מדד תשומות הבניה למגורים: איך הצמדה למדד תשומות הבניה משפיע עליי?

רוכשים דירה חדשה מקבלן? מדד תשומות הבניה למגורים צריך לעניין אתכם מאוד. כאשר אנו משווים בין רכישת דירה על הנייר לבין רכישת דירה בנויה מקבלן אנו נגלה פערי מחירים לא קטנים. בעוד דירה על הנייר תזכה אותנו בהנחה משמעותית, דירה בנויה מקבלן כבר תעלה הרבה מאוד כסף. כמובן שיש לכך מגוון סיבות אך אחת מהן היא מדד תשומות הבניה למגורים. ועל כך במדריך זה:

מדד תשומות הבניה למגורים

יש שני מצבים בהם ניתן לרכוש דירה מקבלן:

1. דירה על הנייר – רכישת הדירה עוד קודם לבנייתה.
2. דירה בנויה – רכישת הדירה לאחר השלמת בנייתה.

כאשר רוכשים דירה על הנייר הקבלן עוד צריך את הרוכשים וזאת כדי לקבל את המימון הנדרש לו מהבנקים. ככל שפונים מוקדם יותר בתהליך לקבלן הרי שהוא צפוי להעניק הנחה גדולה יותר בתמורה וזאת בהתאם לרמת הצורך שלו בכם. לעומת זאת, כאשר רוכשים דירה בנויה מקבלן הרי שהוא מתפקד כסוחר לכל דבר ועניין וכמו מוכרי דירות יד שניה ברצונו לקבל את התמורה הגבוהה ביותר עבור הדירה. זאת לאחר שהוא יודע מה העלות האמיתית לבניית הדירה וכבר אינו נדרש למימון מגורמים חיצוניים ולכן המחיר נמכר במחיר אחר לגמרי.

לפיכך, במידה וביכולתכם לקחת את הסיכון ולרכוש דירה על הנייר הרי שזהו מצב עדיף. אך יש משהו חשוב עליו חייבים לעצור וזהו כמובן מדד תשומות הבניה למגורים:

מדד תשומות הבניה למגורים הנו מדד אשר מרכז סל הוצאות שעל הקבלן להוציא בבניית הדירות. כלומר, מחירי הברזל, מחירי המלט, מחירי הפועלים ועוד שלל הוצאות נוספות שנוטות להתייקר מהמועד בו הרוכשים חותמים על חוזה מכר דירה ועד למסירת הדירות בפועל. כלומר, במידה וחתמתם על מחיר מסוים בהצמדה למדד תשומות הבניה למגורים כפי שנהוג בשוק הנדל"ן, ככל הנראה תשלמו כמה אחוזים יותר במחיר הסופי של הדירה מאחר והמחיר הנקוב.

להלן טבלת מדד תשומות הבניה למגורים בעשור החולף:

כעת שאתם יודעים שיש השפעה על מחיר הדירה – נדרש לשאול:

בכמה הצמדה של מדד תשומות הבניה מייקר את מחיר הדירה?

אספנו עבורכם בטבלה מעלה את מדד תשומות הבניה למגורים לעשור החולף. כלומר, ניתן לראות בבירור שאכן מדד התשומות לבניה נוטה לעלות כלפי מעלה ושמחיר הדירה צפוי להתייקר. אך בכמה? התשובה לכך מורכבת משני נתונים:

1. ממוצע ההתייקרות – ניתן לראות שבממוצע מחיר הדירה התייקר ב-2.6% לכל שנת בניה.
2. השנים האחרונות – ניתן לראות שבשנים האחרונות ההתייקרות במחיר הדירה מתונה הרבה יותר.

כדי להעריך בכמה הדירה שאתם רוכשים צפויה להתייקר עם השנים עד למועד מסירתה עלינו להצליב שני נתונים בניסיון לחזות את העתיד. ניתן להניח שגובה העלייה במדד תשומות הבניה למגורים תהיה היכן שהוא בין הנתון הממוצע לבין הנתונים בשנים האחרונות. כלומר, ננסה לכוון אפילו מעט יותר גבוהה מהנתון החזוי וזאת כדי להיות על הצד הבטוח כך שנקבל נתון שיתבסס על שלושת השנים החולפות (1%) והממוצע לעשור החולף: 1.8%.

כדי לקבל הערכה מדויקת להתייקרות המחיר הסופי של הדירה:

נצא בהנחה שמשך הבניה של הבניין בתקווה ולא יהיו כשלים ואו עיכובים מיותרים בדרך עומד על 3 שנים. נכפיל את השנים בנתון הממוצע הקרוב ביותר למציאות העכשווית ונקבל את הנתון ההגיוני ביותר. התייקרות מחיר דירה ברמה של 5% בסך הכל עד למועד מסירת המפתח. כלומר, במידה ונפלתם על שנים בהם מדד תשומות הבניה נוחים תידרשו להתמודד עם התייקרות של חמישה אחוזים משמעותיים מאוד במחיר הדירה. כאשר מדובר בדירה בשווי של מיליון ש"ח מדובר בעוד 50,000 ש"ח שלא תמיד יהיה לרוכשי הדירה מהיכן להביאם וזאת עוד קודם לרכישת הרהיטים ושלל תוספות ושינויים לדירה.

מצד שני כפי שניתן לראות בטבלה מעלה, היו שנים בהם רוכשי הדירות חוו עליית מחירים של אפילו 10% במחיר הדירה! ובדיוק מסיבה זו יש מקרים בהם עדיף לרכוש דירה בנויה מקבלן וזאת כאשר אנו משלמים אמנם מעט יותר אך המחיר הנקוב הוא המחיר הסופי וביכולתנו לבדוק את ההיתכנות הכלכלית לעמוד בהוצאה זו.

אז מה עושים?

ישנם מקרים (די נדירים..) שהקבלן מוכן לקחת על עצמו את הסיכון שתשומות הבניה יעלו בטווח הזמן של בניית הפרויקט. במקרים מסוימים ניתן לדרוש כחלק מניהול משא ומתן עיקש עם הקבלן שלא יצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה למגורים. במידה והקבלן נדרש לרוכשים ואין לו ברירה אחרת הוא יסכים לוותר על ההצמדה ויאפשר לכם לרכוש דירה במחיר קבוע מראש, דבר שיאפשר לכם להתמודד עם הרכישה טוב יותר ויאפשר לכם לקבל מימון לדירה מהבנקים כאשר הלוואת משכנתא מכסה את מלוא העלות ולא משאירה אתכם לקושש כסף מחברים ובני משפחה כדי לקבל מפתח לדירה.

צריכים ייעוץ וליווי ברכישת דירה מקבלן? נדרשים לעזרה במשכנתא? פנו אלינו: