנק הנתון הזה לא נכנס לשקלול ערך הדירה שנקבע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך וזאת אומרת שבעצם אתם חייבים לדעת זאת מראש ולהכין את ההפרש בערך הדירה באמצעות משכנתא גדולה יותר ואו השגת כסף בדרכים אחרות במקביל לבניית הדירה.
חשוב לזכור שגם המשכנתא במסלולים שונים מושפעת ממד המחירים לצרכן ואו מדד תשומות הבניה כך שלא רק עלות הדירה משפעת מעליות חומרי הגלם וערך הדירות בשוק. במקרים מסוימים רבים חושבים שעדיף לקנות דירה חדשה על הנייר מקבלן על פני רכישת דירה יד שניה וזאת כי נהנים מעליית ערך הדירה במהלך בנייתה אך שוכחים את שני הפרטים הבאים:
- מדד תשומות הבניה שמשפיע ישירות על מחיר הדירה כמפורט מעלה.
- הפסד של חודשים רבים שבהם ניתן ליהנות מתשואה שוטפת ועקבית משכר דירה.
אז מה אנחנו ממליצים?
התשובה כמובן מורכבת מאוד ומשתנה מאדם לאדם וניתן לפנות אלינו לקבלת ייעוץ נדל"ן וליווי בקבלת ההחלטות הנכונות אך גם לעבור ולצפות בנתונים היסטוריים של מדד תשומות הבניה בכדי לנסות להבין מה צפוי לנו בשנים הבאות ואולי אף לשקלל את עלות הדירה הנכונה ביותר לעת הזו:
קישור ללישכה המרכזית לסטטיסטיקה
שערים היסטוריים של מדד תשומות הבניה:
| תאריך: | שער: | שינוי באחוזים: |
|---|---|---|
| 04.2016 | 107.800 | 0.28 |
| 03.2016 | 107.500 | 0.00 |
| 02.2016 | 107.500 | -0.19 |
| 01.2016 | 107.700 | 0.28 |
| 12.2015 | 107.400 | 0.37 |
| 11.2015 | 107.000 | -0.09 |
| 10.2015 | 107.100 | 0.09 |
| 09.2015 | 107.000 | 0.09 |
| 08.2015 | 106.900 | 0.19 |
| 07.2015 | 106.700 | 0.09 |
| 06.2015 | 106.600 | 0.00 |
| 05.2015 | 106.600 | 0.00 |
| 04.2015 | 106.600 | 0.00 |
| 03.2015 | 106.600 | 0.19 |
| 02.2015 | 106.400 | -0.09 |
| 01.2015 | 106.500 | 0.09 |
צריכים ליווי מקצועי ברכישת דירה חדשה? פנו אלינו:
